房贷新政改变了投资预期 投资性项目很受伤

央行和银监会日前对购买第二套住房及开发商贷款做出新规定，要求利用贷款所购第二套(含)以上住房首付不得低于四成，贷款利率不得低于同期银行基准利率的1.1倍。新政剑指投资炒房行为，就是为了挤压房产泡沫，让楼市回归到理性健康的轨道上。房贷新政的落地无疑将给那些以主要满足房产投资需求为主的项目带来的巨大的压力。

新政前后投资项目冰火两重天

日前记者来到位于城西北交大立交旁边一个楼盘。售楼部显得有些冷清，工作人员的脸上也没有太多的笑容。据一位售楼人员介绍，这两周既没什么人来看房，也没人下单购房，有的是来退单的。这些人中有部分是因为新政提高了首付和利率而退单，有的则是因为新政实施后不符合条件。售销经理说，楼盘销售压力空前的增大，公司已多次召开会议商讨如何应付房贷新政的实施。

据了解，该楼盘的土地性质是商业用地，项目是集小户型公寓、经济型酒店、写字间、机电商铺、社区商铺为一体的复合地产。很显然产品主要针对房产投资者。为了吸引更多的购房投资者，该项目还曾远赴深圳参展，以望吸引声明远扬的深圳购房团。

该楼盘开盘时正值成都楼市癫狂的8月中旬，尽管售价不菲，开盘当天仍被购房者疯狂抢购，首批次近300套房源开盘当天售罄，现场被挤得水流不通。

随后，记者走访了几个以投资为主的楼盘，其情形都与该楼盘大同小导，直喊“冷”。

房贷新政彻底改变了投资预期

从2007年上半年开始，成都房价快速上涨，除了真正的住房需求所引发外，主要还是由于旺盛的投资需求所推动。房地产具有不可再生的特有属性，再加上可获得高达8成的信贷支持，且贷款成本低廉、手续简单，吸引越来越多的投资者利用银行资金杠杆，进入房产市场投资炒房。快速上涨的房价很快给房产投资者带来了财富，其财富示范效应引来更多的投资者，导致房价疯涨，出现抢购的现象。

9月27日，央行和银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，其中规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

针对“第二套房”贷款首付比例调高至四成的新政策，银行的工作人员给记者算了一笔经济账：现在5年期以上房贷年利率为7.83%，购买第一套房的优惠幅度为15%，则实际年利率为6.6555%；如果是买第二套房，贷款利率以1.1倍计算，则5年期以上贷款利率高达8.613%。以总房价100万元、贷款15年为例，原首付30%，提高到40%后，要多支出10万元现金。不仅如此，原来70万元的实际利率是6.6555%，每月需还款6100余元，15年利息总额408373.4元；而今后首付40%后，贷款60万元，实际利率8.613%，每月还款5948.04元，利息总额为470647.2元。两者相比利息最终多支出62273.8元。很显然炒房的成本大大提高，风险也增加了不少。

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