柴志坤：与外资合作的经验

2005年和2006年中国地产金融年会已然取得了巨大成功，央行主管副行长发表专题演讲，参与演讲对话嘉宾近70人，覆盖海内外地产及金融顶级机构，参会总人数超过800人，进场媒体近80余家，被业内外一致公认为国内规模与档次最高的地产金融峰会。今年更是有八大主题峰会会议类型全面升级；顶级嘉宾阵容；高峰主题演讲与论坛；八大主题专场；十六大专业报告。

2007年10月25日，北京，威斯汀，新地产诚邀您与中国房地产行业的政策制定者、案例操盘手、行业观察家、国际金融家、明星地产企业家等欢聚一堂，共赴地产与金融对接的年度盛宴！

对本次活动进行全程报道，以下是北京天鸿有限董事长柴志坤的精彩发言。

北京天鸿有限董事长 柴志坤

谢谢大家，下午好，很荣幸第三次参加新地产的地产金融年会，这一次感觉地产界的人越来越少，金融界的越来越多，今天来的老总绝大部分都是金融界的，我刚才在下面一直在想，为什么出现这样的情况，是不是可以这样理解，找好的投资机会比找钱难，今天上午也好，好几位嘉宾也讲到这个问题，地产商现在觉得找到一条路，通过上市融资可以大大的抵消银行对房地产金融政策不断收紧的影响，我想结合我们这些年的体会，讲讲对这个问题的看法。

首先一个政策基调的问题，这几年一直在调控，调控的措施主要是两部分，一部分是金融领域的调控，这里面包括对外资的限制，包括银行对项目投资的银行贷款自有资金比例的要求，也包括外资在境内设计公司，外资企业再投资的限制。另外一方面是土地的限制，我觉得最近我们关注到另外一个现象，包括国务院对于解决中低收入家庭住房困难的若干意见，也包括以北京等城市为代表，出台一些在土地收益上拿出来一部分作为经济适用房建设资金的政策的背景，我觉得同这些政策来看，大家是不是可以认为在政策层面有一些新的更积极的政策推出来，最近这段时间，我也看到一些杂志、媒体再讲，下一步调控措施力度会进一步加大，但是现在新的政策没有出，但是我觉得从新的现象来看，以前更多的是在限制，通过控制供给和需求两个方面，来调控整个市场的价格，这些政策我觉得是从另外一个方式来解决这个问题，通过解决我们现在这个行业市场内部结构性的问题，来使这个市场形成高端和低端的，矛盾的两个方面有一个良性协调的关系，通过这种方式解决市场中不和谐的因素。

我想从以后来看，我相信能够让这个市场上原来不和谐的因素和谐起来的因素，我相信越来越多，从这个角度来说，我相信对外资的限制，包括银行出台的对金融和房地产信贷的限制，某种角度来说，加速了行业再融资方面的机会，加快了这方面的速度，而且也增加了这方面的机会，这是我想说的政策层面的背景。

第二个是市场，尽管宏观调控几年过去了，这个市场有两个很鲜明的特点，一个是超过高速预期的增长，尽管市场主体在减少，但是整体来说，市场的规模价格在上涨，除了个别城市以外，市场的主体还是以刚性需求为主，需求还是最主要的需求。行业也有这样的特点，尽管开发主体在减少，市场总量在不断的增加，就说明行业的集中度在不断的提高。

去年我看比例数字中国占前20名的房地产企业占到整个市场的10%，也为大的企业下一步的业务提供了一个机遇，非常紧急的一个要求，另外现在大家都意识到新的业务模式是什么，从现在开始到以后，三年最多四年，快速成长、成功的业务模式是什么，其实很简单，大家都做了一个事儿，先拿到土地然后上市，然后获得新的土地，这个模式是行业内90%企业在效仿这个模式，为什么地产商讲话少了，一个原因是上市公司的老总也不方便讲自己的观点，另外一方面融资的问题也解决的不错，渠道已经打开了，也没有必要做更多的多元化融资的计划。

另外，很多人也在踏踏实实做自己企业的工作，尽快的寻找上市，但是这个模式新的问题就出来了，新一轮的同质化竞争就开始了，大家都在资本市场拿到钱了，在这种情况下应该怎么办，这也给我们的行业带来了新的问题，另外就是外资，外资有三个特点，一个是资金出入，现在限制外资的政策还是也一些影响的，对于现在投资的机会和投进来的量资金还是很充足，两三年以前，外资和中资的合作很多的，但是现在更多的外资可以进入各个阶段进行投资。应该说这是外资在管理上比较成熟，比较积极的表现。第三个特点，大概在两三年以前，基本外资投向一线城市，从模式来讲，外资在收购项目，收购成熟的物业，第二个阶段，收购再开发的一些项目，第三个阶段，外资希望在股权的层面上有一些投资，第四个阶段就是做上市之前的准备或者战略投资，目前来看，这四个种合作模式现在都在使用，结合这个背景，我想有几个问题，第一个问题，我们国内的房地产企业还要不要和外资作大规模的合作，另外，国内的房地产企业怎么利用外资，现在对外资有一定的限制的情况下，国家对银行贷款要求越来越规范的情况下怎么和外资合作？第三个外资如何跟内地的房地产企业合作，我第一个问题不言而喻，肯定是要和外资合作，不但是资本的需求，更多的是可以对企业的内部结构，管理起到非常积极的作用，如何利用外资，和外资如何企业，我想在这里讲讲自己的看法和体会。

首先我觉得在下一个阶段可能出现这样的现象，我们公司也在尝试，内资和外资应该更好的融合，在一些公司的股权投资上，把内资和外资都充分发挥出来，作为内资来讲，现在有很多的金融机构做投资公司的股权的项目，包括债权的私募基金和信托计划，作为外资在这方面有常年的，非常成熟的管理经验，作为开发商以前面临的是需要钱的时候投不进来，现在不需要了，又进来了，我觉得这些问题都可以通过内资和外资相结合的办法得到很好的解决。

第二个想法，在合作的过程中，合作的产品、方式、条件这些要素可以进行适时的调配，在不同阶段把内资、外资、开发商自有的资金协调起来做阶段性的股权，这样可以使每一个合作主体，内资的机构和外资的机构都可以有理想的回报。

第三个就是国内的地产企业应该更多的介入到房地产资产链条投资当中，今天下午我和一个朋友说中国的下一步房地产企业发展模式是美国的模式还是香港的模式？实际上美国模式和香港的模式简单的差别是什么？香港更多的是家族企业的背景，在这种情况下，他的企业的所有人、投资人和管理人是一体化的，因为美国的资本市场相对成熟，经历了很长时间资本市场发育成熟的过程，更多的企业所有权和管理权是分离的，中国这么大的市场，这么多元化的主体，更偏向于哪国模式，沿着这个方向发展，如果判断对的话，我想房地产企业应该在未来的房地产投资过程中，在房地产开发投资整个链条中，更多的参与到资产管理和投资管理当中，只有这样才比较好的解决技术人才和资产人才在管理权分离的情况下，风险降低的有效的方法。

第四个就是外资金融机构应该主动的参与国内的基金管理人联系，现在很多外国机构也在尝试，这都是很好的办法，一方面可以解决内资机构的资金和管理，另一方面也解决了外资进入中国的渠道的问题，另外，我觉得这种合作是很积极的，可以让不但是地产这个行业，金融和地产相结合以后，大家都从不同的角度参与，有一个更冷静的思考和健康的发展前景。

中国现在的钱并不缺，中国的资本非常充裕，很快就会进入到大量的投资股权、债权私秘空间，快速发展的过程，现在这个市场其实也很发达了，我想这个时候有眼光的外资机构一定会关注基金。另外就是如何创造核心竞争力提高自己的能力，我前面讲到，新一轮前面的快速发展的企业好象提供了一个企业快速发展的方式，但是这个方式我觉得还是有一些风险，在未来的市场中，起码同质化的竞争不能回避，在这个时候如何利用现有的资源，包括金融的资源，其他行业的资源，紧密的结合在一起，是每个企业的挑战，中国的地产行业发展二十年，我有幸参与到这个行业，也和在座的各位同行经历了风风雨雨，这个行业从来不缺乏创新的精神，金融行业又是智慧高密集的行业，我想这两个行业的人才聚集在一起，一定有更多更好的想法迸发出来，我也想在明年，我们再参加这个峰会的时候，大家再聚在一起都能够有满意的回报和收获，谢谢大家。

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