《中国企业家》主编牛文文VS万科董事长王石

——房地产行业热点话题实录

房地产门户房天下  作者：   2007-10-30 01:42

VS

寡头垄断

【牛文文】

王总，今年以来，房地产上市公司借助资本市场的优势，在土地市场上体现出很强的竞争力。无论是资金还是土地资源，向上市公司集中的趋势比较明显。所以有人担心，这会不会导致行业进入寡头垄断的状态。王总你怎么看这个问题？

【王石】

你刚才说到的，行业资源向上市公司集中的情况，确实是存在的。但是如果现在就担心“寡头垄断”，那可能是担心得太早了一点，甚至是担心反了。

什么是寡头垄断？一般来说至少应该具备两个特征。一个是，少数企业占据了行业绝大多数份额，比如说，前三名占了50％以上。另外一个是，这个行业有进入壁垒，别人不能随便进来，这些少数企业就不怕竞争，他们有操纵市场价格的能力。

这两个特征应该是缺一不可的。一个行业如果没有进入壁垒，即使集中度很高，也不是寡头垄断。比如手机行业，全球市场的前三位份额，早就超过了50％，但这个行业显然不是寡头垄断的。

中国房地产行业现在是什么情况呢？首先，它的集中度非常低，不仅不是太集中，恰好相反，是过于分散。中国一直有几万家房地产公司，多的时候五六万家，少的时候三四万家。

我们对比一下06年中国和美国的数据。06年中国名是万科，占有率只有1.25%，而美国名是4.9%；中国前五名加起来不到5％，而美国是17％。

跟香港比一下就更加远远不如了。2003年的时候，香港前十家的占有率是80％，前三名超过了50％。当然，你可以说香港只是一个城市，跟大陆没有可比性，但是美国同样是领土辽阔的国家，应该是有可比性的。

其次是，房地产行业谁都可以进来，没有任何限制。比如说最近几年，我们看到一些其他行业的大型企业纷纷开始做房地产。他们过去是没有行业基础的，但是有资金、或者有土地，他们很容易就进来了。以后也是这样，我看不到目前比较大的房地产公司有任何办法可以阻止他们的进入。这样的自由准入行业，是不容易出现寡头垄断的，企业更不可能获得定价权，价格是在竞争中产生的，如果这个行业的率高了，其他行业的资金就一定会进来，加剧竞争，将利润率降下来。

【延伸阅读】

［10月29日见证新时刻 万科正式启用新标志］

［王石：资源向上市公司集中，利国利民］

现在大家非常担心寡头垄断，这种担心是可以理解的。但是，并不是行业的集中度越低越好。像我们现在这种过于分散的状态，有很多的问题。

首先是在过于分散的状态下，购房者的权益事实上得不到很好的保护。一个行业有几万家公司，不可能都做品牌，很多公司就是项目公司，做完一个项目可能就消失了。房子是要住一辈子的，几十年的时间里面，售后服务问题、维修问题是需要开发商来负责任的。只有那些长期开发的、走品牌路线的公司，才能真正负得起这个责任，而这样的公司，基本上都是大公司。

房地产上市公司，一般规模都比较大，而且逐渐都在走品牌路线。上市公司还有另外一个特点，就是它的透明度比较高，比较规范。因为你是上市公司，需要作信息披露，想不透明都不行。

举一个例子，就是负债率。没有上市的公司，它的负债率是多少，是不公布的，它高一点你也不知道。但只要一上市，负债率马上就下来了，因为藏不住。负债率对贷款的安全性影响是比较大的，所以资源向上市公司集中，对金融安全来说有很大的帮助。

再一个，现在大家都觉得房地产行业赚钱多，而且这些钱都被少部分人赚走了。但是房地产上市公司的股票大家都可以买，实际上是为普通老百姓提供了一个在这个行业里面赚钱的机会。

这方面万科是比较典型的。万科的股权比较分散，既不是国家控股，更不是少数个人占大头。万科现在有70多万股东，这还不包括通过基金间接持有万科股票的更多中小投资者。万科管理层占的股份很小，06年之前只有万分之三，06年之后有了股权激励，但还是不到百分之一。所以万科主要是在帮中小投资者赚钱。万科向社会增发股票，资源向万科这样的公众公司集中，实际上是让更多的中小投资者可以分享这个行业的红利。这有什么不好呢？

还有，万科最近几年来获取的土地，一半以上是盘活存量土地。万科的周转率现在比行业平均水平差不多高一倍，也就是说，把土地变成房子的速度，比平均水平要快得多。土地资源如果集中到万科的手里，可以很快变成住房供应；如果万科掌握的资金更多一点，就可以盘活更多的存量土地，将它们快速开发成住房供应市场，对有效利用土地、稳定房价是有帮助的。这又有什么不好呢？

所以，行业资源向上市公司集中，这是一个事实，也是未来的趋势。但是，在目前行业过度分散的前提下，资源向公众上市公司集中，可以说是一件利国利民的好事。从国家利益的角度看，减少了土地闲置、有利于金融安全；从公众利益来看，购房者权益可以得到更好的保护，普通老百姓可以获得在房地产行业赚钱的机会。我想，这是值得鼓励的。

圈钱

【牛文文】

看来我也应该去买一点万科的股票，分享一下房地产行业的利润。房地产上市公司公开发行股票，确实给我这样的普通人创造了进入这个行业的机会。但是也有人认为，今年房地产上市公司增发了1000多亿，有圈钱的嫌疑，尤其万科一家就增发了100亿，特别受关注。王总，对这种观点您怎么看？

【王石】

我想，要把“圈钱”和企业正常的股票融资区分开来。所谓的“圈钱”，我们认为它应该有三个特征。是，它是过度融资；第二，它没有用在企业的主营业务上；第三，它没有带来合理的回报，侵害了股东尤其中小股东的权益。

首先我们看一下融资规模。1000多亿这个数字应该是不准确的，今年一到九月，房地产上市公司在A股市场总共融资304亿，其中万科大概占33％。而在这些有融资的公司中，万科的总资产、净资产和营业收入分别占41%、45%和52%，这是行业内的对比。

再来看一下跨行业的对比。今年一到九月，我们列出除银行业之外，A股市场增发的前十名，总共融资是951亿，其中万科占11％，但是万科的总资产、净资产和营业收入分别占24%、26%和18%。也就是说，无论行业内对比还是跨行业对比，万科融资的规模都低于公司的经营规模。

其次是资金投向。万科是个非常专业化的公司，只有住宅开发一个业务，募集资金100％投到了指定的项目上去。

最后是看回报情况。最近三年是万科融资相对比较多的三年，同时也是净资产率比较高的三年，一直保持在14％以上。从03年到06年，万科的每股增加了5倍多。所以，股东的不是被摊薄了，而是大大增厚了。可见，万科的募集资金得到了高效率的使用，实实在在地为股东、尤其是中小股东创造了。

我们来小结一下。，万科的融资规模和经营规模是匹配的，甚至偏低。第二，万科的募集资金全部用到了主营业务上、全部用到了指定项目上。第三，万科的融资为广大中小股东创造了分享行业成长的机会。我想，肯定不能把这样的融资行为称为“圈钱”。

囤地、捂盘

【牛文文】

看来对行业的真实情况，我们还必须做更多的了解。刚才郁总提到，万科不囤地、不捂盘，这也让我觉得很新鲜。因为很多人都认为现在房价、地价都在快速上涨，囤地、捂盘是可以赚更多钱的。那么，万科为什么反对囤地、捂盘，能不能请王总详细介绍一下？

【王石】

万科一直坚决反对囤地、反对捂盘。在一个房价、地价向上的市场里面，囤地、捂盘可能确实提高了利润率，但同时降低了周转率。万科走的是快速开发的路子，现在万科从获得土地到开始卖房子，只需要9到12个月时间，这在行业里面是最快的。我们认为，这样利润率可能低一点，但是资产却更高。

从2004年开始，万科每一年年底持有的土地都略微低于未来两年的开工量。今年九月底，万科持有的土地是1653万平米，注意这是建筑面积，是乘了容积率的；而万科明年的开工量将超过1000万平米。

如果一个公司是靠土地赚钱，那么持有的土地可能是越多越好。但是万科是靠做房子创造的价值赚钱，我们持有的土地，只要能够保证公司经营的稳定和未来的增长就足够了。我们不是没有能力去获取更多的土地，而是因为觉得目前这个数量刚刚好。事实上，最近几年是万科增长最快的几年，我们比较少的土地资源，并没有影响到公司的发展。

暴利

【牛文文】

利润率低一点不要紧，只要快速周转就可以提高资产，这很有意思。但现在也有人认为房地产是一个高利润行业，尤其今年房价又一次快速上涨，更让人怀疑这个行业存在暴利。王总您能不能结合万科的情况，来分析一下这个问题。

【王石】

今年前九个月和去年同期相比，万科的均价比去年提高了27％，但是毛利率只上升了1.7个百分点。这里面一部分是因为装修房比例上升，成本比原来高了；另一个原因是每平方米房子里面包含的税金，由去年的400多上升到1100多，增幅超过150％。

从上市公司各个行业对比的情况来看，房地产行业的平均利润率确实比较高，2006年是11.4％，而制造业只有4％。但是，两个行业的资本回报是差不多的，净资产率房地产是10％多，制造业是9％多。为什么呢？主要还是因为房地产行业的资金占压比较多，周转比较慢。所以，至少从上市公司的情况来看，房地产行业并不是暴利行业。

在地产行业的大型上市公司中，万科的毛利率、净利率是比较低的。当然我们的净资产率不低，这主要是通过快速周转实现的。

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