缺乏租赁经验 北京写字楼空置率将超过警界线

在由建设部政策研究中心主办的“2006中国房地产投资与市场发展的高峰论坛”上，仲量联行中国区董事陈立民指出，北京的写字楼租赁价格在未来几年内将会有一个下降的趋势。

2005年，北京写字楼市场由于国外资本的强势介入呈现出一枝独秀的局面，租售价格连续两年双双飘红。尤其是写字楼销售市场，海外机构投资者在CBD区域频频出手，摩根斯坦利、新加坡凯德置地等都曝出大手笔成交。但是陈立民指出，2006年之后，大量存量写字楼和新楼盘的集中上市，将导致整个写字楼租赁市场价格的下降。

闲置写字楼将达到18%

据仲量联行的一份统计数字显示，到2005年底，北京市写字楼存量达到了514万平方米，到2009年存量将会上升到833万平方米。而同时写字楼的空置率也将不断上涨，2005年底北京市的写字楼空置率在10%左右，而陈立民预测到2007年将会上升到18%。也就是说在未来几年内，北京市的写字楼空置率将超过警戒线。

空置率也就是闲置率，按照国际上通用的计算方法是指市场上现有的卖不出去的房子(包括开发公司和业主卖不出去两部分)与全社会所有存量房的数量之比。如果按照这种空置率计算的话，一般空置率在10%上下属于正常范围，而中国房地产协会副会长顾云昌指出，我国现行的空置率的计算采用的开发商没有卖出去的商品房数量，与前三年商品房竣工数量之比，空置率在5%-14%中间波动是属于正常的。

甲级写字楼闲置率高

从2005年6月以来，北京甲级写字楼市场的租赁大单交易频繁：奥林巴斯租用新华保险大厦4183平方米；家乐福租用鹏润大厦3000平方米；智乐租用中国电子大厦4500平方米；索尼中国有限公司预租佳程广场5300平方米；“北京的甲级办公室市场最大的问题是什么呢？就是开发商以国企为主，占了大概85%。国企有什么问题呢？他们都没有太多的甲级办公楼开发甚至自己用的经验。过去几年国退民进，很多国企通过改革释放了一定的需求，同时也带来一定的盖房子的开发商的需求，导致北京的甲级办公楼以国企为主。说得不好听，有时候是＇拍脑袋＇没有按真正用户的需求盖房子。”陈立民分析说。

写字楼租赁经验缺乏

作为房地产市场中重要的写字楼市场，在我国还处于起步阶段，仅占到整个房地产市场5%的份额。中国的房地产业还停留在买地—盖楼—卖房—再买地的低级阶段，整个房地产市场还是以买卖为主，而国际房地产市场的消费模式全是以租赁为主，这就导致了我国在租赁业上经验十分欠缺。

而北京的一些写字楼还以散租为住，这导致了整个写字楼经营的专业化程度很低。陈立民说，最近有一家国际律师事务所在国贸附近租了一套写字楼，但是由于这写字楼采取的是散租，结果在这家律师事务所的周围全都是KTV，使得这家已经装修好的律师事务所还得搬出来。

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