美国休斯敦：积压房源居高不下 房价在不断下滑

恼人的积压房源

雷曼兄弟预计加州等地未来几年房价跌幅可能超过16%

休斯敦，这个位于美国得克萨斯州东南部的城市有麻烦了。它的麻烦在于待售房源，换句话说，就是大量空置而又卖不出去的房屋。随着有效的购房需求越来越少，积压的房源越来越多，美国的其他许多大城市也都面临着同样的难题。

积压房源居高不下

根据全美地产经纪商协会（National Association of Realtors,NAR）10月24日发布的最新数据，9月份的休斯敦有440万套房屋待售，而这个城市一年卖掉的房屋不过504万套，这意味着即使没有新的待售房源，把这些积压的房源卖掉也需要花上整整10个半月。与此同时，独栋房屋的现有供应量则需要10.2个月才能被市场完全消化。这是自从1988年2月份以来的最高数字。而在2005年美国房地产市场的繁荣期，当年1月份的待售房源仅仅相当于3.6个月的售房量。

由于次级贷风波的缘故，房屋贷款机构已经纷纷提高了放贷的门槛。这显然使得房屋的销售数据更加难看，对消化积压房源也毫无好处。但NAR表示，相对而言，购房者们现在已经不像前一段时间那样难以获得贷款。“受到抑制的购房需求一旦开始回升，我们将会看到待售房源的积压情况有所好转，同时房价也就会随之慢慢上升。”NAR的高级经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）在10月24日发表的一份声明中表示。

但其他一些人可不像他这么乐观。毕竟，房价还在下跌。仍然是来自NAR的数据，9月份的全美平均房价较一年前下跌了4.2%，目前约为211700美元，而这无疑是需求疲软的一个明证。房地产咨询机构Rating Insights公司的总裁乔纳森·斯莫克（Jonathan Smoke）认为，现在的房价仍然偏高，因此房源积压的数量仍将维持在相对较高的水平。

房价不断下滑

在这些为积压房源所困扰的城市中，情况最严重的是洛杉矶、芝加哥和迈阿密。根据位于旧金山的房产经纪商ZipRealty所提供的数据，佛罗里达州的坦帕市、亚利桑那州的首府菲尼克斯市、华盛顿、得克萨斯州的达拉斯、马萨诸塞州首府波士顿、加州首府萨克拉门托，还有休斯敦，则分别占据了榜单前十名的其他位置。

在洛杉矶，超过10万美元卖不出去的独栋房屋构成了全美国最大的一块积压房源。这一数据比起去年来上升了21%。为了将手里的房子抛售出去，卖家们不得不降低房价。从刚刚在市场上挂牌几周的房子，到已经几个月无人问津的住宅，现在洛杉矶几乎一半的待售独栋都已经降价。

芝加哥的情况也许更能说明问题。与迈阿密或者一些南加州城市不同的是，芝加哥并没有经历特别典型的房地产繁荣时期，也没有像很多其他城市那样因为过分的投机性房产投资，并最终导致房市的修正。但过去一年里，这里积压的独栋房源还是大幅增加了17.2%达到82839套。ZipRealty的首席执行官派特·拉辛斯基（Pat Lashinsky）表示，这也许显示出，即使在芝加哥这样的城市，房屋的买家和买家也因为全国性的房市萎靡而变得格外谨慎。

从某种角度来看，休斯敦的情况与芝加哥差不多，尽管积压房源居高不下，但房价却也同时显示出强劲的势头。今年第二季度，全美的房屋中间价同比下降了1.5%，而芝加哥的却上升了1.7%，休斯敦的也上升了1.4%。但分析人士表示，尽管这些地区的经济前景相对看好，房价也还在上涨，但过高的积压房源还是使得它们成为买方市场，买房者可以有充分的空间来讨价还价。

卖家犹豫暂缓挂牌售房

相比去年休斯敦的积压房源增加了15.8%，达拉斯的情况不错，积压量比2006年9月份还下降了2.4%，而且今年第二季度达拉斯的房屋中间价也上涨了1.7%。此外，波士顿的待售房积压量更是比去年同期降低了5.8%。“这是个不错的信号，”拉辛斯基表示，“许多人已经开始意识到待售房屋的积压问题，因此在考虑是否要将房屋立即挂牌出售时要比以前慎重了。”

当然，无疑会有一些“死硬”的卖家，但这可能难以改变整个市场的格局。

雷曼兄弟的国债分析师杰克·马尔维（Jack Malvey）等人在本周刚刚出炉的一份报告中指出，商业银行、美国联邦国民抵押贷款协会（Fannie Mae）、联邦住房贷款抵押公司（Freddie Mac）以及国债保险公司等都会受到次级贷风波连累，2008年房贷损失可能约500亿美元，未来5年美国房贷损失更可能多达2500亿美元。

报告还称，次级房贷市场损失最大的未知数就是次级贷违约的数字。而由于会有大量的房屋因为次级贷违约而被法院拍卖，加州、佛罗里达州等市场未来几年房价跌幅可能超过16%。

在全美积压房源数前10的城市中，8个城市已经有至少40%的待售房源降低了挂牌价格，而分析人士认为，会有越来越多的房屋卖家开始降价，并把房价降到现在市场难以想像的低价位水平。ZipRealty认为，35%～40%的数字应该表明市场比较接近均衡状态。

在这种情况下，买家无疑可以从中得到不少实惠。卖家们必须意识到市场上严峻的竞争，而买家应该知道自己有足够的能力向卖家施压，拉辛斯基说，“这会是一个非常有趣的市场。”

菲尼克斯市的布拉德豪德房地产公司（Bloodhound Realty）的格雷格·斯万（Greg Swann）上周与一名客户一起去看房，房子的标价是45万美元，这位想买房的客户问，“我们能不能10万美元就把它拿下？”尽管斯万认为这样的事情不太可能发生，但他承认其中存在很大的讨价还价空间。

积压房源最多的城市

萨克拉门托

2007年9月 40,195

2006年9月 36,720

增幅 9.5%

PRI指数 51.4%

波士顿

2007年9月 43,158

2006年9月 45,828

增幅 -5.8%

PRI指数 48.4%

达拉斯

2007年9月 47,097

2006年9月 48,244

增幅 -2.4%

PRI指数 35.9%

华盛顿

2007年9月 52,854

2006年9月 48,146

增幅 +9.8%

PRI指数 46.8

菲尼克斯

2007年9月 54,536

2006年9月 45,120

增幅 +20.9%

PRI指数 47.1%

坦帕

2007年9月 58,601

2006年9月 51,922

增幅 +12.9%

PRI指数 42.3%

迈阿密

2007年9月 79,154

2006年9月 61,945

增幅 +27.8%

PRI指数 38.1%

芝加哥

2007年9月 82,839

2006年9月 70,657

增幅 +17.2%

PRI指数 40.8%

洛杉矶

2007年9月 111,269

2006年9月 91,987

增幅 +21%

PRI指数 45.9%

注：PRI指数是指市场上调低了挂牌价格的房源比例。

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