王哲:房地产企业上市之路将是困难重重险阻遍地
搜房网置业理财频道记者独家专访,北京天润置地房地产开发(集团)有限公司,王哲先生。
搜房网:您好,您能否预见一下未来房地产企业融资的趋势?
王哲:我觉得现在房地产融资渠道很窄,就那么几条路。而且对于绝大多数的开发企业来说路更窄,像我们现在这个企业代表了绝大多数的企业,目前我们能够取得钱的途径就三种,第一个直接是产品的销售资金,回笼资金,这是第一个融资渠道。第二个融资渠道开发贷款,第三是私募基金的使用,说白了,说不好听这种钱就是高利贷,你找一些机构、找一些金融机构,通过跟你这个企业合作过,看中了你这个企业的项目跟你进行合作,这种合作银行方面是不允许的,达不到条件,跟这种私募基金进行合作,这是很多企业在做,这种融资的条件可能非常苛刻,代价非常大。至于其他的一些上市企业,正是因为渠道太窄了,所以大家都到这条路上来上市。
前两年都在谈REITs,对你持有型物业的要求太高,包括像万达做了很长时间,做瑞资都没有成功,就是因为他持有型物业质量太低了。所以,现在很多企业尤其做住宅分析的企业更多走这个上市,要不就是境内上市,要不就是香港上市,渠道非常窄。
搜房网:您觉得上市是一个比较主要的?
王哲:目前很多在走这条路,目前从政策支持各方面来说,这些路都不好走。境内这块辟谣说没有暂停,实际上无风不起浪,在大陆上市没有停但是难度极大,在香港上市又非常严格,对企业资质要求,对内部的资产构成以及财务状况要求非常高,还不是说一般企业可以具备的。这两种只能针对大企业,中小型公司在这条路上来说比较困难。
搜房网:上市之后它的前途呢?
王哲:如果按照目前走的话肯定是一条光明大道,现在都可以看出来,地产股。现在只要上市地产企业日子都很好过,当然这里面产生的一些问题,比如说屯地、抬高地价确实有这方面的问题,但是这是一个政策根本性制度上的问题,如果你不改变这个,上市公司一定还会这么做,无非以后这种大块地受到政府的控制,可能没有了,包括限制你的开发时间。对于上市企业来说,我只要有资金了该怎么拿还怎么拿。基本上上市这些企业,绝大部分开发实力很强。像万科、福×、华润类似这种,包括中远,国家出的政策对他们来说没有很大的影响,他们开发能力很还,两年、三年开发完毕,小的地块开发对他们都不是问题。
所以,上市之后肯定日子会非常好过,但是今后上市公司拿钱圈地的规定,肯定会有一些新的规定出来,肯定不会像现在这么宽松。至于能到一个什么程度,我们只能看政府的宏观调控力度了,我们也不好去预测。但是现在民已经感觉出来有一些相关的,比如小宗土地的出让,另外对出让土地的开发年限说明政府已经意识到这个问题,我想还会有更严格的政策出来。
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