鄂俊宇：多渠道融资将成为地产企业生存必经之路

搜房网置业理财频道记者独家专访，亿城集团股份有限公司董事总裁，鄂俊宇先生。

搜房网：目前房地产企业通过银行进行间接融资的条件更加严格，您认为以后多渠道的融资会不会成为主导？

鄂俊宇：作为地产企业来讲，现在大家比较热门的还是丧失融资，除了原来的通过金融简单银行信贷融资以后，还是希望通过上市这种融资渠道。这也是政府主导的一个方向，政府的主导方向根据我们目前金融信贷的规模，不包括房地产所有的行业，我们资本的融资规模只占到5%的比例，大部分还是靠银行的信贷规模，这个跟国际上发达的城市和国家是不一样的，发达的城市和国家至少占到50%的比例，通过资本市场融资和信贷融资两个比例各占50%的一个比重。 

所以说，国家肯定大力希望优秀的企业把优秀的资产注入到资本市场上来，解决资本市场融资的问题。但是现在也有一种声音，地产上市公司用资本市场获取的资本，又去大量的囤积土地，重新又装入上市公司，圈钱加圈地的模式。从政府在目前一个阶段可能会出现一些相对的约束性条款，可能会随着土地制度政策的调整，可能会限制这方面进度和量的比重。 

比如说你拿了一块地，没有那么大块土地了，大概控制在20-30万的规模，要求你三年必须开发，开发周期结束。这样的约束条件对整个原来用大资本圈大地的模式会有一个新的调整。其他的金融工具，实际上还是跟国家政策密切相关。国外的资本无论是各类基金还是真正的低产投资资本，还是非常踊跃想进入大陆的。但是在这方面，政府的调控能力需要能够分步骤，在我的风险可控范畴内来引入国际资本，国内这一块我觉得未来的趋势比如像保险基金，包括一些信托融资，包括一些商业物业的信托基金的发行都会成为一种选择。 

所以，未来地产融资的方式一定是多元化的，什么样的优秀企业，什么样的商业模式，决定了你选择什么样融资的渠道和方式。

搜房网：请您评价一下刚刚步入国内的REITS？

鄂俊宇：REITs实际上是一个非常好、非常成熟的一个融资的方式，实际上把资产证券化，通过信托让它证券化的模式。会加大持有型物业包括写字楼，包括商业物业资产的价值。因为现在写字楼物业，包括商业物业由于流动性比较差，它的价格还没有真正被市场真正估值到位，主要是因为流动性差。通过瑞子瑞资以后，把证券化也好，通过信托方式也好变成一个投资品，加大了物业类型的流动性，让它的价值得以真正的提升。所以现在我们住宅大量比写字楼、比商业物业还要贵，这实际上是不太正常估值的一个体系。