大牛市下多个楼盘出现“滞销” 业内人士揭猫腻

所谓“卖得好不是新闻，卖得不好才是新闻”，在一片大牛市背景下，南京河西、仙林的部分楼盘正在制造着这种尴尬。记者日前获得的信息显示，尽管不少新盘开盘时都显得“一房难求”，但实际上部分高价房或者以写字楼为主的楼盘仍然存在着不同程度的滞销状况。

部分楼盘出现滞销河西CBD附近一家以写字楼为主的楼盘，10月份开盘，但据其一线销售人员透露，开盘至今的一个多月来实际上只卖出了3套，另外的大部分房源仍“深养在闺中”。记者昨日专门就此查询了官方网站“南京网上房地产”，该网站的数据显示，截至昨日上述楼盘纳入网上销售的商品房总套数为378套，但成交套数不过132套，成交率仅为34％。无独有偶，就在上述楼盘南边一点点的另外一家写字楼楼盘，11月初开盘，但目前为止除了几个老客户外，没有任何新客户前来认购，真正成交的也就5套。同样的情况出现在仙林的部分住宅楼盘。仙林一家前几天开盘的知名楼盘，推出上百套房源，但其当天的认购率也就35％，大大低于业内预期。另外一家上月初开盘的、有部分花园洋房的楼盘，据称同样遭遇莫名其妙的滞销，所推50多套房源，目前认购40套不到。

像新街口一家正在内部认购的楼盘，均价18000元/平方米，开发商在售房时还强制搭售车位，每个车位40万元，结果市场反应冷淡，推出的100余套房源，至今只发放出去三四十张购房VIP卡，远远低于开发商先前的预期。一位从事地产数据收集的业内专家坦陈，在整个市场红火的背景下，的确有多个楼盘存在不同程度的滞销；市场并不是大家想像的那样“一好百好”。“房贷紧缩＋高房价”加重观望“可能是房贷紧缩所致。”南京农业大学不动产研究所一位负责人首先表示，近段时间以来央行连连收紧银根，部分银行甚至停放贷款，这一系列举措都将需求彻底打压，让市场有转淡之势。南京墨子不动产公司总经理也坦陈，央行提高第二套房贷款首付及利率，尤其是商业银行停贷对市场的打击太大，不少购房者被迫推迟购房。“还有就是房价太贵。”南京某大型开发公司销售总监张先生表示，以文中提高的几个楼盘为例，河西的两家写字楼楼盘价格均在1.3万元/平方米左右；在河西入住率不高，写字楼市场尚未起来之时，上述价格并不低。另外，仙林新开的几家楼盘，连高层也卖到8300元/平方米的均价，部分楼层的房子甚至超过8690元/平方米的“高档房”标准，价格之高让人咋舌，卖不动也就在情理之中。业内普遍认为，南京的高房价与居民支付能力之间的矛盾正在日益突出。在房价居高不下的背景下，一部分人被挤出市场，而另一部分人也不再迫切，开始“再等等看”。

“很显然，市场的观望情绪已经产生了。而开发商近期推盘的速度也在加快，我们自己手头上也有三四个代理的盘子要在近期推出。”一家代理公司的主管向记者透露。据粗略统计，从11月到年底，南京有开盘意向的楼盘已达到25家。权威数据表明，整体而言，目前约90%的人购房需贷款。无疑，“银根”紧缩，会让很多购房人不得不仔细思量自己的购房行为，市场购买力将由此再受影响，“开发商的日子就不太好过了，形势可能就此会发生转变。”业内人士称。业内普遍认为，前期调控政策出炉后，各地房价上涨的态势仍然较为明显，其中南京10月房价较9月每平方米也上升了100余元，从这一点来说，调控的步伐肯定不会停止。揭开楼盘热销猫腻尽管不少楼盘实际上已表现出疲态，或者说开始推盘“落袋为安”，但大多数老百姓看到的市场或者个案仍旧是火爆无比。尤其是被开发商“忽悠”去排队买房的时候，看到销控表上贴满了红色标记，以为房子都卖完了。实际上并不是这样。“其实这里有一个技巧。”一位在多家楼盘出任过营销总监一职的业内人士透露，一般而言售楼现场都有两个销控表，一个在现场大厅，公开的，大家都可以看得到；另一个是在销售总监或者销售经理办公室，只有开发公司内部人员才能看到的。这里面便有“门道”，因为外面的销控表一般贴满了红圆圈，开发商会告诉你“房子很紧俏，再不买就买不到了”；而实际上，房子到底卖得如何，里面一个销控表才是真实数据。这位业内人士建议说，市民买房时，不妨较真去看看里面的销控表，说不定，开发商口里的热销并不是那么回事，房子可能卖得也并不是想像的那么好。

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二手房挂牌价整体下调

受部分商业银行停放二手房贷款影响，二手房成交量和挂牌价正在急剧下滑。南京多家中介的数据显示，11月上旬上述两个数据均有不同程度的下滑。

数据统计，11月上旬南京市个人二手房挂牌均价为7498元/平方米。与10月同期相比，11月上旬南京二手房个人挂牌均价下降了1.68%，甚至低于9月同期挂牌均价。

南京我爱我家房屋租赁经纪公司的数据同样显示，11月上旬与10月同期相比，在房源量增加了18.25%的情况下，成交量却减少了14.63%。“我爱我家”市场部经理舒莉莉介绍，本月上旬南京二手房房源、客源供求比为1.3：1。与10月上旬的国庆长假相比，房源、客源登记量都是增加的，但近期由于第二套房贷款限制等宏观政策的出台，银行贷款紧缩，二手房市场的交易量受到了一定的影响，与10月同期相比呈现减少态势。“市场上出现了一方想买，一方想卖，因为贷款难，买卖就是难达成的情形。”

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