观点:炒房者转变策略 "高租金"成房价调控避风港

据《第一财经日报》11月12日报道，连续4个月下滑的成交量，已经让深圳楼市蒙上一层霜；曾经让这个行业疯狂的楼价，也开始出现松动。低迷的成交量让深圳中介行的业务面临有史以来最残酷的考验，大量店铺关门、经纪人被迫离职，市场的调整与行业的洗牌不经意间已然展开。

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对于许多“炒房者”来说，他们在这种政策调控下，已经转变了策略：短期内暂时转向租赁市场，通过房屋的租赁来供养银行贷款，以等高房价的春天到来。因此，这种以租养贷的策略，使得市场上房屋即使跌价也是“有行无市”，并且在某种程度上将会使得房价下降受到重大阻碍。

房屋的租赁市场庇护了许多“炒房者”，一方面使得宏观调控的作用部分落空，房价的泡沫难以挤出，可能维持高房价的局面；另一方面，由于银行贷款利率提高，导致“炒房者”月供提高，从而促使房屋租金也大幅地提高(深圳近几个月租金上调幅度大约在20%左右)，这样，政策为了保障民生大力打压房价的同时，却可能造成租房难的更大民生问题，在无形中化解宏观调控努力于无形。看来，宏观决策者很有必要关注房屋租赁市场这个“炒房者”的最后避风港。

然而，政府之手如何进入房屋租赁市场也是一个必须谨慎考虑的问题。直接利用行政命令来规定租赁房屋的价格，这种政府直接插手于市场的做法会极大地损害市场的自主性，是行不通的。

另外一个方法是政府通过征收租赁税来降低租房的价格，但这一调控政策同样存在很大的负面效应。房屋租赁市场是一个信息公开不充分的市场，政府要征收相应的税收可能要支付极大的征收成本。其次，出租房屋的人可以将这一税收转嫁给租房者；其三，在目前物价飞涨，而银行利率低于居民消费指数的情形下，购买第二套房也是一些市民投资渠道之一，打压那些投机的“炒房者”同时也可能损害这些投资者的利益。因此，通过征收房屋租赁税收也是一把“双刃剑”，用之不当，可能造成更大的伤害。

在笔者看来，政府必须高度关注炒房者进入房屋租赁市场给政府宏观调控政策带来的削减作用，必须多加调研，谨慎出手。目前可以考虑的措施，一是加大廉租房的供应，多开工建设廉租房，保证廉租房能满足市场的需求，并且对廉租房放宽条件，对于非本市户的常住人口也应当允许其申请廉租房；其二，是多借助市场的力量，比如当政策对于房价的作用越来越明显时，就会有越来越多的“炒房者”进入房屋的租赁市场，造成出租的房屋增多，可能由此带来租金的下跌。

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