南京“以房养老”遭遇“水土不服”

“以房养老”曾受到来自社会各界的热切关注。然而，在现有的体制框架下，“以房养老”始终难以迈出具有实质性进展的第一步。2005年4月初，位于江苏省南京市江宁区的汤山留园养老公寓，作为国内首个“吃螃蟹者”，推出了“以房换养”的操作方案，一度引起多方关注。然而时至今日，该方案并无一人签约。近日，有消息传出：该养老公寓即将进行工商注销。这表明：南京的“以房养老”试点已濒临夭折。

民营机构资质招疑

事实上，对于留园养老公寓“以房换养”方案的失败，大部分业内人士表示并不意外。

其中一个主要原因是，类似于留园公寓这样的民营机构很难具备维持“以房换养”这一业务所需要的大额资金的能力。此外，对于民营机构的信任度低，也是无人签约的一个原因??民营机构的资质和能力恐怕还不能为大多数人所肯定。

估价难题如何破解

房产如何估价则是“以房养老”业务中涉及到的另外一道难题。

从某种意义上说，“以房养老”可以视为住房按揭贷款的一个逆向操作。按照逆向操作的想法来看，最合理的做法是以人口的平均寿命为基础，计算出若干年来的房产价格，作为房产定价的标准。“这一点在现实生活中很难操作，无论是房产管理机构还是保险公司都无法提供这样的经验数据，而且房地产市场的波动性较强”，某保险公司工作人员说，“房产的折损又该按照什么样的比例来提取？”

房屋处置有分歧

在留园公寓所制定的方案中，尽管老人仍然保留对房屋的所有权，但是使用权必须交由公寓，老人需要搬至留园养老公寓，而房产则进行对外出租获取收益。显然对于大部分人来说，很难接受这样的处置方式。

传统观念成羁绊

在中国，历来都有“养儿防老”的观念。国人重视安身立命的家园的传统，让老人存在很多顾虑。大多数老人都表示，难以真正义无反顾地舍弃“家园”，甚至觉得这样做有负于自己的子女。子女们在感情上也很难接受老人的遗产变成保险公司财产的现实。

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