郁亮：做责任地产 走小户型和工业化的发展之路

房天下  2007-11-16 12:26

万科企业股份有限公司董事总裁 郁亮

万科企业股份有限公司总裁郁亮做了题为“小户型与工业化”的演讲。

郁亮说，刚才的四位发言听到的是节能节水节地节材，我发现一个特点，节约时间，我希望我的发言里面节约点时间，体现了我们社会对这方面的要求，大家可能注意到了，万科换了新的标记，这个新的标记，这个V来自于万科过去的标志，四个位是传统民居里的窗花，一个企业对自己有了新的认识之后才有新的标记，万科2006年的销售规模212个亿，今年10月份达到了420亿左右销售规模，在如此快速的发展面前，万科对自己责任也有了新的认识，所以有了新的标识，我们承担社会责任的时候我们选择了两个方向，是小户型和工业化这两个主题。

我们知道在我们国家国情是人多地少，在如此稀缺的土地资源面前如何善用土地资源，这是我们行业的责任，这是我们行业最重要，以及的一个责任，在这个情况底下我们可公开住宅开发的土地资源越来越稀缺，与此同时人口的变化，新的住宅需求不断变化，开发省地的小户型住宅，面前多数人的需求，成为我们行业对社会的责任，也是我们发展商对社会的责任。

我们可以看到中国正处在有史以来最快承受和发展时期，根据的估计，未来的十几年会增加一亿的城市人口，同样我们另一个指标中国住宅家庭小型化城市，明显，我们1987年家庭的每户的人口4.2，95年的时候下降了3.7，05年的时候到3.1，在未来十几年会增加六千万户的家庭，我们再看中国城市人口的金字塔图，中国有两个人口高峰，一个高峰是62到74年，现在33到45岁，另外的人口高峰是从85年到94年，目前的12岁到21岁，个人口高峰正处在需求最旺盛的需求，下一个人口高峰在未来十到十五年逐步进入购房的阶段，从这个来看不仅是人口顶点2013年，不仅能带来中国经济的良好发展，也会给住房消费带来更大的需求。

我们这次根据万科的研究，对现在购房的情况，生命的周期来看，我们划分，我们可以看到，从踏入社会开始，22岁左右，首先要在社会上立足，这个平均在22到24岁左右，25到29岁这个阶段，开始要立业，要成家，丁克家族，事实上中国主要的结婚年龄已经推迟到29岁了，在第二个阶段，这个阶段他们开始次换房，下一个阶段技术，成家之后可能不会和父母同住，可能有了小孩，有小太阳家族，小太阳之家，在中国主要都市里面，首次有生孩子年龄推迟在34岁左右，当然之后孩子第三代需要父母共同照顾的，到最后我们空巢家庭，我们可以看到在前面的34岁换房，首次置业和首次改善，这两次购房阶段里面，目前是购房主力，我们把周期翻译成户型的话我们可以大概得出来这么一个户型，从这里面可以告诉我们，小户型一房两厅的小户型可以满足大多数客户的居住需求，这是我们的一个分析。

从这个分析里面我们可以大概简单得出这么一个结论，家庭总数的快速增加，将带来新增住宅需求不断扩大，而以小型家庭结构为主的家庭构成，使得一房和两房的户型可以满足大多数住房者的需求，另外在我们国家人多地少的背景下，开发小户型成为政策的选择，万科从2000年开始我们就在研究小户型，研究这种趋势会怎么演变，我们对小户型做了大量的研究，在去年5月份，我们万科毫不犹豫地回应这个政策，在当时的十天之内，土地市场上只有万科在买地，我们同时在没有别人竞争的情况下，我们在武汉、苏州、厦门我们分别拍卖了个积极响应政策的，一年过去了，万科在这方面我们取得了我们大量的工作，杭州魅力之城，我们去年4月份获得的，万科没有和政策纠缠受90限制的规定，我们成为杭州乃至浙江个符合90政策的项目，我们4月份开盘的时候整个900套全部卖掉了，这个未来将提供1700套小户型的房子。

这是9月份我们拍卖获得的，也是90的项目，这个项目上个月拍卖的时候，475套房子全部卖掉，深圳现在房价略有变动，我们的房子卖掉，我们做了三房两房两卫，占了三分之一左右，60到70平方米的真了一半左右，这种户型的产品在深圳也是大受欢迎的，这是成都的金域蓝湾项目，开盘认购率超过了96%，这是我们宁波的项目，我06年8月份获得的地块，我们现在销售700多套房子，大家可以留意到一个，我们刚才的整个开发速度里面，万科拿到地之后，我们通常在9到12个月左右我们可以开盘销售，这一点在整个今年住宅供应量有效不足的情况下，我们作为发展商，我们尽可能为社会提供大量有效供应，这也是我们行业的责任之一。

现在我们在广州一个地方我们就有十个楼谈严格按照90、70政策操作的楼盘，现在已经有四个楼盘开卖了目前在广东投放了一千套的小户型的房子，平均销售率在90%左右，在当天，应该说小户型不仅从理论上来说是一个未来发展趋势，在市场上也是受到大家欢迎的。开发小户型的住宅，在土地资源上以最节约的方式满足多数住房者的需求，这是我们房地产的行业的责任，尤其是当今住宅产品供不应求的旺盛需求结构之下，开发商应该加大速度，万科作为行业的领跑者，我们对此进行了积极的行动回应，这是我要谈的个话题，小户型问题。

第二个话题谈谈我们工业化的问题，在当前的生产模式底下，住宅在建设和使用过程中造成了巨大的能耗和资源耗费，使得我们行业在未来可持续发展难以维计，这对环境友好型社会不利，所以万科在探索工业化的住宅，显著提高产品品质的同时，显著降低资源耗费，为行业的未来可持续发展提供了解决方案，我们这个工作在建设部的指导之下逐步开展，我们可以简单看一下，原来传统的建造方式之下带来的高能耗，高消耗的数字，可以看到建筑消耗和能耗占到了的30%左右，再看建筑垃圾占到城市总量的30%到40%，装修占了6%左右，传统建造方式，我们给整个社会带来高能耗和高消耗问题。

工业化将显著降低在生产和使用过程中的能耗和资源的浪费，我们首先看节能，在住宅的建造使用过程中，消耗能源占全社会能耗的30%左右，工业化的住宅使能耗远低于传统住宅，由于良好的保温性能，节水，工业化生产方式改变了混凝土的方式，实现了循环使用，传统的施工中，混凝土所使用的方法是泼水，污染过的水直接排放，使用统一的构建养护池，对混凝土构建浸泡，使用中水的收集利用，万科我们的实验楼为例，70%以上是干作业，大大减少了对水资源的耗费，节材，装配化的施工方式降低了损耗，循环使用频率极低，工业化生产制作构建所使用的钢模板循环使用200次左右，工业化住宅中结构与设备分离，设备耗用品便于更换，提高维修便利性同时增加了住宅使用期限，避免了传统住宅由于结构和设备一体化，工业化住宅增强了建筑室内空间的可变性，减少了内部空间的浪费，只需改变室内的割断和装修，就可以满足中老年时期的不同需求。工业化将显著地降低生产过程中的环境污染，工业化住宅的生产、运输、建筑施工极大程度的减少了环境污染，建筑垃圾的产生，建筑污水的排放，有害气体和粉尘的排放。工业化还将显著提升产品的性能和质量，万科实验楼误差在两毫米以内，外墙强度提高了9倍，工业化住宅在工期的环境性，日常维护、管理等指标上均有大幅度提高。根据万科研究的估算，工业化将显著地减少资源的浪费，我们从每平方米20公斤可以降低20%左右，用水可以减少60%左右，这是我们根据我们实验楼推算我们可以带来这些好的效果。

照目前的计划，万科09年达到120万平方米，理论上可以减少很多的建筑垃圾，减少很多的废水排放，在工业化住宅中，装修房是重要的一个部分，万科我们是推进全装修房可以更全面地实现住宅建设和使用过程中的节能和环境保护，减少二次污染和浪费，提高居住的品质，客户对毛坯房二次装修过程中，往往会产生大量的建筑垃圾，平均每户产生的建筑垃圾两吨，装修房可以减少二次污染，因为二次装修不统一，分户装修通常持续几年时间，施工方式、材料使用等方面无法有效管理，这一过程容易造成装修污染。装修房可以避免安全隐患，对房屋的拆改在很大程度上降低结构的抗震性，装修房在很大程度上可以避免一系列问题的发生，装修房交钥匙前，装修一次性到位，土建施工和装修施工统一，确保外墙保温，高能效，电器设备等节能环保材料得到使用，2010年万科将超过90%。

位于东莞的万科建筑研究，也是这个月12号刚刚获得国家产业化基地的称号，将进行广泛的技术实验，产品开发，实验的建造，其中包括的建筑实验卡，这是我们上海的新历程的两栋楼，这两个项目是集万科对于小户型工业化的探索于一身，减少能耗，降低了资源消耗和环境污染，为购房者提供了小户型住宅，这个项目的户型是9平方米，这是作为万科个市场化的工业化项目，我们07年2月份开工，减少约一半以上，这个项目也是万科负责的好多个项目。这是我们推向市场的个项目。今天的万科穿越一个新的发现，实际的增长速度，我们站在新的平台上，有给清新更广泛的认识，万科曾经通过各种企业的围堵求证自己的利益，我们的资产规模，销售额，我们品牌，我们的产品和我们的服务，作为自然个社会的一分子，发展小户型住宅，工业化发展。

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