易居地产丁祖昱：新建住宅建筑节能的可行性方案

上海易居房地产研究院副院长 丁祖昱

上海易居房地产研究院副院长 丁祖昱在本次论坛上做了关于新建住宅建筑节能方面的相关演讲。

各位专家，各位领导，各位同行，上午好，非常高兴今天有这样的机会和大家做关于建筑节能方面的交流。因为今天宽带的问题，不能给大家做演示，我只能和大家讲一个原来准备在一两个月之后才讲的一个题目，关于我们对整个中国目前大量的关于住宅这方面建筑节能方面的应用研究之后的一些想法。我是上海易居房地产研究院副院长，我们做的一套中国房地产咨询系统，这套系统是在中国房地产业协会的监督下用五年时间做成的。实际上做成最大的数据库，我们把中国两万多住宅小区，一万多办公商业的项目，一万多块招投标的土地，还有大量的房地产信息收录这当中。

建筑节能本身是房地产开发决策当中的一项重要内容。我们的一个决策系统是基于市场的。而这样的建筑节能从我们理解，除了政府的引导，除了强制性的要求，也要基于市场。所以，我今天想从三个方面，从市场的三个方面来谈一下新建住宅的建筑节能的想法。谈的数据和依据，2005年谈这个非常困难，因为大量的建筑节能应用还比较少，到2006年，我们查了一下，我们研究的样本数量到了几百个，今年整个研究院的样板数量上千个，而且比较典型的数量大概有数十个。我研究了这数十个案例之后，大多数开发商开发高中低档各类住宅都能够从这几十个住宅的案例中找到可以借鉴或者解决的方案。

首先讲开发商最关注的点，我们从需求或者市场的角度谈，我大概访谈了30多个目前做节能的开发商，他们最关注的是成本与产出。成本一定会增加，增加多少？更重要的是成本增加了多少，我从哪些方面可以产出回来？我从市场方面谈一些，可能很多时候他们不得不遵守国家标准，但是还不是自发的按照国家标准做，但是如果谈成本，谈产出他们是愿意听的。第一部分，做了建筑成本，投入这些成本之后房价的提升，今天是一个专业的讨论会，所以，我想仅仅从一家之言谈谈。我们研究了在全国20多个城市超过一万元的楼盘当中，基本上85%都用了大量建筑节能方面的应用。而这个英勇事迹上为它的房价，从后面客户需求的角度来分析的话，实际上为它的房价提升也带来很多的附加值。这是第一方面。

第二方面，部分开始考虑未来使用成本的降低。这主要是一些中高档的小区考虑未来使用成本的降低。用了节能的建材之后，用了新材料新技术之后，首先考虑的是对我今天房价的促进，其次考虑的是对未来整体的可持续发展的考虑。

第三个是考虑其他的附加值，可能你今天做这个节能，最后政府会有补贴，但是由于这些都没有正式的发文，实际上很多的开发商房子卖完了，他也就结束了，说不定项目公司都清算了，没有什么减税。这是第三方面。

所以，我们发现目前，暂时不谈对于中低端住宅节能的强制性要求，我谈中高档节能，我们就发现整个高端的住宅大量的在实验的应用一些我们目前非常先进的，包括在世界上都非常先进的一些节能建材。目前的中高档的住宅小区当中是大量应用目前比较成熟的节能的建材。中档和中档偏低的小区当中就按照国家标准去做。有意识的做一些试点，做这样一些工作相对比较少。我们把关于开发商的关注点分成这样三个阶段，2005年，2006年实际上有很多的先行者，它实际上付出了相对的高成本在做这样一个市场的实验，实验出来的很多东西为今天的很多开发商在应用。

2006年，2007年，到现在这段时间实际上已经开始全方位应用一些性价比比较高的节能建材。我们发现，前两年做节能建材利润率非常高的，你忽悠这样一个产品可以赚很多钱，但是这两年开发商对性价比要求非常高，对节能建材的选取可能已经开始考虑，未来的趋势实际上用更加适合，不一定是性价比最高的，最好的，之前是最贵的是最好的，之后是性价比最高的最好，未来是适合需求的。我认为关键点要从需求的角度进行适合的节能建材的应用。这个角度可能今天谈的比较少，这个需求谈的不是领导的需求，谈的也不完全是开发商的需求，谈的是未来消费者、使用者的需求。基本上那些比较有名的用到一些新材料，新技术的项目都去看，大多数看的是样板房，比如风尚等看到的是样板房，看到大量的新材料，新技术和可以实现的这些功能。

我全程参与了一项，从它一开始要用节能建材，到它在实施节能建材过程中以及销售过程中和客户使用过程中，我们就发现，一开始专家设计的东西和开发上要求的东西，以及最终买家买的需求的想法，以及入住的体验当中的反差是比较大的。很多时候，高端项目造成很多浪费，终端没有做到位。我举一个例子，×××当时用的各类节能建材摊到成本中每平方米增加一千块钱以上，它最后卖的价格，毛坯房就卖六千块钱左右，全装修房卖七千块钱左右，现在毛坯房这么好的房地产的形式还没有增加，没有大范围价格的上升，问题就在于用了大量的新材料，新技术，整个的指标达到了欧洲各类的指标，但是由于它定位是在六七千块钱，是这样一个大众居住的项目，实际上后面的应用成本非常高。我有同学住在里面，真的是非常舒适，但是用不起。如果按照不补贴的方式用的话，每月各类电费大概要用到一千多块钱，全部集中供暖。开发商不得不补贴，不得不让你几乎是免费的使用，才能使使用者不断的增加。他们使用者达到一百万平方米全部使用之后，整个的使用费可以大幅度降低。

再举一个例子，北京的公园大道，是美国汉斯开发的，用的是美国的新材料，当时出现一个问题，用的非常好，很多美国先进的技术，比如有一项新风系统，也有供暖的系统，它新风系统经过处理之后，使它供应的新风的温度基本上夏天比较凉快的温度，冬天比较温暖，造成什么情况呢？包括开发商的一个中国高级副总裁住在里面，不用供暖，不用空调，就开新风，因为它是按照流量来付费的，新风的付费含在物业管理费里，供能不用就不付费，但是不等于小区供能的系统不启动，造成供能系统天天在开，几乎没人付费用，又造成一个很大的浪费。

所以，我们现在在做一个比较大的研究，我们也希望有一些机会和开发商，一些领导一起支持我们，我们在做这个已经建成的典型的中高档的各类的典型住宅兼典型住宅的需求研究。因为南方和北方不一样，东部和西部不一样，高档和中档，中档和中低完全不一样。如果我们不把这些需求研究透，实际上接下去的应用是可以从需求角度出发，符合需求会付更多的溢价购买，开发商关注的成本和产出也可以解决。你的成本也可以得到很好的控制，有的东西就不需要做，因为这些客户群体对这个没有什么特别的需求，你投了一百块钱，他对你这块的反映只有50块钱，甚至更少，他没有这个要求，甚至你投了一百块钱，他反认为这是对他的妨碍。

上海还有一些小区是用中央空调系统，结果没人敢用，因为一用就是几千元的电费，然后把中央空调改建，自己安装空调，但是开发商不同意，因为它要破坏外墙的表面，实际上就造成很多的矛盾，就发现这个客户群体根本不适合用所谓的中央空调，你设置的时候就应该设置分体空调。

第三个说突破点。前面说了开发商的关注点，相对说的简单一点，把更多的时间留给专家和业内人士。我们发现整个的节能材料的应用当中有很多的主体，一条线是政府，政府、开发商、客户，另外有两个支撑的线，一个就是各类供应商，我们说的更大一点，提供解决方案的机构，还有一块，我们认为是社会主体当中的其他，就是媒体和研究机构。媒体和研究机构我认为到目前为止，当春的做宣传，但是比较生动的，比较完整的进行节能与应用的报道宣传很少，研究的机构我觉得是各自为政，比如说政府有政府研究的角度，专业机构主要是建筑类，产品类，建材类有它的角度，他们研究的很多是技术指标。开发商这块，个别开发商对这块也有少量的研究，设计单位主要研究自己熟悉的品牌。像我们这样的市场研究单位又因为专业上的一些限制，我只能研究一些客户的反映，我们能够把所有使用的案例集中起来，但是专业上的解释我们又缺少专业上的力量，所以，研究这块也比较薄弱。目前政府，开发商应用，消费者刚刚开始接受，供应商这块比较成熟，媒体和研究相对来说比较薄弱。

所以，我觉得整个的突破点应该从原先单向指导，引导，规定变成双向的需求的突破。双向需求突破和未来多项体系的建设实际上是需要我们整个业内各个主体单位，包括客户、消费者共同参与。特别是这样一个双向，能够把消费者的需求反馈给开发商，能够反馈给我们供应商，能够反馈给政府，有助于原先单向的指导机制在这个双向的反馈中得到更好的完善，我认为是解决目前建筑节能应用推广的突破点。我们研究院也愿意做这方面的工作，这个工作我们上月就开始启动，我们现在搜集不少的案例，一方面把案例中建材的使用包括各类品牌做各种各样的分析，另外和开发商做相应的访谈，关于成本以及房价的关系模型也开始做。第三方面，我们也选取了部分的入住小区做了住户的调研，大概在明年的一季度可以陆续的出结果。作为第一阶段，我们把在建筑节能方面的东西和大家做分享。当然，整个的中国房地产咨询系统除了产品方面的一些，产品还是我们最薄弱的一环，我们在前端的土地，在市场，在整个房价、推广、广告营销方面的应用非常多。

所以，如果各位需要使用我们的系统可以在门口填一张登记表，这段时间，对于想使用的企业给予一段时间免费试用期，希望大家在使用过程中给我们提供更多的数字，提供更多的需求，提供更多的意见，有助于我们能够为这个行业也做一些有益的工作。非常感谢大家，谢谢。

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