关注:房地产业"新限外令"将实施 新政或面临阻力

“‘新限外令’对于我们外资投资房地产业将受到不同程度的影响。”一位外商投资人士向《中国产经新闻》记者表示。而一家外资基金公司经理人也表示，“最近一段时间以来，商务部对于外资进入房地产市场的审批近乎停滞，尤其涉及整幢收购交易，备案成功之日似乎遥遥无期。”经国务院批准，国家发展改革委和商务部日前联合颁布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，并将于2007年12月1日起施行。此《目录》将为外资投资房地产业设立新门槛。

房地产“限外”

将施行的“新限外令”明确表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅用地开发建设”从现行《目录》(2004年修订)的鼓励投资类别中删除，将不再鼓励外资进入普通住宅的开发建设。

新版《目录》与以往《目录》的最大不同，在于限制外商投资“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”。一些业内人士认为，可能会限制外商投资二手物业。

《中国产经新闻》记者从香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙的最新博客文章上了解到，对“新限外令”的出台影响作出了自己的判断。他分析，面对高涨的房价和疯狂的房产市场，早在去年7月六部委就已联合发布了“限外令”，只是之后外商投资国内房地产市场的步伐不仅未被阻止，反而增长强劲。

今年上半年全国房地产开发利用外资222亿元，同比增幅高达89.9%。对于处于非理性轨道发展的中国房地产市场而言，大量外资的进入在加大监管难度的同时，还影响了国内房产企业的自主创新和资本市场的健康稳定发展。

事实上，真正受限制的是，准备进入内地的外资房地产中介和经纪公司。一些行业内人士称，该项政策将会影响海外房地产中介进入国内，但对已进入国内的外资中介服务商却影响不大。

政策或将面临阻力

2006年7月，六部委出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。在该意见中，禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产，堵住外资以股权投资直接向国内投资。同时规定境外人士只有在境内工作、学习时间超过1年，才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房。

与欧美房地产市场3%到5%的回报率相比，中国房地产市场因房价快速疯涨而带给外资的高回报率，又吸引、促进了更多的外资机构，更大额的外资相继进入中国市场。包括外资投资机构、基金等外资投资者，一般凭借其强大的单笔资金上的优势，往往选择成栋或整体项目或大规模收购、购买。相比于国内的一般性投资购房者而言，有点与土地市场的“地王”相似。在上海，有一外地投资商以1.7亿元的总价抛售手中73套古北名都城一期房源。

国务院发展研究中心副研究员张政军认为，此次指导目录修订，可以看作是去年下半年以来房地产“限外”政策的延续。由于外资炒房行为很难识别，单纯从项目上难以有效控制，所以管理部门改从总量直接限制。这从另一程度上也反映了中国政府对于房地产泡沫的担心。除了限制外商投资普通住宅开放建设，新版指导目录还新增了限制外资进入房地产二级市场交易和房地产中介、经纪公司，主打高端市场的外资房地产中介公司业务将受到一定冲击。

商务部国际贸易经济合作研究院副院长李雨时认为：“新目录的目的主要是转变外资的增长方式，对房地产业的外资限制也是对房地产业过热的一种调控，是为了压缩市场的流动性。但是实施效果如何，现在还不好预测，政策实施或许会面临很多阻力。”

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