上海开征城镇土地使用税 购房者的持有成本加大
自2007纳税年度(1月1日起至12月31日止)起,上海开始对使用土地的单位和个人征收城镇土地使用税。
昨天(28日),上海市政府发布《上海市城镇土地使用税实施规定》(以下称《规定》):从今年起,按照最新税额标准征收城镇土地使用税,最高征收标准为每年30元/平方米。
计税的土地面积,对于开发商而言,以建设用地批准文件记载的土地面积为准;对于商品房而言,则以房地产权证上记载的分摊土地面积为准。
《规定》要求,城镇土地使用税按年计算,实行按月、季度或者半年分期缴纳。具体缴纳期限,由市地方税务局确定。
业内人士认为,这在一定程度上将加大购房者的持有成本,对于开发商来说,土地储备代价也将随之提高。
商品房也要征税
去年年底,国务院颁布了修订后的《城镇土地使用税暂行条例》,将城镇土地使用税税额标准提高两倍,但具体实施方法由省级人民政府制定。上海昨天公布的《规定》即是对上述修改的落实。
按照昨天公布的《上海市城镇土地使用税实施规定》,上海城镇土地使用税按照区域不同共分6级,其中内环线以内区域为一至三级;内环线以外外环线以内区域分布二至四级;外环线以外区域三至六级。各级土地每平方米年税额分别为1.5元至30元不等,其中30元的收税标准针对的是内环线以内的部分土地。
对于如何计算土地面积,《规定》指出,纳税人实际占有土地的使用权属于专有的,计税土地面积以房地产权证上记载的土地面积为准;无房地产权证或者房地产权证上未记载土地面积的,以建设用地批准文件记载的土地面积为准。而对于类似商品房这种使用权属于共有的土地来说,将按照房产证上的分摊土地面积来计算。
举例来说,在内环线以内核心地段,土地使用税额为30元/平方米,如果以公摊土地面积100平方米来计算,土地使用者每年需要缴纳3000元的土地使用税。
开发商囤地成本增加
城镇土地使用税的调整是政府土地调控的重要环节之一。2006年8月31日,国务院发布了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。《通知》中的一项重要措施是,通过调整相关税收政策,加大对建设用地的税收调节力度,抑制建设用地的过度扩张。
2006年12月31日,国务院发布《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》,对1988年国务院发布施行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》作了相应修改,提高城镇土地使用税税额标准至原来的3倍,并将城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。
对于房地产开发商来说,一旦使用新的税收标准,其土地储备成本将增加。在上海北京等大城市中,以12元/平方米的中间价位计算,10万平方米的土地一年的“持有费用”为120万元,如此算来,对于那些动辄拥有数千万平方米土地储备的土地大户来说,仅仅土地的持有成本就将达到数千万乃至上亿元之巨。
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