2008年持续货币紧缩 深圳房价究竟是涨还是跌？
房天下业内论坛 2007-12-09 09:42
楼市“错综复杂”，预言明年是涨是跌，恐有难度；但是洞悉市场规律，评判房子是平是贵，应可实现。什么样的价格算不贵，怎样的房子值得买？且听细细道来。
房价市场说了算
大多数人购房时注重的是房价，那么现在什么房价才是合理？
其实，任何商品，如果没有市场，倒买倒卖的人再多，也是枉然；反过来说，在合理的承受范围之内的，任凭“奔走呼号”价格下降也几乎没有可能。
于是，笔者认为：房价在老百姓承受范围之内，那么房价就是合理的，否则就有畸高的危险。所谓的畸形就如：今年上半年，深圳市房地产市场异常火爆，房价迅速上涨。因此房地产行业招致调控频频眷顾。
根据笔者经验：在深圳真正需要购房的主要人群，他们每月的闲暇资金是3000－10000元。要他们花大力气投入到房子里，意味着生活质量的突然降低。笔者认为，深圳目前的房价还是在可以接受的范围之内，再高就危险了。毕竟深圳还有不少老房子，新房既然已是买不起，买二手老房子，或者干脆租房就是选择了。目前每月4千—5千的房租能在深圳租到不错的房子了，如此水平还在可以忍受的范围之内。
另外笔者对房价上的深港一体化并不感冒。理智点，深圳的楼价要是和香港同一水准，牵涉的问题将会很多；也不要把某某大颚说“房价要超出2万／平米”当作“真理”，脱离市场的虚抬价格只能加速楼市的畸形发展。
诚然深圳作为国际化城市，其市场刚性需求依旧旺盛，因此房价大幅下跌的可能性很小。笔者认为：2008年的深圳房价依然稳中有升，眼下的楼市“拐点”，于发展商来说，利润空间可能缩小，但仍有利可图；于消费者来说，正是回归理性置业的拐点。（作者刘轩 系地产营销师、评论员）
涨得凶跌得快
随着最近几个月深圳楼市的转冷，有关楼市未来走势成为各界关注的焦点：当前楼市的有价无市到底是房价上涨势头中的一个小盘整还是房价由上涨到下降的一个拐点。
就笔者而言，目前还没有看到任何机构大胆地公开发布其对明年房价的预测。因为房价是涨是跌，预测有相当大的困难，因为房地产业敏感，涉及到太多因素，比如宏观经济、货币政策等；但我们现在发现，不仅仅预测房价是个难题，而且连房价是不是高、是不是合理这样一个看起来比较的问题要判断起来也不容易。
回归到房价是否合理这一问题，首先需要弄明白为什么最近三年房价会飙升。对这一现象，学者、开发商往往从三个因素进行解释：一是“人多地少，土地稀缺”；二是“中国城市化进程，人口向城市集聚”；三是“消费升级换代，住房消费成为消费热点”。很显然，把房价飙升归之于上述三因素者得出的结论自然是房价上涨是合理和没有泡沫，因为谁能对这三个因素进行批判？
然而，时至今日，伴随着消费品价格快速上涨，我们逐渐意识到此番房价上涨尽管有以上三个长期因素的作用，但更主要的是受短期的流通性过剩的推动。货币流动性过剩导致了资产价格，具体体现为房价和股价。对于股价，政府已经出动“扩容”缓解；对于房价上涨，政府却很难简单地通过类似的方式解决，因为直接增加土地供给可能导致社会固定资产增速过快进而导致经济过热。房地产调控之所以出现“房价越调越高”这一怪异现像，根源在于调控的两难处境：一方面要降低流通性过剩需要控制，需要压缩土地供给；一方面要控制房价，最有效的方法扩大土地出让。两者存在矛盾。
因此流通性过剩问题解决之时，就是房价平稳或下降之日。事实上，深圳房价最近不再上涨的直接原因，就是银行贷款额度几乎消耗殆尽。随着政府不断提高存款准备金，控制货币投放增长速度（2007年大约16％，预计2008年为13％），提高首付门槛，2008年整个经济增长速度放缓，流通性过剩问题将得以缓解，因此房价应该逐步下降。从这一角度来看，当前房价毫无疑问是过高，同时目前也不是买房的时机。
那么，什么样的房子下降幅度会？个人的判断是，越是比例越高的，上涨幅度越大的房子下降幅度越大。（作者邓志旺 系深职院房地产研究所所长）
房价不会腹泻式
很多人都说，谈房价已经失去意义，房价疯涨已经到了不可控制的地步，说明房价总是超出消费者对价值预期的判断。
众所 ，自8月份开始，由于调控原因，深圳楼市成交量每况愈下。数据一：6月，深圳某中介在福田区的二手房成交业绩为2500万，10月份，成交业绩跌至500万，交易量在4个月内缩水80％。数据二：10月，深圳商品房一手楼成交1762套，日均成交57套，日均成交套数同比爆跌76％。
以上数据表明，深圳地产在120天内其市场成交大幅度下滑，买卖双方形成不对称格局，需求急速下滑。从市场另一个角度看，深圳一手楼开始以“赠送、打折、优惠、特价”等促销手段，变相降低房价，但其售价标注依然坚挺。新开盘定价主动下浮10－20％。供应强劲、需求减弱，房价必然“趋冷”，买家翘盼已久的房价下跌曙光突然浮出水面。
回想93年，深圳受调控政策的影响，香港炒楼资金撤离，本土买家实力轻浅，深圳出现“有价无市”，外资抽逃致使楼市低迷，房价回落。
直至2003年，炒家又陆续介入深圳楼市，形成深圳房价持续。必须说明的是，这回多数炒家来自深圳本土，而非外埠资金倾入。既然是深圳自有民间资金支撑着房价飙升，炒家短期内不会急于兑现。也就是说，深圳本土买家资金丰裕，且自住买家也不会抛售，形成强烈“供大于求”的失衡机率不大。所以笔者不认为深圳房价将出现狂泻和。但是由于楼市需求谨慎缩水，未来数月的房价走势，可能会出现20％的下调和波动。下调20％，就是深圳房价下浮波动的底线。
笔者预测，深圳明年房价跌的期望值很小，理由一是，今年下半年，楼市成交陡然萎缩，并没有反应出市场的真正刚性需求。二是房贷历来是深圳各大银行核心利润来源的业务明年开春，银行个贷审查将严于往年，但绝不会阻碍房贷规模发放。还有关键者，深圳土地供应紧张，楼市供应量始终无法满足需求量。
三大因素并驾齐驱，买家需求一经趋旺，明年深圳房价将形成理性看涨的趋势。（作者图腾镜 系资深地产人，博客评论人）
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