小产权房：已成全国性难以破解又必须破解之题

十几个城中村开发的“村证房”80%卖给市民

河北省石家庄市是城中村改造项目最多的省会城市之一。经过这几年的发展，目前石家庄“村证房”的房价已经从最早的每平方米均价六七百元，上涨到近3000元，但仍普遍比同地段的商品房价低30%甚至更多。近日记者在石家庄市采访时了解到，目前石家庄的塔谈村、留村、大郭村、岳村、于底村、大马村等十几个城中村都已开发销售“村证房”，其中不少楼盘80%卖给市民，留给村民的不到20%。【延伸阅读：媒体曝光:北京房山"龙踞庄园"小产权房仍在热卖】

去年新修订并实施的《石家庄市城市房屋权属登记管理条例》规定，居住在“城中村”集体土地上的村民首次可办理房产证，并可进行抵押贷款，从市区内挑选出两个村进行“村证”转“市证”试点。而非村民购买的“村证房”将不能办理这两项业务。同时重申：一是村集体建设的房屋，只能出售给本村村民，不允许出售给市民或外村村民；二是村民购买村集体土地上的房屋和自建的房屋，取得房屋权属证书后，只能在本村范围内进行转移过户。这个条例规定，给集体土地房屋办理房产证，进行正式权属登记，从法律角度上表明了其身份的合法性。对于市内有些村开发建设并对外销售的“村证房”，按照相关规定不在办理房产证范围之内。一旦产生纠纷或要进行拆迁，也不受相关法律的保护。【延伸阅读："合法化"呼声渐起 小产权房："转正"还是"下岗"】

据专家分析，购买“小产权房”的危害，从购买者角度看，无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护，一旦遇到政府重新规划和拆迁，一般情况下不予补偿；“小产权房”开发工程多承包给实力不大的小建筑商，房屋质量问题屡见不鲜。从国家角度看，“小产权房”省去巨额国有土地出让金和土地、规划、建设手续费，如作为商品房销售，造成国有资产流失；城中村大肆自建、自卖“村证房”，以“小片开发”为主，从而造成了“插花开发”，这给城市统一规划带来麻烦，如果政府强行拆迁可能影响社会稳定。

2006年6月18日，建设部发出的《关于购买新建商品房的风险提示》明确表示：有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，这种“小产权房”不能办理房产证等合法手续，合法权益不受法律保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，都不符合法律规定，不受法律保护。 【延伸阅读：炸掉80栋违法别墅 北京：全面叫停“小产权”房】

市民购买心态：“能有个住的地方就行”

就在建设部的风险提示发布后很短的时间内，石家庄市房管部门暂停“小产权房”办证试点工作，原因是“通过试点发现问题很多，暂时没有摸索出合适的解决办法”，并重申集体土地上建起的“小产权房”只能在村民内部流通，不能上市交易。河北省建设厅厅长朱正举也表示，严查集体土地上违规房地产开发行为，严禁“村证房”对外销售。2006年8月，石家庄市建设局会同相关部门彻查违规村民住宅建设项目，要求立即停工。同时，拆除其住宅售楼部，彻底清理售楼广告。

而在高房价背景下，虽然一些购房者知晓“小产权房”的风险，“厚道”的开发商也会如实承认“村证房”身份，但城市中低收入消费者还是争着购买，他们“不管那么多”，仅仅满足“能有个住的地方就行。”时至今日，一些“小产权房”还打着“城中村改造”“旧村改造”“建设社会主义新农村工程”的旗号对外销售。

11月21日，记者在石家庄市开发区宋营镇东仰陵村的“小产权”楼盘——加洲阳光采访了解到，这里建有10幢7层的多层住宅楼，今年6月对外销售，销售对象不限，目前已经售出80%，半年内每平方米价格也涨了500元，达到2900多元，与其仅一路之隔的一个“大产权”楼盘——天然城均价为4000元/平方米。售楼小姐向记者说明，“‘加洲阳光’现在是‘村证房’”，但她承诺：“两年内保证能转成‘市证’，明年5月交房时，如果‘市证’办不下来，也能出具市房管局盖章的产权证，而不是村委会发的产权证。”记者表示怀疑时，她解释，“早在2001年，这块地还属于正定的时候由当地规划部门批准，目前正在办理土地性质转换手续。”

记者采访了解到，一些“村证房”开发商常常对购房者承诺，“几年之内土地产权就能完全办市证”，“将来只要补交土地出让金，就可以由‘村证’变为‘市证’”。不少市民想当然地认为，“城市在不断发展，城中村土地早晚要变性，‘生米做成熟饭’，政府还能把楼房拆了不成？”所以，“明知山有虎，偏向虎山行”。

专家：小产权房已成全国性难以破解又必须破解之题

据记者了解，在国家叫停“小产权房”之前，石家庄市区各周边“村证房”外售率高达当年新房销售的20%左右。与此同时，全国很多城市的“小产权房”已经颇具规模。一些专家表示，不可否认，主管部门对“小产权房”下手有点晚，而且不够有力。小产权房目前已经成为全国性的难以破解又必须破解之题。

首先，对已经建成并售出的“小产权房”如何消化处理？不符合土地利用、建设规划的小产权房项目强行拆除势必影响社会稳定，是否补偿，如何制定补偿标准；国家征收，改变集体土地性质，如何补缴土地出让金？其次，主管部门采取什么严厉措施杜绝出现新的“小产权房”，避免助长顶风违法，进一步恶化形成无法收拾的烂摊子。村民在集体土地上是否可以建房？相关法律并没有明令禁止。如果允许建设，带来的不仅是规划问题，并且不可避免地流入“不要名分，有个窝住”的城市中低收入家庭。第三，购买“小产权房”的市民往往会有法不责众的“赌”的心态，用预期利益赌国家的政策动向改变，赌国家的政策执行力。

如何解决小产权房问题，将是一场体制、政策和民生的艰难博弈。专家认为，必须全面、综合、突破地将其作为一个系统工程来完成。单一政策已经不能从根本上解决问题，也不能使用强迫手段简单处理不计后果。专家建议从以下几方面入手：

第一，国家对房地产市场调控几年来效果不佳，充分说明一个问题，不少地方政府执行力存在问题，首先应该解决政府执行力问题。这本身就是一个工程浩大的政府改革问题。不管国家出台什么政策，政策再好，如果不能执行到位，结果必然是不理想的，甚至会起反面作用。

第二，对土地制度进行改革并完善相关法律。农村集体土地未来的发展方向和现实冲突，导致村民住宅只能在村民内部进行简单转让，无法真正解决村民、集体、国家以及社会经济发展的利益分配关系。另外，目前在一定程度上还存在对农村集体土地监控管理缺失问题。对土地制度应该进行改革，包括国有土地的转让、划拨、出租、出售，理顺个人、集体、国家三者的利益关系，形成一套切实可行的适应现阶段情况的中国特色社会主义土地制度。

第三，对于已经建成的村民住宅，违规向外出售的，必须依照法律严肃处理。对于各个环节涉及腐败问题的，应该追究犯罪责任；对于违规购买村民住宅的客户应该追缴非法利益，并作出应有的经济处罚以维护法律和政策的尊严。

另外，凡购入村证房的外户，应统一发证、转换身份，但必须补交差额利益，对村干部及开发商实行严格处罚手段，以期达到目的：使开发商、村干部、购房者三者均得不到非法利益，并且受到违规违法处罚。

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