"天价地"透出非理性需求信号 专家提醒：需警惕

近来，国有土地出让中，每平方米楼面地价高出周边房价的“天价地”在上海、南京等地频现。一经媒体披露，就在社会上激起波澜。有人说，“土地供应不足是导致地价飙升的客观现实”。还有人说，“招拍挂已然成为资本大鳄们的游戏。”

在喧嚣的议论面前，我们应作冷静分析。在12月4日国土资源报召开的土地供应政策专家座谈会上，专家们的深入剖析，为我们拨开重重迷雾。

“天价地”无法撼动土地招拍挂权威

表面看来，“天价地”是土地招拍挂规则所致。但实际上，开发商敢以“天价”拿地，是带着各种预期、经过认真计算后决定的。个别热点城市出现“天价地”，绝不足以撼动招拍挂制度在经营性土地配置中的基础性地位。 【延伸阅读：国土资源管理领域专家称“天价地”现象非常危险】

2002年起实施的经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，对于建立公开、公平、公正的土地资源价格形成机制，起到了决定性的作用。数字是最有力的证明。2001年，我国以招拍挂方式出让的土地面积仅0.66万公顷，成交价492亿元；5年后的2006年，我国招拍挂出让土地面积6.6万公顷，成交价为5492亿元，分别比2001年增长了9倍和10.2倍。 【延伸阅读：全国绝大多数省市县经营性土地使用权实行招拍挂】

土地招拍挂不仅显化了国有土地的资产价值，更重要的是，房地产开发商的利润公开了，大量社会资本进入房地产开发领域，市场更加规范有序。实际上，经营性土地公开出让的巨额收益，为保障性住房体系建设开辟了资金渠道。

党的十七大报告提出，在制度上发挥市场在资源配置中的基础性作用，建立反映市场供求状况、资源稀缺程度和环境损害成本的价格形成机制的理解和认识。专家们认为，以高端市场的表现来代表整个房地产市场是不全面的，不能放弃经营性土地招拍挂这一已被实践证明是行之有效的制度，动摇公开、公平、公正的市场规则。

警惕“天价地”中的非理性需求信号

从地和房的关系看，地价作为房价的重要构成部分，对房价有影响，但不是决定性的，“天价地”并不必然导致“天价房”。

调查证实了这一点。2006年13个重点城市251个房地产开发项目，房价中地价约占20%—40%，而开发利润普遍在10%以上，中高档商品房一般达到30%—40%。2007年上半年，全国居住用地楼面地价占房价比重为25.9%，北京等8个重点城市的地价占房价的比重集中在15%—25%之间。

房价的高低本质上是由市场供求状况决定的，房价上涨本质上是市场需求过旺与供给不足之间矛盾的显化。在房地产市场需求不变的条件下，通过行政手段压低地价只会增加开发商利润，却难以达到降低房价的目的。

说到底，开发商敢以“天价”拿地，是暗含着对今后房价上涨、修改规划、上市融资等强烈预期，是非理性需求所致。对“天价地”透出的种种非理性需求信号，我们必须高度警惕。

“天价地”多是上市公司所为，与资本市场有很大关系。这些公司拿到土地不是直接为盖房子卖，而是用作一种金融手段，在股市上继续制造财富神话。其风险可能会转嫁给股市中的中小股民。因此，必须对进入房地产市场的资本进行严格监管，防止其兴风作浪。

从操作层面上，对种种非理性的需求进行合理引导，非常重要。11月8日上海几幅住宅地块的最终竞价结果是，郊区土地均价每平方米过万元，上海城区新江湾城出让的第四幅住宅用地楼面地价高达每平方米两万元。引人关注的是，这次挂牌现场竞价采用了新规则，即从现场举牌竞拍改为一次性书面报价。政府的本意是抑制公开举牌所产生的非理性行为，但开发商表示，由于不知道其他公司的“底牌”，每家公司都报出自己能够接受的极限价格，进而导致新江湾城地块报价第一的公司比第二名多出了2亿元以上。

上海的尝试值得肯定，但实际效果也说明，实施土地招拍挂仍需进一步靠近市场，研究市场心理，这样才能拿出更有效的办法，将土地公开竞买中的非理性行为压到最低。

专家支招防范非理性投机行为

如何防范国有土地出让市场中的非理性投机和投资行为？专家们开出了“药方”。

首先，要严格控制囤积土地，规范用地需求。中国土地勘测规划院副院长周建春认为，可以适当缩小土地出让面积，加快土地开发时间。尽快建立全国土地统一登记体系，对土地开发规模过大的开发商，采用累进制的税费征收办法，从经济上抑制其囤地的冲动。

其次，要完善保障性住房供应制度。中国社会科学院王小映研究员提出，社会主义市场经济条件下，政府和市场在住房供应制度中，必须两条腿一样长。一方面继续发挥市场配置资源的重要作用，推行土地招标拍卖挂牌出让制度，一方面政府要加大保障性住房用地的供应力度，进而改变供求关系，间接影响开发商对房地产市场的价格预期。

第三，加强对地产市场的金融监控。中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云提出，金融资本对房地产供应和需求的支持很大。在目前经济环境下，要对进入地产市场的“游资”、“热钱”进行严格监控，防范其引发金融风险。

国土资源部土地利用司地价处副处长刘彦表示，国土资源部为促进土地和房地产市场稳定健康发展，今年以来，主要在以下三个方面继续深化细化土地供应调控措施：一是下发贯彻落实国发24号文件，要求各地优先供应、重点保障廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地。二是继续完善招拍挂制度，加强土地供应管理，明确了“限套型、限房价”普通商品住房土地供应的政策；颁布了国土资源部39号令，防止开发企业以少量资金囤积大量土地；要求实行“净地”出让，加快开发建设速度；合理控制单宗土地出让规模，单宗土地开发建设时间原则上不超过3年。三是加强批后监管，加大闲置地清理工作。

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