邹晓云：让更多的公众充分享受到土地的公共资源

2007年12月11日，第九届中国住交会再北京国展中心隆重举行。当日下午，中国指数研究院主办了2007中国房地产市场形势分析报告会，中国房地产业协会会长宋春华，建设部政策研究中心主任陈淮，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌，中国指数研究院院长莫天全等多位业界专家就房地产市场的方方面面发表了精彩的演讲，以下是专家们的精彩观点。

【邹晓云】主持人各位嘉宾大家下午好，刚才几位专家教授，做了很好的发言，也谈到土地问题，我接下来也跟大家探讨一下这方面的问题，中国的房地产市场，是比较特别。房屋市场是大家更为熟悉的，另外还有一个土地市场，我为什么说它特别？因为在我们中国这两个市场它的边界实际上是非常清晰、割裂得非常严重的。在国外在市场经济体制国家，这两个市场实际上是融为一体的。我们的房屋市场供应者是房屋开发者，或者是房地产开发商，我们的需求房是房屋居住者，是我们一般的普通民众。土地市场供应者是政府，需求者是我们的房屋生产者，房屋开发商，我们很少有个人去购买土地的。无但是我们的宪法规定的我们每一个公民都有自由购买土地的权利，但是很遗憾，我们在座的哪一位买到土地了？在前几年，我们在农村小县城，大家是能够自由地买土地的。近几年，一些小县城土地必须要经过开发商这个环节，所以中国存在一个特殊的市场，那就是土地市场，中国的土地市场有一些什么特别，我给大家简单地介绍一下。这是我的一个分析。

【邹晓云】第一个就是政府主导型的，刚才前面教授也说过，所谓政府主导型就是我们的土地的一级市场必须是政府出让，政府主导容易带来什么特点？一个是效率比较低，大家都喊供地紧张，因为我们的土地不能马上来到市场上和需求者见面，信息也不是特别的公开。这是政府主导这个市场的后果。

【邹晓云】第二个就是供地渠道比较单一，我们知道在前几年，我们的土地供给实际上是有比较多的渠道的，第一个就是我们政府直接出让的土地，第二个我们农地经过开发整合农民之间的谈判之后，虽然也要经过征用的手续，但是农民和开发者可以在一定的情况下进行谈判，能够间接地购买土地。第三个就是土地的使用者，比如说我们的一些国有企业，它早期有的一些土地，它可以到市场上交易，还有其他的方式提供土地。所以现在来说，我们的土地讲究的是一个口子进水，一个口子出水，实际上这个本意是想从规划、计划上做到统一，但是在一些地方政府的利益的驱使之下，把这个政策完全变形了，变成了这种方式、渠道去供地，比如我们的收购储备政策，实际上它是为了做一个宏观调控发挥作用，但是实际上完全被地方政府所控制。

【邹晓云】第三个特点就是交易方式单一，交易方式大家最熟悉的就是招拍挂，现在也有很多把地价不断上升的责任归结到招拍挂，我认为本身是一种交易方式，根本原因不仅仅是招拍挂，实际最初是一个选择项，但是近几年招拍挂逐渐演变成必选题了，在中央有关部门的要求之下，为了公开、一刀切，让所有的土地都必须进行招拍挂，所以也出现了一些负面的效果。

【邹晓云】第四个特点就是城乡割裂，刚才前面的教授也讲过，中国的农村土地和城市土地实际上因为所有制的问题，它是分开的，我们所有的农村土地必须要经过城市土地征用之后，才能转为国有建设用地。这里面有一个什么不好的？主要是我们的市场供应会受到限制，大家想想广大的农村地区的土地，必须转变成城市土地之后，才能够进行供应，那么在供给上面和需求上面是存在很大的不平衡的。

【邹晓云】那么中国的土地市场，给我的一个感觉，现在就是一个很拥挤的感觉。我们有很多的土地购买者，土地需求者在那里等待，我们很有的资金在那里等待，都是要等土地。最近我听到有一个开发商的朋友跟我说，他们在境外上市的公司，有几百个亿的资金在等着进来，要购买土地，要找土地投资，所以说这种感觉是非常拥挤的。这是关于土地市场的一个基本特点。

【邹晓云】关于土地市场可能大家平时关注的不是特别多，但是我要在这里说的是，我觉得大家应该要关注，以一个公民的身份，以一个公众的身份去关注土地，关注我们自己的土地权利。无论是土地供应还是房屋市场，我们为什么不能自己独立地去买土地？我们的合作开发建房，包括集资建房为什么不能实现？我们的房价为什么这么高？高到我们都买不起，实际上是在侵犯我们的土地平等享有和使用的权利。我们必须有平等的机会去购买使用土地，但是现在的政策或者是我们的市场状况都给我们设置了很高的门槛，我们失去了这种权利，我们应该去争取这种权利。

【邹晓云】第二个我想把近几年我们全国土地供应的一个情况给大家做个汇报。首先我想说的是我们的土地供应量，从总的趋势看，我们土地的供应量是在不断增加的，我看了一下05年1月份到现在第三季度的数据，每个季度的增长率大概是15%，那么95年第一季度的时候，全国的土地供应总量不到3万公顷，到今年第三季度，这个总量已经接近了8万公顷。可能我们大家都没有看到这个土地究竟在什么地方，开发商买完了那几块地，实际上我们的供应量是在不断地增加，这个数据还不是一个完全的统计数据，我说的这个数据不是说房屋开发的土地供应，是我们国家建设的土地供应，非房地产开发占的比重比较大。

【邹晓云】第二个特点是在整个的土地供应当中，这几年一直在20%-30%之间，一直是比较稳定的。尽管这几年宏观调控政策和土地紧缩政策在不断地出台，但是土地的房地产供应的比例一直没有大的变化。2005年第一季度全国用于房地产开发总量是将近一万公顷，不到一万，以后是每年逐渐上升，今年第三季度已经接近两万公顷，今年的第二季度实际上已经超过的两万公顷。所以说从这个比例来看，它是比较稳定的，而且也是随着供应总量的不断增加，它也是在不断增加。

【邹晓云】第三个是在房地产开发的土地供应总量中，居住用的土地供应比例这几年一直是在70-80%之间，实际上准确说应该是到70-78%之间，2007年第三季度为75%，这也是一个比较稳定的数据比例。这是从这几点看到，我们房屋地产开发的土地供应，尤其居住的土地供应，我们的政府是保证了，这并不是说我是从国土资源部过来就说这个，有可能我们的信息不是特别到位，开放程度不太好，大家没有很好地捕捉到这样东西。这个数据是这样的。

【邹晓云】第四点我想跟大家谈一谈，也是大家比较关注的，居住用的土地的交易价格增长较快，最近是各种天价地房在不断出现，北京、上海、广州、南京、长沙、杭州、成都，所有稍微大一点的城市，几乎都出现过地房，尤其是我们根据对市场的检测判断，这些价格的确是偏高，已经是引起了社会的严重不安。这里我想介绍一下市场监测，实际上是我们国土资源部最近七年一直是对城市的土地这种市场价值水平进行检测，这个市场价值是一个很全面的反映这个城市整体水平的，它并不是仅仅反映个别的交易量，我们现在看到个别的天价地网的东西，实际上更多的是一种个别的情况。当然这里面有很多的原因，刚才教授说的钱松地紧的原因。现在土地交易已经被沦为资本市场的工具，所以这个很危险，就是我们很多开发商圈了一块地，然后再从股市里面去挣钱。

【邹晓云】国土资源部对这种情况也很关注，最近也出台了一些政策，也是针对于这种开发商大规模拿地，抬高地价的措施的一些举措。这是近几年房地产土地供应的基本情况。那么未来几年，将会有一些什么情况？首先第一个就是耕地保护仍然是土地管理的主旋律，我们国家的土地资源确实是很有限，党中央、国务院也非常重视，提出了耕地的底线，但是居住用地这种供给不会因此受到影响，不会减少。耕地保护是一个很重要的，但是居住也是一个很重要的，因为它是民生问题。涉及到我们每一个人的居住权的问题，十七大当中，也对这个问题非常强调，尤其是要满足中低收入阶层的居住房屋开发土地的供应。

【邹晓云】在前两年，社会上经常有这种利用耕地保护制造这种地方论，从心理层面来说，我们说应该是有一定的道理，因为每一项政策都会在心理上带来一些影响，但是我们冷静下来看一看，土地的供应不会制造一个恐慌的情绪，因为我们毕竟还是有政府。所以这个是大家应该要放心的。这里面有两点是值得我们注意的，给大家介绍一下。第一点就是说土地的供应，我们从前几年的趋势看，一直是在不断地上升、增加的，它不可能在现在土地之间在我们提倡要关注民生的时候，突然之间停下来，所以不会有大的影响。

【邹晓云】第二个耕地保护实际上与住房的供给并不矛盾，住房是一个硬道理，把耕地保护也是一个道理，他们是一对矛盾，但是从我个人角度，住房问题还是矛盾的主要方面，耕地保护更多的是要求我们在用地选择上要注意保护耕地。而不是说我们所有的耕地都不能用来盖房，只要我们符合规划、计划、耕地保护的规定要求，那么这些地是可以用的。我们不是所有的地都给保护起来。

【邹晓云】第二点就是说耕地保护除了我们这种简单的控制手段之外，实际还有很多的方式去增加耕地，间接地保护耕地。所以从这两点来看，耕地保护和住宅的供应不是矛盾的，不是说我们要保护耕地，住宅我们就不搞了。所以这是第一个耕地保护是主旋律，但是不会影响居住用地的这是一个基本的判断。

【邹晓云】第二个政府会加大中低收入住房用地的供应，从现在的趋势我们也可以看得到，普通的商品住宅和经济适用住房的用地，已经在不断增加，今年前三季度，全国普通商品住宅用地供应总量接近三万公顷，同比增长了35%几，经济适用住房供应接近了三万公顷，同比增长了18%。第三季度更为理想，普通住房商品住房和经济适用住房的供应大幅增加，同比增幅分别达到了38%和48%的样子。这个供地占住宅用地比例分别为74%和9%的样子，都是有较大程度的提高。

【邹晓云】与此同时我们可以看到高档用地的减少，将近达到50%的样子，所以我们可以看到政府在供地结构上是有调控的效果的。这是第二个特点。第三个特点就是政府会加大反土地垄断的力度，增加土地的有效供给。土地垄断现在应该是很严重的现象，它一个是直接垄断土地直接囤积土地，很多开发商买了土地，囤积起来，也有一些研究的成果，大家可能从不同的渠道看到过。

【邹晓云】第二个就是开发商延长开发期，由于我们土地供应的规模都非常大，我们大家看到一些小区是非常大的，实际上在这个小区当中他们应该是有一些商业的策略，在这里我们不是批评开发商，我们的政策、制度给开发商提供了这个条件，开发商何乐而不为呢？开发商通过延长开发期，等待土地的增值。

【邹晓云】第三个就是开发完成后的房屋，捂盘不售的情况，是间接囤积土地，所以在整个过程当中，开发商为什么能够采取这些方式？实际上这是一种垄断的结果，就是前面我们讲过，我们的房地产市场，土地市场和房屋市场是割裂开来的，那么在土地的开发过程当中，房地产开发的阶层，实际上是对土地资源是有一定的垄断能力的，为什么我们现在的房价这么高？我们的销售量这么低？当然有其他很多的原因，但是我认为其中很重要的原因就是垄断。当然这种土地的垄断不仅仅是开发商，我们的政府也有垄断，尤其是一些城市政府，在做城市土地经营的时候，对土地的垄断也是非常厉害的，中央政府也非常了解这种情况。这个是要加大反土地垄断的力度。

【邹晓云】第四个可能是要推进集约利用土地的力度。现在国务院正在起草一个关于加大土地集约利用的土地的文件，这个政策可能马上就要出台了，这里面可能有一个政策，有限供应存量土地，可能要通过一定的机制。第二个就是要设定最低使用条件，大家都知道，我们的土地以前在出让的时候都是有个最高限制，将来可能要从土地的集约的目标出发，设定最低，防止高批低用，因为现在有一些情况表明，土地使用者通过高限条件，拿到土地之后，他自己通过很低的使用改变他们的土地产品。第三可能就是要出台一些鼓励集约利用的优惠政策，比如说在税收上面，或者说在奖励基金上面会出台一些政策。这是政府会加大集约利用土地的力度。当然加大集约利用土地也并不是说我们房屋开发的土地会减少，并不是这个意思，实际上它是在更好地从各个渠道拓展我们土地供应的总量。

【邹晓云】土地问题实际上也是一个很复杂的问题，也是一个社会非常关注的问题，我觉得我们在房地产市场上讨论这个问题，能够更好地把我们政府控制的资源，这种信息让它到市场上去接受观察。土地供应这一块，可能更大的就是我们前面两位教授讲的，要呼吁市场化。市场究竟怎么去改革？我想第一个就是我们要扩大市场的这种供给渠道，不要搞得太单一了，我们应该鼓励逐步地引导这个农村土地进入市场。我们应该降低购买土地或者是开发土地的门槛。我们应该让更多的公众、更广大的民众都能够充分地享受到土地的公共资源。我就讲到这儿，谢谢大家！

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