经济观察:楼盘打折成交量下跌 楼市到拐点了吗?

专家说，对个别城市部分楼盘价格出现波动的现象，要具体问题具体分析，并不等于楼市整体将出现拐点。 

最近一段时间，有关广州部分楼盘打折促销、深圳商品房成交均价下跌以及北京、上海楼市成交量大幅萎缩等现象，引起了房地产业内外的广泛关注，并导致中国楼市会否出现拐点的争论高涨。

楼市拐点因素已具

进入10月份以来，广州、深圳部分楼盘价格开始出现松动迹象，一些住宅新盘已采取低价开盘策略，每平方米价格比周边楼盘低了几百元甚至千元以上。

根据广州房管局阳光家缘网站的预售商品住宅签约情况实时信息显示，10月份广州住房均价增幅趋缓，10区住房均价11970元/平方米，比9月上涨了6%，而9月份同比上涨幅度为14%。根据国家发改委每月公布的住房价格指数显示，广州一手住房价格指数涨幅在全国70个主要城市排名，从今年初的第三位逐月下降到10月份的第三十四位。

与广州遇到的情况相同，深圳商品房成交均价出现下跌迹象。根据中国指数研究院统计显示，10月份深圳商品房成交均价为每平方米14797元，和9月份相比下降10.35%。

对此，广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，目前出现楼市拐点的因素已经具备。一方面，近几年调控房地产的新政不断出台，虽然一直没有形成明显的效果，但这些政策并没有取消，反而在不断地细化、调整和落实。另一方面，地价、房价不断飙升本身也是影响市场成交的主要原因，因为当房价上升到大多数工薪消费者购买不起、少数投资性买家也无利可图时，就会出现物极必反的现象。在过旺的投资需求被抑制后，在增加住房有效供应的情况下，广州房地产市场将可能出现一个拐点。

和韩世同的判断相同，多数消费者也赞同今年楼市将出现拐点的说法。根据搜房网进行的“2007年楼市拐点会否出现？”网络调查显示：59.23%的被调查者认为拐点会出现；对于现在是否是买房的好时机，69.13%的被调查者认为不是，再等等；仅有18.11%的人认为是，以后房价还得涨；对于今后一至两年里房价将呈何种走势，47.56%的被调查者认为下降，7.95%的人认为快速增长，32.05%的人认为稳定增长。

总体趋势短期难变

尽管支持“拐点论”的人数较多，但也有专家对此持否定态度。北京大学房地产研究所所长陈国强说：“目前个别城市部分楼盘楼价出现波动的现象，要具体问题具体分析，并不等于楼市整体将出现拐点。当前的房地产市场状况说明政府的组合政策发生了效应，如果就此判断楼市将出现拐点过于武断。”

陈国强说，今年以来，深圳房价出现了爆发式增长，预先透支了未来的房价空间，因此出现一定的波动调整是正常的。几年前上海、杭州等城市也曾出现过类似的状况，但后来楼市价格依然在增长。因此，不能就此认为拐点将会出现。就北京市场而言，目前成交量出现了一定的下降，但房价依然坚挺。我们要看到这种成交量的下降具有结构性特点，而非整体市场出现的萧条状况。

这种说法，可以从相关部门公布的数据中得到佐证。根据北京市统计局和国家统计局北京调查总队的统计，1至10月，北京市商品房现房和期房销售面积均呈下降趋势，现房销售394.6万平方米，期房销售1253.9万平方米，分别比去年同期下降26%和5.7%。其中，住宅现房销售286.3万平方米，下降32.8%；住宅期房销售1062.5万平方米，下降10.3%。另据国家发改委等部门公布的数据，10月全国房价同比上涨9.5%，而北京的上涨速度达到了17.8%，居全国第二位，在9月份13.5%的涨幅基础上继续攀升。今年前三季度北京五环内住宅期房均价达到13754元/平方米，而仅在几个月前，北京四环内住宅期房均价不过13600元/平方米。

主要矛盾仍是供求

对于目前市场上出现的这种情况，陈国强认为，当前楼市的主要矛盾依然是供求矛盾，如果有效需求得不到满足，那么房价下跌的期望必然破灭。相反，如果市场供给得到大幅度提高，出现供求基本平衡或供大于求的市场状况，那么房价出现调整是一种必然。但从短期来看，出现这种情况的可能性不大。

北京房产中介链家地产副总经理金育松认为，楼市出现拐点或是调整应该是市场发展的一种必然，但是楼市出现拐点或者调整并不等同于房产价格的绝对量下跌，而是一种涨幅的趋缓。因为造成楼市价格下跌的因素大致有三种：一是经济增长不能得到有效实现，出现明显的经济衰退；二是需求明显不足，供应过剩；三是区域投资比例较高，受政策影响容易出现大幅波动。从目前的北京等城市房地产市场来说，经济保持平稳发展是可以预期的，同时城镇人口仍处于快速增长阶段，楼市需求将依然旺盛。

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