论坛对话：中国住宅产业化之路

中国住宅产业化之路

中国房地产及住宅研究会副会长童悦仲先生

万科集团执行副总裁丁长峰先生

星河湾集团副总裁田原先生

中国五矿置业总经理田景崎先生

论坛现场

【主持人】在对话结束的时候会给观众现场一个提问的时间，有请各位。在论坛开始之前，我想接着问田总一个问题，我听您说星河湾有这么多的好的做法，那什么时候能够让更多的老百姓享受到高品质的住宅社区和高品质的服务呢？

星河湾集团副总裁 田原

【田原】您是不是认为这种高端住宅尽快的产业化了，他的普及面就会更广？

【主持人】您的回答对我的外行人来讲，太专业了，我就是一个普通的老百姓，很羡慕住在星河湾的人，你告诉我大概花多长时间，像我这样的普通老百姓也能现在享受到星河湾这样的品质呢？

【田原】我认为这个问题是这样的，人们都有追求高品质住宅的渴望，但是就像我们坐车一样，都喜欢坐劳斯莱斯，都想拥有一辆劳斯莱斯，但是我想奥拓和劳斯莱斯都是一样的，只是代步工具，星河湾作为中国房地产的劳斯莱斯，肯定是特定的一些人群。

【主持人】我们对话的话题是中国住宅产业化之路，住宅产业化对专业人士来讲系很亲切的概念，但是对大众来说还很模糊。据我了解，目前在我们国内万科是唯一，也是做的最好，最成熟的走在前面的开发商，能不能请丁总介绍一下万科这方面的经验。

万科集团执行副总裁 丁长峰

【丁长峰】谢谢主持人，今天也谢谢大会的邀请，让我有机会跟诸位分享一下万科在住宅产业化方面的一些实践，万科带住宅产业化的实践，四五年前就开始了这个探索，本身的出发点非常简单，最主要的是两个问题，第一个是从我们自身企业的实践来说，万科今天已经是中国最大的房地产公司，每年在建的工程量很庞大，2008年我们当年新开工的面积会1400万平方米，2009应该会在2000万平方米，加上在建的工程，量非常大了，我们面临着一个问题，面对大规模的增长，我们如何稳定自己的质量，如何提高产品的质量、性能、效率。

【丁长峰】第二个从行业出发，万科也想如何能力越大，责任越大，你的一举一动不仅仅影响到你自己，还影响到行业和非常多的人群，从中国目前的房地产生产方式，还是比较原始的生产方式，在中国的能耗里面，房地产的制造和现有的存量房屋大概占了30%到40%的量，出去说中国目前环保节能已经到了国家任务和国家责任的时候，作为房地产行业，毫无疑问也是关键性的行业，作为行业里面引导性的公司，万科在这方面必须作出整个回应和方案，我们前面研究了很多，到了今年开始，我们开始讲我们所谓工业化住宅投入了商业实践，前几个月我们在上海有两栋采用工业化方方式建造的楼销售，明年会开工60万，后年是120万，王石董事长有一个想法，要求我们到2012年，万科所有的房子是不是都能够实现工业化制造，我没敢回答，这个对我们还有很大的挑战，但是万科的决心也是非常大的，各位如果有兴趣，可以参观我们在东莞的一个研发中心，在上一个月齐部长给我们的研发中心做了一个挂牌，我们现在的决心是三年时间投5亿在里面，研究住宅如何进行工业化的生产，在这个研发经济里面有一个实验塔，130米的实验塔，我们会建一个实验室，在实验室里面会模拟各种气侯条件，包括地震、洪水，严寒、酷暑等等对住宅物理性的挑战，我们希望通过万科的投入和所有合作伙伴联手把中国住宅产业化进行探索。

【主持人】如果对于老百姓来说，住宅产业化还有工业化生产方式建造住宅，对我们来说，最直接感受到的是什么？

中国房地产及住宅研究会副会长 童悦仲

【童悦仲】我们也曾经问过日本专家，用最简短的语言描述住宅产业化，他们说一个是资金和技术的高度集中，第二大规模生产，第三叫做社会化供应！实现了这三条就是产业化的生产方式了，如果不符合这三条就不是产业化的生产方式，他这个说法跟联合国的不是完全一致的，但是我还是比较赞成这个说法，万科作为我们国家最大的房地产企业，他们在住宅产业化方面做了很多的努力和探索，作为这样有实力的企业做这个事情，是应该的，但是我觉得住宅产业化，我们主要理解为一个过程，像前几年，我接待过一个澳大利亚代表团到建设部访问，他们说澳大利亚在你们眼里已经实现了住宅产业化，但是我们的住宅产业化是被逼出来的，如果我们不实行住宅产业化，我们的竞争能力就没有办法生存了，澳大利亚的工人建筑工人是普通工人的三倍，所以只好把现场分解出来的工序拿到生产线工作，这个最简单的，但是也可以保证很好的质量，提高效率，降低成本，然后运到现场组装起来。

【童悦仲】他说到中国考察，发现有很便宜的劳动力，而且价格便宜，所以准备把工厂搬到中国来，在中国组织生产，运到澳大利亚，加上运费、海关的关税，比我们在澳大利亚生产还要便宜，实际上目前的企业也讲过，准备把他们的工厂转移到中国来，他们的产业化方式建造的住宅中国人买不起，他们在中国生产了之后，贩销到日本、台湾其他的国家，我们的利润会更多。

【童悦仲】作为产业化来说，万科走在前面非常好，但是整个中国情况来看，我们经济的水平，特别是劳动力成本比较低的情况下，完全做到国外一样高度产业化的方式，目前是不合理的，但是肯定是一个方向。

【主持人】我们可以借鉴的是什么？

【童悦仲】我们99年国务院转发了一个文件，这个文件是建设部起草，经过其他七个部委会签以后正式发下来了，现在这个是指导我们国家住宅产业化的纲领，里面主要强调的提高住宅质量，我说提高劳动生产力，降低成本，缩短工期等等都有好处，但是文件里面提到做好节能、节地、节水、节材，另外他提出来要建立五个体系，一个是技术保障体系，建筑体系，质量控制体系，认证体系……这个文件一点不落后，这是现我们住宅产业化的纲领。

【童悦仲】今天的研讨会是社会责任的问题，刚才说到节能、节地、节水节材，这些技术用到住宅当中，提高了住宅的品质，本身是很大的社会责任，刚才田原经理也讲了，星河湾，他是一个高端的产品，但是在节能、环保方面做了很多的工作，将来这个住宅的耐久性都会好一点，这本身也是对社会有一个很大的贡献。

【主持人】田景崎经理能不能说说你们在住宅产业化方面做了什么工作？

中国五矿置业总经理 田景崎

【田景崎】实际今年6月份之前一直做金属，属于对外经济贸易部的，之前一直主要是黑色金属，钢铁，另外还有矿产品，实际今年六月份正式被国资委批准，把房地产建设开发作为主业了，现在我们是黑色、有色，金融、物流和房地产。五矿集团今年也是世界500强企业，也是国资委旗下业绩优秀的企业，属于跨国的大型央企，五矿集团在金属界还是赫赫有名，五矿置业也是一个新军，但是我们也做过一些地产，北京的香格里拉饭店，然后在香港、德国、英国都有自己的物业，北京有自己的办公大厦，五矿置业等等今年刚刚被批准为主业的五矿集团的全资企业，大家以为五矿一直做金属，但是今年六月份正式房产进入主业，现在我们经营五个项目。

【主持人】有没有在五个项目里面把住宅产业化的理念注入进去？

【田景崎】我们也是探讨阶段，还没有像万科成熟化。

【主持人】探讨的话题是什么？

【田景崎】一个是从事节能减排，绿色环保这方面比较关注，您关注这些东西实际上一种社会责任，五矿作为大型央企，我们赚钱肯定都是为了国有资产的保值增值，经济效益一定要有，但是社会效益作为大型国企更关注一下，所以我们在项目开发中现在进行探讨，做的还是一个初步阶段。