深圳楼市大乱 投机性需求退潮 是否将面临变轨?

近期，深圳楼市乱象丛生。

10月以来，深圳楼市在连续3个月成交萎缩之后，房价开始松动。据中原地产统计，深圳10月份新房均价回落至14797元/平方米，较9月下跌约一成。据深圳市国土与房产管理局公布的数据，深圳二手房交易量10月份下降36.78%，二手房价格9月比8月下降47.09%。久违的地产广告又开始不停地入侵市民的眼睛。类似于"四房送10万，三房送8万"这样的广告语遍布媒体、网站。而中天置业、长河地产等地产中介的轰然倒下，又给本已绷紧的深圳楼市神经加上了一根稻草。

深圳楼市大乱，将何去何从？

投机性需求退潮

投机性需求有别于投资性需求。前者通过追求房价短期内的快速上涨来获利，并不在意租金回报。投机性需求通常借助银行贷款作为资金杠杆，使盈利最大化。因此投机性需求最大的特点是持有房屋的期限短，交易频繁。深圳楼市的投机性需求一度亢奋异常。

深圳社会科学院发布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》称，2006年，深圳登记在册的商品房产权人总数为109.5万人次，从商品房转手时间分析，领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。

进入2007年上半年，投机之风更有愈演愈烈之势。联合证券分析师鱼晋华指出，深圳投机性需求高涨的一个很好的佐证是二手房市场的极度活跃。二手房因功能及设计落后，往往只是新房交易的补充。所以新兴市场的格局往往是新房的交易面积超过二手房。但自2006年以来，深圳的二手房交易面积开始超越新房，尤其是07年上半年二手房的成交面积几乎是新房销售面积的两倍。剔除深圳关内新楼盘供给较少，对二手房的自然需求上升的因素，比较合理的解释，就是二手房已成为市场炒做的工具。

进入2007年下半年，情况发生了巨大的变化。深圳市房地产研究中心王锋指出，今年下半年，随着深圳的商业银行住房贷款额度的控制，以及国家有关部门提高第二套住房首付比例和贷款利率政策的发布，二手房市场的资金来源得到了严格控制；而随着二手房交易按评估价征税的日渐临近，以及二手房买卖合同示范文本和"二手房网上交易系统"的启动，深圳二手住房市场的投资、投机现象得到了进一步的抑制，并开始出现交易规模大幅下降的局面。8月份，二手住房成交量为98.72万平方米，环比7月下降26.39%；9月份成交量为56.23万平方米，环比8月下降43.04%；10月交易量跌至年内最低，仅有35.55万平方米，环比9月下降36.78%。在宏观调控政策的持续影响下，二手房市场也出现观望气氛浓厚的现象，部分中介机构成交明显萎缩，甚至出现亏损、停业，投机炒作现象也得到明显的控制。

鱼晋华认为，目前深圳市场出现的交易低迷，属于投机性需求退潮所导致的市场进入自我调整和修复阶段。投机性需求的退潮，将使深圳的市场更为理性和健康。

刚性需求旺盛

在投机性需求退潮的同时，深圳楼市的刚性需求则依然旺盛。一方面，城市新移民仍在快速增加，年潜在购房需求不减。作为移民城市，深圳从设立特区以来，人口一直保持着快速增长的势头。截止2006年，深圳市的总人口已超过1200万人，其中常住人口846万人。同时深圳的人口构成又非常特殊：户籍人口仅占到16%；非户籍常住人口占到52%；其余32%为居住时间在一年以下的流动人口。

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