实况：大话地产之“工业地产，下一座金矿？”论坛
中国经济的快速发展，吸引越来越多的境外企业来华投资，不少企业在中国设置生产基地，工业地产日趋升温。在国内，不少城市为适应发展的需要，工业用地逐渐升级为符合新经济和新型工业化发展的产业园，不少地产企业也转型走工业地产路线，复地、富力、合生创展等大开发商纷纷抢先进入工业地产领域。
作为六类商业用地里面最后一块被市场化的工业用地，自2007年8月实施《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》以来，工业用地招拍挂制度在全国范围内迅速铺开。一方面土地资产的价值得到更为合理的评估和开发，另一方面也可能因此增加大型工业项目的资金压力，提高土地获取成本。在市场利好和拿地制度规范化、市场化的情形下，开发商对于工业地产的热情能维持多久？整个市场的发展将呈现怎样的态势？其产业聚集效应如何得到最有效的发挥？为此，搜房写字楼网组织并在12月20日下午举办了“工业地产，下一座金矿？”论坛，和业内专家以及开发发一起来研究工业地产这座金矿。
以下是本次论坛的图文直播实况：
“工业地产，下一座金矿？”论坛 现场
“工业地产，下一座金矿？”论坛 嘉宾合影
【胡飞船】各位嘉宾，网友，大家下午好！欢迎各位来到搜房网大话地产节目。大话地产是我们搜房网的一个品牌栏目，每次就一些房地产热门以及大家所关注的话题，邀请业内的专家和精英人士共同探讨。非常高兴我们今天邀请到了北京联东投资（集团）有限公司营销策划中心总监赵锦明先生，北京思源置地房地产顾问有限公司副总经理林亚鑫先生，高力国际商业部高级经理周晓骏骅先生，益言堂房地产经纪有限公司副总经理杨雪东先生，来共同探讨工业地产的话题。这个话题是由搜房写字楼网的编辑韩伟一手策划，下面有请韩伟来主持本次论坛。
【主持人】刚才我们写字楼主管介绍了一下我们大话地产这个栏目。我们本期探讨的是工业地产，大家对这一领域并不是很熟悉，所以组织此次论坛来探讨，它是否会是地产业下一座“金矿”，07年8月，工业地产业被广泛的受到关注，工业用地也被国内外机构所重视。在这种情形下，我们想探讨一下工业地产在市场制度规范化的情况下，开发商对于工业地产的热情会持续多久？而且整个市场将会在08年以及未来，在中国经济不断腾飞的带动下，工业地产的走向是怎样的？另外国内工业地产与国外工业地产有哪些差距？请各位嘉宾将自己对工业地产的认识提出来与大家共同探讨。首先请周晓骏骅来谈一谈，一个企业家进行工业园区选址时是如何认识的？如何评价一个工业园区的成熟状况？
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【周晓骏骅】第二个类型是以传统的生产，制造业，目前在北京也有很多园区存在，像亦庄等。第三类就是物流企业，物流企业经常会在开发区以及周边区域内选择。大概有这几种业态。
【周晓骏骅】从市场角度，因为我们经常接触顾客，为他们选址，他们会把他们的要求综合的告诉我们。从我们对市场的看法是，他们对于开发区有几个方面要考察，第一从他们自身产业来看，比如他们是某种类型的制造业，这种制造业进入某个区域，国家或者开发区对这个产业是否有一些优惠政策，比如对于投资的优惠。通常来说，不同开发区定位也渐渐清晰起来。有一些生物科学园区，一些重工业肯定不能考虑在这里。
【周晓骏骅】另外我们看到的是产业积聚，比如北京电子工业城园区，主要是轻型加工产业，重型工业没有办法考虑。第二还要考虑自己的产业是否进入这一特定区域，不同行业在选择这一领域时还是要看看某些开发区对于这个行业的批准。
【周晓骏骅】比如望京，国际上很多大型企业都去了那里，但是有一点，望京对于土地开发的容积率以及要求，很多厂房满足不了，比如要求1.6以上的容积率，你是生产型企业，这种高容积率只能建密集的楼，所以一般产业不会考虑这些地方，规划要求本生就限制着它。
【周晓骏骅】另外亦庄园区，这个产业链辐射到整个亦庄等区域，是生产加工企业，还有一些大型企业经济链下面的供应商和不同企业，对于这些产业开发去也很看重。另外他们也会看重自己的上游、下游产业是否在那里。
【周晓骏骅】这是我谈的工业园区选址的定位。第三点，对于企业或者公司，他们一定会考虑交通环境以及配套设施，如果作为外资企业，会考虑，比如在这里是否会招到技术工人，这些技术工人的来源是否充足，他们的就业条件我们企业是否可以满足。另外他们是否需要住宿或者班车送上下班。这些都要考虑，这就不是一个工业园区所在地以内的硬件设施所能达到的。
【周晓骏骅】对于工业园区的成熟度，前面谈到的定位，因为定位都不一样，不能说人家定位为制造业，那里定位为生物业，就说它成熟或者不成熟，最重要是应该看产业的聚集度。比如亦庄，有很多医药企业，还有其他制造业，这些企业选址会考虑前面的问题。
【周晓骏骅】另外是园区的配套，发达一点的开发区做相对比较到位，首先有供应的土地可以进行交易，另外还有建造一些规模化的厂房，之后又不断提升业态，开始变成偏研发。在相对有限区域内有相对的供应，这也是对于很多企业进来很有规模效应。因为在没有成立园区之前，其实很多企业是散步在城市区域周围。我们现在也能看到一些地方，尤其是物流，并没有特别集中在一些区域，空港物流已经成规模了，而其他的还没有。对于成熟园区，在争取政府政策方面，自己产品供应方面，这些都必不可少。
【周晓骏骅】比如我有厂房了，我们是否也要考虑员工宿舍问题，还要考虑商务交往方面，轴宾是有酒店，另外员工要买房，看看周边房地产的发展。亦庄先期开发很多了，周边商务楼开发已经很多了，这对于你的企业，不管是召集中高管理人员还是中层管理人员，人才还是很充足的，这方面是人文环境配套。
【周晓骏骅】有些园区还纷纷建设住宅、酒店等，突出一点，我们这个园区比一些写字楼聚集的园区，比如绿化率更高，环境更加优美，容积率更低，道路设施配套比老城区肯定好。在这些优势前提下，我们再把商务配套适当引进来，这样的园区应当是有吸引力的。对于成熟与否应该从这几方面去看，现在有一些园区渐渐起来了，而且他们积极从政府那拿政策，从园区配套以及产业链组合方面，都做的很好。
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