凯雷投资邓伟：08政策气候从紧 房产企业如何融资

凯雷投资集团中国区总经理邓伟

2007清华校友房地产行业主题论坛经历了上午的热场，在下午的分会场A中，讨论更加激烈，精彩观点层出不穷。凯雷投资集团中国区总经理邓伟首先展望了2008年的金融市场，重点分析了外资对金融产品发展的过程的推动。

他说，根据过去几年来房地产市场的发展以及政府在相关领域里一系列的调控措施，可以基本看出来，房地产市场的调控更趋严格，特别是对外资进入的限制。房地产市场跟其他行业有区别的地方在于房地产市场因为某些政府的垄断性措施在里面，所以是不完全竞争的市场，在这样的市场里需求跟供给之间价格是扭曲的。现在我们预测明年房地产市场价格增长为时过早，但是对于政府对于外资的限入，不仅仅出于对房地产的调控，还有对人民币增值以及整体宏观经济的考虑，特别是大量外汇涌入中国市场这一整体考虑，绝不仅仅是我们从业人员站在自己角度上能够轻易下结论的。

关于国家限制最严的往往是发展最好的企业的判断，他有自己的看法，认为有很多很好的企业，可能他们利润最好，但是管理水平上却不算最好。

而对国内房地产企业在明年大的调控气侯下如何融资这个问题，他提出了两点建议，首先，国内企业在融资过程中的困难更多源于管理水平跟国际化的投资集团或者投资者对被投企业的要求，外资的进入对于房地产企业管理水平的提高有很大的帮助。其次，国内一些大型国有企业的决策机制并不明确，而私企最终决策者就是老板，可以现场拍板，但弊病是老板的决定可以很容易反悔。这些企业的弊端或困难阻碍了谈判的进程，也阻碍了外资的进入。这些企业如果领会或者尽可能按照外资所建议的方法去做，就能提高自己的管理水平。

他还谈到了外资在推动金融产品发展的过程当中做的贡献。认为这应该从两个方面来看，第一是私募基金的运作方式对国内有很好的借鉴方式。比如人民币发展。虽然发改委连通十部委推出所有创投企业的一系列方针政策，但是私募资金基本运行机制上碰到一些障碍。还有最终的合伙人，他把最终的钱由管理者来管理。国内现在因为受限合伙人制，在国内发展和立法的基础，发改委也在鼓励以公司制来成立一些基金的管理公司，以公司制成立基金管理公司，这在运行过程中发生很大的冲突，公司制要求这些投资者把钱全部以注册资金的方式注册到里面，然后以公司运营的方面去投资，这样的风险很大，原因是投资者把所有钱放在投资基金，每一相投砸了会影响到整个公司。当投资者把所有钱都以注册资金方式投入公司，对于投资者内部资金收益率有很大影响，这是私募基金运作的机制上，对于国内人民币形成的发展会有相当重要的借鉴作用。

他认为外资基金在参与项目管理方面一系列的做法，对于房地产运作方面有很大的帮助，他们的做法有背后深刻的原因，有很多是值得不管是银行还是企业值得去借鉴和研究的。

他讲到他们在运作过程中碰到的一个例子，中国银行在给房地产发放贷款时，有很多合同，合同中一系列要求，有一个要求，你被贷企业如果股东发生变化，你需要书面在三十天之前就要得到银行的批准，股东才能发生变化。另外我们必须遵循这条，如果中外合资就有违约的风险。然后背后企业就拿着我们的要求，拿着合同条款通知银行，说我们股东发生变化，希望得到认可，银行不知道应该怎么办，说我们只是说说而已，你没有必要通知我们，你通知我们我们风险很大，原因是同意你了，我不知道你们股东是谁，我们出了问题会怎么样，最好的办法是你别告诉我，你爱办就办。而这对外资来说是不可接受的，你既然明文规定，双方都应该执行，不管是银行企业，还是银行作为一个企业，还是开发商作为一个企业，应该对合同、机制给予基本运作。

他说，人民币基金的崛起，特别是人民币基金进入房地产行业，对于外资对于房地产领域的冲击很大，竞争很激烈，这毫无疑问。外资有一定的管理优势，对于方便进入市场有很大的用处。

对于这个问题，他提出了几个对策，第一，外资对于国内法律条款、企业运作、整个市场环境优势都相当了解，他们自身程序会相应简化一些。另外有一些外资可以用不同方式以人民币形式出现。还有就是常常讲的，打不过对方就与对方合作，有可能会外资同人民币一起合起来搞基金，方便用人民币就用人民币，方便用外币就用外币。但他认为，这些答案很简单，但是实际操作起来却不这么容易。