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大话地产之--物业税开征商用物业持有还是抛售？

【张坤昱】含还是不含，这是政府考虑非常多的事，其实含与不含，刚才凌总说被善意的忽悠了，可能这里面涉及到非常多的问题，物业税征收是个非常庞大得体系，你的内容、标准非常非常多，我想这点需要大家特别关注。第二点，对于商业物业来说是持有还是抛售，大家无外乎关注几点，第一你拿着商业物业做什么，比如现在买铺做投资，姜总提到，资本是理性的，并且是独立的，大家都在想，我们现在卖铺子时，一般假定投资回报期8年左右，那么可能你的年回报率8%左右，如果征收物业税，对于额度不知道，如果额度很大，增加到20%、30%，这都不太好说，对于投资者来说一定会考虑什么时候才能收回的问题。

【张坤昱】物业税一旦执行是长久的事情，税法不会短暂的调整。商业物业是持有还是抛售，大家可能还是希望它里赚钱，赚多少钱，怎么样能够更多的赚钱，大家考虑的是这个恩情，那么对于成本来说，我们是增加的。如果征收物业税，那么可能压力开发商也会承担这部分成本，那么投资回报率会相应低一些，回报期常一些，这是全中国都会执行的政策，只要你买铺投资都会遇到这样的问题。

【张坤昱】对于商业来说，商业需要养的，住宅不太需要，没有人的地方，几栋楼盖起来人就住进去了，而

 
大话地产之--物业税开征商用物业持有还是抛售？
北京中原地产经济有限公司投资顾问部 总经理 张坤昱
商业要养的。如果物业税执行后，我们现在还是确定不了比例，如果一年增加一个月的租金，或者一个季度增加一个月的租金，这肯定不一样。如果额度小一点，对于我来说是不是影响比较小，通过其他渠道缓解。养护期肯定会遇到，因为物业税对于投资人的成本增加不同，会有不同的影响。

【张坤昱】至于压力有多大，说不好，现在我们一直在假设，假设物业税的征收，假设商业物业开始执行，并且我们还有很多的未知，我们的税率、征收标的、额度、减免怎么弄，这些事情会有一个理性的过程，政府制定的时候一定会考虑。香港物业税都是对财产所得来征收，房子出租出去有了收入才会征收，我想这也是要考虑的问题。

【主持人】刚刚我们一直谈论物业税对于商业地产的影响，包括投资者会以什么样的方式面对。物业税刚才凌总打了个比喻，觉得是个空降下来的税种。

【凌一准】我不是说是空降下来的税种，我的意思是我们当时卖房子的时候，已经包含了很多税种在里面，我的使用成本，在我购买的时候，多成本已经一次性支付了，像40年的马一样，你一次性喂饱不用喂了，后来给我说还要喂。物业税产生的趋势，第一它是房地产或者商业地产投资的大众化成为小众化，也就是筹码集中度增加了，不是分散了，这是好事，经济波动到千家万户那是麻烦事，如果波动到几个大户没有关系，因为银行可能还会支持他们，而谁支持老百姓啊。

【凌一准】对于养铺这个事我补充一点，还是拿马来说，你可以把这个马喂的很肥了之后再卖，可以卖个高价，这时候马开始吃料，如果马吃料后你先喂后肥再卖，但有可能你不会喂马，因为马要每天锻炼，有很多科学方法，每天要按摩、洗澡都要考虑，因为买的是好马。有两种可能，一种是你自己把马养肥了，或者你把马让别人养肥了再卖。

【何琦】大家谈论了半天谈了很多，我们今天探讨物业税开征，一个是什么时候开始这是大家讨论的问题，另外哪个部分征收，是住宅还是商业，这是一个。第三个关键问题，我想各位网友，包括老百姓，关键是征收的税率是多少，这是非常关键的问题。税率征收的多少才能取决于我占有我今后的养护成本多少。因为你测算现在商铺税率18恩%，如果再增加2%到3%，到21%的话，那么对于商业不会有太大影响，如果加到10%以上，现在18%，征收物业税后达到30%，那么肯定对商铺的持有会有影响。

【何琦】如果我征收物业税，对个人投资者肯定有很大的打击，对他的投资预期和信贷会有很大的打击，但这个打击肯定有一段时间的调整，最后还取决于我们国家投资品种还有其他渠道，如果没有其他渠道，老百姓个人持有商业物业，尽管是高还会发展下去，至于物业税开征多少肯定会有影响。如果少的话，可能稍微有个缓解，因为开始可能不适应，但是过一段时间会适应，原来十年就可以回报，最多增加一年，十一年。

【凌一准】这是原则性问题，有了一就有二，你今天可以多，明天可以少，后天还可以多。

【何琦】征收的话肯定对于商业地产会有影响，影响最大的是个人投资者。对于大类型主导商业者不应该有太大影响，因为它有一定的财力做支撑，而且有国家扶持，主要是对个人投资者或者中小投资者。只要物业税征收，如果征收的大，那么要搞成本核算。我想物业税数额不会太大，因为中国经济肯定要发展，物业税征收税率和我们房价征税应该按照一定比例，我们经济发展一定要稳，房价不涨就不正常，不涨实际就等于降价，物业不增值就等于是在降价。因为我们每年物价都在增长，实际人民币在贬值，如果我投资的物业不涨就是在贬值，这是符合一定的经济规律。

【主持人】在国内，物业税从没有到现在准备，现在看来是势在必行的趋势。在国外，物业税存在的时间比较长，我想请嘉宾谈一下国外物业税税收征收的方式以及物业税的一些基本情况，就是它包括哪些方面。

【张坤昱】我只能说一下香港，因为中原地产是从香港过来的，香港物业税是什么税呢？是所得税，物业税大家也听过叫保有税。对于你出租的情况或者经济收入这一块才来征收。收是怎么收呢？会根据每年物业根据标准税率计算，有个平税的净值，为了换取物业所有权付租金这样征收的。另外许可证费用以及其他的服务费用，包括由顾客来支付的业主开支，比如修理费，物业税对出租来说，征收税率是15%。刚才说它有一个固定减去的额，刚才我们提到你管理税的部分、维修费的部分，到底哪部分可以减免，哪部分征的问题。

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