暴涨暴跌令各国头疼 从世界揣摩中国房市“拐点”

临近年底，火暴的中国房地产市场上不断出现降温的信号，北京、深圳、广州、上海等大城市房价下跌，最能反映未来房产走势的地产股暴跌，房地产市场的重量级人物王石日前也承认，珠三角区“楼市拐点确实已经出现了”。中国的房地产市场是否已经出现整体转折，抑或是局部现象？在全世界范围内，房价一直被看作是重要的经济“晴雨表”之一，也是令世界很多国家头疼的问题。究竟是什么因素促使房价的涨跌，中国又有哪些自身的特点？

中国房地产市场冬天已到？

引发房价拐点大讨论的是近日国内媒体对中国几大城市房价的相关报道：北京的新楼盘预售信息显示，11月份新开楼盘45个，均价14966元/平方米，比10月份新楼盘开盘均价15324元/平方米下降358元；在上海，10月以后每周销售面积相比高峰时期有所下降，基本维持在日均800套的平均水平，成交均价从最高时期的每平方米1万多元下降到近期的8000多元；深圳二手房交易量10月份下降36.78%，二手房价格9月比8月下降47.09%；广州最近一些新楼盘降价促销……

这一系列数据让中国楼市“拐点”若隐若现，中国社科院城市发展与环境研究中心教授李景国在接受《环球时报》记者采访时表示，要判断中国房市是否到了拐点，必须有足够的数据支撑。拿北京来说，新房均价的下降并不能说明房价下跌，因为均价不等于实际价格。导致价格下降的原因有可能是11月开盘的项目多为五环外的远郊项目，拉动整个均价下降，而10月的新房以市中心为主。这种价格上的下降属于结构性降价并不是真的降价，不能就此断定房价下跌。首都经济贸易大学城市经济系主任丁芸认为，房价出现下降有可能是国家关于推出廉租房、限价房，提高首付，紧缩“银根”等宏观调控政策取得了一定成效。也可能是一些地区盲目开发高档住宅，出现有价无市的局面，导致房价下降。

北京市华远集团总裁任志强在接受《环球时报》记者采访时表示，他不认为中国房地产市场出现了拐点，“近期一系列宏观调控政策出台后，市场与政策之间会有一个博弈的过程，会有人对市场持观望态度”。他认为中国人对房子的需求不会变。李景国表示我国房价居高不下的主要原因还是供求关系决定的。我国人均耕地少，土地供应紧张。而且近几年，城市化进程加快，越来越多的农村人口转移到城市，但农村建设用地却没有以相应的速度转移到城市，造成土地供应紧张。SOHO中国有限公司董事长潘石屹对记者说，过去10个月中最过热的应该是土地价格。许多房地产公司特别是上市公司，为了迎合资本市场，疯狂囤地，一些地方的土地价格甚至超过了周边建成房子的房价，就是所谓“面粉比面包还贵”。这些被囤积的土地不能马上变成市场上房子的供应量，使得市场上房子供应不足。

我国的住房市场化是从1998年开始的，到现在还不到10年时间。在市场化早期，广西北海、海南一些地方出现过房价下跌的情况，这主要是由于地区的局部原因造成的。此后房价一直没有下跌过。从1998年到2004年房价相对平稳，房价真正猛涨是从2005年到现在的几年时间。在房价平稳时期，投机的利润很少，房价上涨越快投机越多，更加推动了价格上涨。

在中国，还存在一些特殊问题，如福利分房实际上属于住房保障的范畴，应该是低收入者享有的。福利分房对供求关系带来了两种影响，一方面拥有福利分房的人不买商品房，不进入市场，减少了房地产市场的需求。但另一方面，福利分房占用了土地，减少了土地供应。

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