2008上海楼市:刚性需求强劲 维持稳步上升势头

支持上海的刚性需求仍很强劲,长期来看，潜在需求的释放只是时间问题，活力也将恢复

2007年的上海楼市可以说创造了一个奇迹：上海的商品房市场自1998年房改以来没这么火过，无论是成交量还是房价，2007年的楼市都刷新了历史纪录。

2007年的行情还能继续吗？

上海楼市的回暖在2006年年底已经有所表现，2007年初则保持了这种回暖的趋势。进入4月，整个上海楼市升温的速度开始加速，成交量首次突破200万平米，成交均价也随之小幅上涨。5月的假日楼市则将整个上海的房地产市场引爆，而在此后的4个月里，上海楼市进入了一个需求火爆，房价快速上涨的飙升期。

直到9月27日，央行和银监会拧紧了金融阀门使上海的商品房市场在10月份以后成交量迅速减少，10月份共成交各类商品房212万平米，环比降幅达到了16%，11月成交量则下滑到195万平米，环比下降8%，但成交量的萎缩并未导致房价的下跌，上海整体房价依然保持坚挺，只是涨幅趋缓。

随着交易量的下降，市场很多人士开始担心上海也将再次重蹈2005年的覆辙，在调控声中再次掉头向下。

不过，上海世联的数据显示，2007年的上海房价飙升，固然因为上半年的包括需求大涨，但上海商品房的供应萎缩更是主要因素。

2007年1-11月上海市共销售各类商品房2470万平方米，但新增供给量仅为1637万平方米，供求比仅0.66，供不应求趋势明显。供给的萎靡，一方面是上海中心城区开发量有限不能满足快速上涨的需求，更主要的原因则是由于房价处在快速上涨的周期中，大多数开发商故意放慢推盘节奏，以赢取高额利润。虽然上海针对“捂盘惜售”多次专门发布了专项整治方案，但效果有限，供不应求进一步导致价格的上涨。

中原(中国)地产研究中心认为，在20 0 8年，上海市政府将从土地获取、销售过程等方面继续规范开发企业操作，打击囤地和捂盘；并通过资金监管、资质审查等方面对中介行业强化约束；政府可能调整土地出让方式，限制过高土地价格的出现等一系列调控措施，但由于在打击囤地和捂盘方面缺乏力度和系统性，实际效果还有待市场检验。同时，政府还将加大保障房供应，在廉租房投入及供应将有所增加，但由于占全市场比例仍将维持较低水平，加上地段因素及准入条件限制，对住宅整体市场难以造成很大影响。不过，金融方面的调控政策将有效抑制部分投资需求，有利于房地产市场良性发展。总体而言，预计2008年政府仍将出台一些旨在控制房地产市场过快增长的政策措施，首次影响，房价可能年初略有下降，但在政策效应发挥后，可望在下半年起恢复稳步上升的势头。

住宅市场总体将保持稳定

中原(中国)地产研究中心认为，和深圳、广州等同类一线城市比较，上海受加息、限贷以及近期调控措施影响较小，因此上海2008年住宅需求可望维持稳步增长的水平。而过去3年，上海的住宅开发投资保持平稳水平，因此2008年上海住宅供应预计也将维持稳定增长的水平。总体来看，住宅市场总体供求平衡。

随着2010年世博会的临近，各项配套基础设施将加快建设进度，并有一批轨道交通、动拆迁项目等陆续完成并投入使用。这些因素将有利于房地产市场长期发展。同时，由于上海市场供求基本平稳，因此政府调控政策走向将成为影响市场近期发展的主要因素。另外，市区动拆迁工作的力度也将成为影响市场需求的主要影响因素。而中心城区由于可开发土地有限，未来土地出让将以郊区为主，市区主要为商业综合用地。受开发商资本市场融资后圈地影响，预计地价仍可创出新高。

而轨道交通6号、8号、9号线的开通将对沿线地区住宅市场产生强烈的拉动作用。新的轨道交通即将开通的区域，将是未来的市场热点。在2007年底，6号线开通促进浦东高桥板块的发展，9号线的开通将为松江九亭和松江新城的发展带来动力，8号线的开通将进一步带动五角场的发展，而一号线北延伸段将逐渐催热宝山杨行等区域。

城市中心的未开发的区域和城市周边的新城：普陀区真如长风板块、浦东新区世博板块、杨浦区新江湾城板块、南汇区临港新城、闵行区浦江镇、嘉定区嘉定新城、宝山区顾村板块等。这些区域目前房地产价格不高，但区域内有重大规划支撑，使其成为未来潜力板块。

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