国办重拳出击 土地新政重击“囤地”拉高房价

国发〔2008〕3号核心内容

1/国务院办公厅7日下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；

2/土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

3/对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

本站大头条点评: 昨天下午国务院办公厅的一纸通知,又将本已平静多时的年末楼市推向风头浪尖.然而这次的土地新政看似很严格,却存在着诸多漏洞.土地闲置满2年、依法应当无偿收回.应当是对早先土地闲置等相关规定的重申.而对土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费则是杀伤力最大的一条新政.在国土资源部尚未制订具体办法之前,对闲置土地还不太好界定.南京国土部门的负责人也表示文件未界定“囤地”的概念,需要进一步细化规定。江苏也会加紧制订相关细则”.

加大楼市供应，土地亟待集约利用

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉昨天接受记者采访时指出，《通知》的最大意义在于，建立了一套完整的促进节约、集约用地的规定。此前出台的都是零散的政策，比如对囤地的打击、对违规用地的打击等等。但这一次，从城镇土地到农村土地，从房地产开发用地到工业用地，覆盖范围非常广，对土地利用规划也予以明确，非常具体.

张辉说，“十一五”期间，土地供需矛盾比较突出，商品房供应量要增加，土地供应就必然要放大，但仅凭增加土地供应量来加大楼市供给并不现实。可以看到的是，当前土地浪费现象比较严重，土地集约利用的空间很大，比如就完全可以通过容积率的提高来放大供应量。所以，国务院下发《通知》，是切合国情所必须采取的举措。

调控信号强烈，挤占和垄断土地资源难了

权威资料显示，包括碧桂园在内的一批房地产企业土地储备量巨大，像碧桂园4500万平方米，已成为全国的“地主.

上市房企以卖房获取的丰厚利润加上上市融资和银行支持等，获取了大量土地资源，巨量土地反过来又让开发商在股市更具资金吸附力，同时也可以吸引银行继续信贷支持，从而加快以后的拿地节奏，再把更多的土地圈进来。这种大批量的圈地循环，就是在垄断有限的民生资源，实质是哄抬地价进而哄抬房价。

专家视点:

包天雷:调控信号非常强烈 对开发商囤地是重击

南京大学国土资源与旅游学系黄贤金教授昨向记者表示：“从理论上讲，国务院的《通知》将有利于促进土地开发。但政策能不能直接发挥作用，还要看地方政府能否推进下去。因为其调控目标是有差异的。所以，政策的预期效果还有待观察。”

黄贤金认为，《通知》中提出的“对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价”的规定，是个全新提法，这主要是针对一些开发商炒地皮、将土地“待价而沽”的行为做出的规定。但是这里面也涉及到不少问题：闲置土地地价的评估，它到底涨了多少、由谁去评估、如果评估出来地价降了怎么征收增值地价？这些都需要出台细则予以规定张辉:执行细则出台 是否能真正执行?

张辉也表示，此次土地调控政策能否起效，关键看两点：一是执行细则的出台，以及是否能真正执行；二是对“闲置”的认定，还需更明晰的规定。过去，由于对闲置行为定性不准，致使大部分开发商游移在非法与合法之间，助长了囤地行为。

记者昨天从南京市国土局获悉，该市现规定：1年内动工面积不超过三分之一或投资额不足四分之一的地块，将被视为闲置土地，可依法收回。对未按规定开发建设的，严格按出让合同约定进行处理，收取违约金、土地闲置费直至收回土地使用权。对挂牌出让的土地，按每年不超过土地出让金的20%计征，其中工业用地按15%计征，经营性用地和其他用地按10%计征。

这两年，南京不断加大对闲置土地的清查力度。2005年收回2239亩；2006年累计收取土地闲置费800万元，收回闲置土地5000亩；2007年又加大对已出让土地的后期跟踪管理力度，近期还将公布对新增闲置地块的处理结果。该市土地利用管理处人士表示，将按《通知》要求，结合南京实际情况，研究制定具体执行办法南京去年计划出让865公顷经营性用地，后来又追加了100公顷普通住宅用地，其中不乏金地板桥地块、招商仙林地块这样的“巨无霸”地块。如何促使出让的土地尽快开发，是供需关系是否平衡的关键之一。  

南京东凯置地总经理包天雷认为,国务院《通知》的出台,调控信号非常强烈,对开发商囤地行为是一个重击，必将促使开发商加速开发，也将促使房地产企业加速洗牌国务院《通知》刚刚下发，“地产老大”万科集团就向各分公司转发了这份《通知》。开发商对于土地新政的敏感和重视程度可见一斑。南京万科相关负责人接受记者采访时表示，万科目前确有1600万平方米的土地在手，但在2008年将有1000万平方米开工。这位人士以万科在宁开发项目为例，说明万科绝不会囤地的经营策略：“我们在南京现有4个项目，除光明城市外，其他3个项目的土地都是在去年拿的，并且都是在1年不到的时间开工，今年上半年都将销售