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碧桂园"深度解析"——商业的故事与社会的逻辑

 

6 碧桂园模式

碧桂园开发模式的另一特征,是快速的一体化开发。一次成型,一次配套到位,精装修交房

碧桂园模式并不复杂,其招股书和万科的研究报告中都有详解。

碧桂园招股书中,将自身的竞争优势界定在土地、项目、大规模和一体化运营、客户价值和驰名商标五个方面。杨国强曾这样定义碧桂园的成功,“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂”,“低成本土地、规模化生产、快速销售”。

广东地产界非常熟悉碧桂园的开发模式。首先是拿地环节,在富裕城市的郊区或三、四线城市的市区,拿下大规模的廉价土地,有机会和有条件时还积极参与土地的一级开发,即帮助地方政府将未形成建设用地条件的“生地”,开发成具备一定水电、道路、通讯通气等基础设施条件,同时完成地上建筑物、构筑物的动拆迁,具备建设用地条件的土地(即“熟地”、“净地”)。这些城郊地离市中心约几十分钟车程,由于不占城市核心资源,又能满足政府引资发展、改善环境的需要,因此政府往往积极配合,出让的面积很大,甚至动辄上百万平方米,而楼面地价不过几十元、一两百元。

由于土地价值是经济发展的函数,在中国经济快速发展、城市化水平不断提高、人口结构进入购房旺盛期等条件下,土地价格总体上一定在上涨。因此,谁能获得更具规模优势和成本优势的土地,就可以在房地产开发中,不仅获得“房子开发的利润”,还可以获得“土地升值的利润”,后者甚至比前者更为丰厚。

在对土地价值的理解上,广东地产商深受香港影响。香港的商业历史,从某种意义讲,就是土地资本战胜实业资本,甚至贸易资本的历史。实业易受景气周期和成本影响,贸易易受国际市场和政经形势影响,而地产,从长周期来看,总在升值,某些时期甚至快速升值。离杨国强所在的北?镇不远,就有一个活生生的样板,即1991年由香港商人彭磷基在番禺钟村佛子岭开发的“中国第一?”祈福新?。那是一块七八千亩的“生地”,彭磷基很便宜地拿下后,滚动开发十多年,投入两三百亿元资金,建成5万套住宅,吸引15万人入住,以至彭磷基被“村民”称为“彭镇长”。在这个生荒之地变熟地的过程中,因土地不断升值,彭磷基也获得了超额利润。

在今天,如何评估彭磷基、杨国强这种规模化地参与土地开发的行为?番禺一家在港上市房地产公司老板的看法是:“土地开发有两种,一种是开发型,一种是交易型,就是炒地。彭磷基、杨国强属于开发型。比如彭磷基,现在看他是赚了大钱,但1991年钟村的领导找了十几批外商,都不看好这片荒地,一直到彭磷基才下了决心。他们的地虽然大、便宜,但他们也不转让土地,而是用心开发,荒地变熟,土地价值才涨起来。如果他们不开发,土地价值会不会涨这么多呢?”

北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授告诉《第一财经日报》:“开发商靠土地自然升值赚钱,政府应该收增值税。但过去土地并不像今天这样昂贵,当年有些开发商就‘死’在土地上,储备土地也是储备一种带有风险性的资产。房地产商的利润主要是最近三四年才大幅增加的,因为房价涨得太厉害。以前开发商利润没这么高(注:碧桂园2004、2005年的利润分别为2.37亿元、5.895亿元,2006年剧增至16.725亿元)。现在说开发商介入生地赚钱,从另一面看,其实是地方政府在一级开发中占用开发商资金,政府没钱开发合乎出让条件的土地,就让开发商先进来。”

碧桂园开发模式的另一特征,是快速的一体化开发。一次成型,一次配套到位,精装修交房。碧桂园总裁崔健波说,碧桂园的核心就是一个“快”字。碧桂园旗下的关联公司几乎囊括了所有和房地产相关的环节,基本全由自己做,以实现最优成本控制。“我们有三个甲级设计院,500多人,我们看一块地的时候就带上设计和营销人员,规划研究初步设计,设计师、工程师、营销人员一起考虑产品方向,并先设计起来。即使招标落空,亏的只是人工,而假如能拿到地,就可以马上出图纸,马上动工。”据一项分析,碧桂园的项目概念设计一天就可完成,多数项目可以在拿到土地使用权证后几天内开工,且一次开工面积不少于土地面积的50%。为了突出“快”字,碧桂园的定价一向较低,销售快,不压货,产品年度平均积存率仅为2.5%。

在杨国强看来,碧桂园的核心竞争力是性价比。十多年以前,他就对身边的人说,碧桂园的产品要“平”(便宜),“靓”(好看),“坚”(质量过硬),后来又说碧桂园的房子要“抵食夹大件”(粤语,指分量又好又足又便宜,物超所值)。靠着这又狠又准的三板斧,碧桂园征服了它的目标消费群,所开项目至今无一失手。

而杨国强自己,“这么多年来一直把自己当成小建筑公司的经理来干”,还是事必躬亲,一个人说了算,亲力亲为。他昔日的助理刘文伟对记者说:“他一直觉得不亲力亲为,实际操作中就会走样。”

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