碧桂园"深度解析"——商业的故事与社会的逻辑

6 碧桂园模式

碧桂园开发模式的另一特征，是快速的一体化开发。一次成型，一次配套到位，精装修交房

碧桂园模式并不复杂，其招股书和万科的研究报告中都有详解。

碧桂园招股书中，将自身的竞争优势界定在土地、项目、大规模和一体化运营、客户价值和驰名商标五个方面。杨国强曾这样定义碧桂园的成功，“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂”，“低成本土地、规模化生产、快速销售”。

广东地产界非常熟悉碧桂园的开发模式。首先是拿地环节，在富裕城市的郊区或三、四线城市的市区，拿下大规模的廉价土地，有机会和有条件时还积极参与土地的一级开发，即帮助地方政府将未形成建设用地条件的“生地”，开发成具备一定水电、道路、通讯通气等基础设施条件，同时完成地上建筑物、构筑物的动拆迁，具备建设用地条件的土地（即“熟地”、“净地”）。这些城郊地离市中心约几十分钟车程，由于不占城市核心资源，又能满足政府引资发展、改善环境的需要，因此政府往往积极配合，出让的面积很大，甚至动辄上百万平方米，而楼面地价不过几十元、一两百元。

由于土地价值是经济发展的函数，在中国经济快速发展、城市化水平不断提高、人口结构进入购房旺盛期等条件下，土地价格总体上一定在上涨。因此，谁能获得更具规模优势和成本优势的土地，就可以在房地产开发中，不仅获得“房子开发的利润”，还可以获得“土地升值的利润”，后者甚至比前者更为丰厚。

在对土地价值的理解上，广东地产商深受香港影响。香港的商业历史，从某种意义讲，就是土地资本战胜实业资本，甚至贸易资本的历史。实业易受景气周期和成本影响，贸易易受国际市场和政经形势影响，而地产，从长周期来看，总在升值，某些时期甚至快速升值。离杨国强所在的北?镇不远，就有一个活生生的样板，即1991年由香港商人彭磷基在番禺钟村佛子岭开发的“中国第一?”祈福新?。那是一块七八千亩的“生地”，彭磷基很便宜地拿下后，滚动开发十多年，投入两三百亿元资金，建成5万套住宅，吸引15万人入住，以至彭磷基被“村民”称为“彭镇长”。在这个生荒之地变熟地的过程中，因土地不断升值，彭磷基也获得了超额利润。

在今天，如何评估彭磷基、杨国强这种规模化地参与土地开发的行为？番禺一家在港上市房地产公司老板的看法是：“土地开发有两种，一种是开发型，一种是交易型，就是炒地。彭磷基、杨国强属于开发型。比如彭磷基，现在看他是赚了大钱，但1991年钟村的领导找了十几批外商，都不看好这片荒地，一直到彭磷基才下了决心。他们的地虽然大、便宜，但他们也不转让土地，而是用心开发，荒地变熟，土地价值才涨起来。如果他们不开发，土地价值会不会涨这么多呢？”

北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授告诉《第一财经日报》：“开发商靠土地自然升值赚钱，政府应该收增值税。但过去土地并不像今天这样昂贵，当年有些开发商就‘死’在土地上，储备土地也是储备一种带有风险性的资产。房地产商的利润主要是最近三四年才大幅增加的，因为房价涨得太厉害。以前开发商利润没这么高（注：碧桂园2004、2005年的利润分别为2.37亿元、5.895亿元，2006年剧增至16.725亿元）。现在说开发商介入生地赚钱，从另一面看，其实是地方政府在一级开发中占用开发商资金，政府没钱开发合乎出让条件的土地，就让开发商先进来。”

碧桂园开发模式的另一特征，是快速的一体化开发。一次成型，一次配套到位，精装修交房。碧桂园总裁崔健波说，碧桂园的核心就是一个“快”字。碧桂园旗下的关联公司几乎囊括了所有和房地产相关的环节，基本全由自己做，以实现最优成本控制。“我们有三个甲级设计院，500多人，我们看一块地的时候就带上设计和营销人员，规划研究初步设计，设计师、工程师、营销人员一起考虑产品方向，并先设计起来。即使招标落空，亏的只是人工，而假如能拿到地，就可以马上出图纸，马上动工。”据一项分析，碧桂园的项目概念设计一天就可完成，多数项目可以在拿到土地使用权证后几天内开工，且一次开工面积不少于土地面积的50%。为了突出“快”字，碧桂园的定价一向较低，销售快，不压货，产品年度平均积存率仅为2.5%。

在杨国强看来，碧桂园的核心竞争力是性价比。十多年以前，他就对身边的人说，碧桂园的产品要“平”（便宜），“靓”（好看），“坚”（质量过硬），后来又说碧桂园的房子要“抵食夹大件”（粤语，指分量又好又足又便宜，物超所值）。靠着这又狠又准的三板斧，碧桂园征服了它的目标消费群，所开项目至今无一失手。

而杨国强自己，“这么多年来一直把自己当成小建筑公司的经理来干”，还是事必躬亲，一个人说了算，亲力亲为。他昔日的助理刘文伟对记者说：“他一直觉得不亲力亲为，实际操作中就会走样。”

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