碧桂园"深度解析"——商业的故事与社会的逻辑

3 风波

当闷声不语的杨国强因上市一鸣惊人，因“首富”众目睽睽，更由于数年宏观调控仍未抑制房价高企，一些地方土地出让中的拆迁、补偿问题引致民怨沸腾的大背景，碧桂园要面对媒体和舆情的检验，就成为十分自然、呼之欲出的事。

媒体质疑的焦点是：庞大而低廉的土地储备是否合法获得？有无和地方政府间的“猫腻”，如“零地价拿地”？此外的质疑还有，国家税务总局从2007年2月1日起对房地产企业的土地增值税开始实行全面清算，国务院2008年《关于促进节约集约用地的通知》提出“对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价”的要求，碧桂园如何应对？全国性扩张条件下，碧桂园很少对外分包，从原材料（如水泥、钢具）、采购、规划、设计、施工到装修和物业，都由自己供给的开发模式是否还适用？从广东“地头蛇”到外地“过江龙”的拓展过程中 ，以往基于广东地情人情的资源优势能否延伸？公司治理的家族化、乡族化（碧桂园绝大多数董事、高管、关联企业的所有者，均为佛山市顺德区北?镇人，且之间多有血缘关系）能否支持一个基业长青的现代公司？杨国强本人事无巨细的高效管理风格，对公司长远发展是利是弊？

对上述问题，有些在招股书中已有所回答，对土地增值税，碧桂园2004到2006年分别拨备人民币9050万元、3.293亿元、3.739亿元，高于地方税务部门目前要求公司缴付的额度，因此相信拨备是充足的。

但是，在拿地问题上，争议并未平息。

碧桂园招股书中称，“我们是中国拥有最庞大和低成本土地储备的房地产开发商之一，此等储备为我们未来的增长和盈利能力提供了强有力的支持。”瑞银报告称，碧桂园所得土地之最低成本，每平方米只有25元，照此计算这类土地每亩不到2万元。碧桂园总裁崔健波2007年4月3日在香港举行的上市记者会上表示，2004到2006年，集团开发楼盘土地成本在平均售价中的比例分别为9.2%、7%及7.5%。2007年上半年碧桂园年报显示，土地成本占平均销售价格大约7.4%。

地又多，价又低，令人直接联想到的就是拿地中存在“猫腻”。在房价猛涨，开发商利润剧增，富豪榜名列前茅，而其社会形象却屡创新低的背景下，碧桂园拿地风波终于曝光，最触目的便是湖南张家界市永定区“张家界凤凰酒店”（位于沙堤乡板坪村、新桥镇老木峪村）项目招标中，碧桂园涉嫌存在“零地价”拿地和事先与地方“合谋”交易。

2007年10月到11月，媒体比较集中地报道了碧桂园“囤地”等问题后，碧桂园的形象大打折扣。记者在广东向多位业内人士询问，听到的大致有三种说法：一是高层领导有批示要调查，国土资源部已将其作为从2007年9月25日开始的“全国土地执法百日行动”的调查重点，各调查组每到一地，让下面报材料，首先就问：“这里有没有碧桂园？”二是广东省主要领导对碧桂园有一定了解，银行也认为碧桂园没有信用问题（中国银行广东分行一位副行长向记者证实了这一银行方面的看法），于是省里的领导指示杨国强多做慈善事业，争取社会理解，碧桂园不是为富不仁而是对社会负责和有贡献的企业。三是查了一段时间，发现碧桂园拿地过程中没有商业贿赂，广东处理的5件土地案件和碧桂园没有关系，地方政府对其也没有不满，但舆论如此强烈，估计会找一两个项目做些处理，补些款。还有消息说，杨国强经此风波，减缓了发展速度，“最近已经不让下面动了”。

上述说法均难完全确证，但在广东采访期间，记者看到本地主要媒体关于碧桂园慈善事迹的报道和广告，确实可以说是连篇累牍。杨国强近期的捐款金额，仅北大、清华、中山大学和广东外语外贸大学四家，就有1.15亿元之多。他从1997年开始的悄无声息的慈善行为，坊间似已无人不晓。2007年在12月中旬杨国强捐建的国良职业培训学校开学典礼上，北大、清华、中山大学的校长均亲自出席。2007年在港上市的一家房地产公司董事会主席对本报记者说：“老杨做慈善10年没人知道，这是真慈善，善不留名嘛，碧桂园广告只是卖楼。现在好了，铺天盖地的宣传，到了另一个极端。要么是老杨变了，要扬名，要么就是碧桂园真遇上了麻烦，想破财消灾。”

杨国强的变化，当然和碧桂园遭遇的风波有关。一位碧桂园管理层成员告诉记者：“老板现在有时会发懵，有一次甚至说不做算了，要是谁可以把碧桂园做好，交出去算了，反正吃喝也够了。他觉得跟他有关系的人，从买房的、建房的到政府、银行，连保安他都没有对不起过，过去没有谁说他（品德）不好，可现在的形象却成了这样，连二小姐（指杨惠妍）也被说成‘中国最大的地主婆’。而要他跟别人解释说他签的合同都是跟政府签的，都是政府欢迎他做的，他又说不出口。像这样的心灰，我们从来没见过。”

一个在商业上令同行重视和尊敬的企业，一个社会争议的焦点，为什么这两种评价会汇聚在一起？为什么是在今天它们会汇聚在一起？答案远非谁对谁错那么简单。要回答这样的问题，既要还原杨国强其人与碧桂园模式，也要剖析拿地的是与非。

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