开发商不惧土地调控 专家：执行力度不能打折

1月7日和8日，国办连续两天下发《通知》，对各地呈现抬头之势的圈地、囤地之风，发出“声色严厉”的警告。按理，针对土地市场的调控阀越拧越紧，应让开发商们有所畏惧，然而，南京有开发商竟面容轻松地表示，对这样的调控并不惧怕，因为他们有的是变通的办法。

记者就听闻了以下“左手到右手”的变通戏法：“闲置2年要收回、闲置1年要重罚，那我自己再注册一个公司，然后自己转让给自己不行吗？或者，我和另外的公司达成协议，我的地卖给他，他的地卖给我，不是也行吗？”开发商称，这样做并不违反任何法规，而且还可以从银行再贷一笔钱。

开发商还有理由：征收闲置费的规定，1999年就出来了，但一直没有指明具体的征收办法。“再说，地方政府财政收入的大头就是土地转让费，转让土地获得的资金，用于市政工程建设，再招商引资，然后再转让土地。试想一下，如果开发商不买你的地，后果是怎样？”

“很多政策制定得很好，但却缺乏尽快形成有效供应的执法力度，对执法对象研究的深度不够。”得知部分开发商的反应后，南京工业大学房地产管理系副主任吴翔华直言。

“中央的政策出来了，地方政府能否推进下去？”南京大学国土资源与旅游学系教授黄贤金说，早在上世纪90年代，厦门就率先针对占地不开发、但土地又收不回来的情况，征收土地闲置税。这些年，类似的政策各地都在制定。但政策的执行效果又怎样呢？在台湾，不仅对闲置的土地收钱，土地利用不充分的也要收钱，比如容积率是2，却只做到了1；明明是工业用地，却用来建别墅等。我们的处罚已经偏轻了。

吴翔华说，为什么很多地方会出现土地囤积七八年的怪现象？很大程度上，就是因为地方政府与开发商合谋，给予开发商“合法”的借口。要想达到所谓的“合法”，手段很多，比如政府声称要修改规划；还有，前期拿地后要求政府基础设施要到位，政府也可以基础设施尚未到位为借口，让开发商“合法囤地”。“其实这已是一个公开的秘密。”

而地方政府之所以要与开发商“合谋”，与政府的考核标准有关。现在政府考核两条：招商引资和税源。“建个高档楼盘，购房人要缴税，开发商也要缴营业税和所得税。”

从专家揭示的土地出让中的“黑幕”来看，最终的受害者就是购房人。表面上，政府以高价拍出一块地，但出于招商引资的考虑，又会私下返回开发商部分拍地费用，比如允诺开发商免交税费。而物价部门是按照土地出让金来核算土地成本的，所以核出的房价并不低。

政策执行力度打折扣还有原因。比如说，有的地方会在土地出让合同中约定竣工时间，甚至还有城市规定开工时间不得晚于184天，竣工时间不得晚于1年半。初衷并不错，但因为房屋销售主管部门与国土部门脱节，开发量再大，开发商不领销售许可证，市场供给还是跟不上。

机制缺陷、政策漏洞等，都给开发商提供了“游戏空间”，亟待加以完善，有关专家建言。

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