专访中凯杨益华：08上海房价不会跌 也不能跌

上海中凯集团总裁 杨益华

08上海城区房价跌不下来 跌了问题或许更大

【记者】近期各地楼市房价下跌的消息不绝于耳，一线城市特别是北京上海等城市的房价问题成为很多人关注的焦点问题。能不能请您对上海08楼市的开局做一下预测？

【杨益华】现在要讲上海等地的楼市房价是跌还是涨，首先要从整个的大背景出发来看，仅仅靠房子的涨跌是很难计算的。这是跟很多问题联系在一起的。首先我认为房地产是一个居住品、消费品，从这个角度来讲，很多人来分析房地产的供求关系，算的是在居住过程中的供求数字，看它量到底有多少，这个目的是要保持基本供求的平衡。

同时房地产还是一个投资品，作为投资品的房地产性质与消费品不同。它的供求曲线与作为消费品的房地产的供求曲线也不同。一般来讲价格越低，愿意生产的人越少，供应量就越少，价格越高，利润就越高，生产就越多，这是经济学的一般规律，所以就有一个均衡的价格。如果作为消费品，价格就是这样决定的。生产是这样，需求是这样，投资品就不一样了，你去看股票，往往大家买的多的是涨的时候，追涨杀跌，这个时候就不能说价格高了需求就少，价格越高需求量就越大，一跌下来了需求量就越少，跟一般的商品完全不一样。

第三个性质，因为房地产跟股票跟有色金属等都是中国仅有的作为投资品可以算选择的品种，在全球流动性过剩的情况下，我们现在有一个词叫“资本洼地”，就是说你钱流到这个地方来是可以投资的，是可以保持增值的。但在中国这种情况很少，只有房地产、股票、有色金属包括一些期货能够作为投资。流动性过剩就像大水进来了，钱就流进资本洼地--可以作为投资品的地方去，这时候就跟消费品的供求没有关系，跟投资品的性质供求也没关系，而属于一个流动性过剩的现象了。而流动性过剩又有很多原因，这就变成了一个金融的问题。

所以现在来讲房地产一定要明白它有这么多层次，它不是那么复杂的问题，归根到底到了商品房的销售这一基本的需求，它是一个投资品，又是在流动性过剩的条件下，仅仅只有少数几个的可以投资的洼地的情况下，从这样一个基本的情况来判断，只要投资品种不多，只要中国的对外贸易顺差差的很多，人民币看涨，经济还在发展，整个流动性不断涌到中国来，作为中国仅有的几个品种，房产的价格就不会下来。

就某一个具体的地方而言，不仅要看以上的各种因素，还要看其本地的房地产周期，如果这个城市的房地产很多年都处于迅猛的发展，一些基础性的调整就是有可能的。此外还要看本地的经适房推出多少，像上海就有经济适用房一千万平方，按期房一千万平方，但这些房子什么时候推出就跟政府的推动力度有关。

总体来讲，我认为上海这个中国经济最发达的地方和金融中心和物流中心的城市城区房子的房价是跌不下来的。如果经济适用房推出的多的话，可能会对周边价格比较低的跟经济适用房可以替代的房子的价格有一定的影响。媒体经常喜欢说楼市泡沫，是不是泡沫就是坏事了，涨得太快。但是房地产如果跌了，可能问题就更大，这就意味着一个是已经买房的人的房屋价值就缩水了，像东南亚金融危机的时候就是这样，有些人房子70%的亚贷款，30%的首付，如果跌破了30%，就等于说房子整个还给银行都不够，而银行要有坏账，整个金融系统就要不行了。这些东西不行，大家的资产都缩水了，拉动你整个经济都不能发展。如果中国房地产的泡沫破裂了，又没有其他的泡沫可以替代，那么整个中国的经济就会进入到衰退的阶段了。

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