京郊“农业地产”调查:村集体成为土地供应商
新华网 2008-01-15 19:08
京郊农业地产调查 之 综述
北京怀柔、顺义、房山等郊区县出现许多奇异、时髦的农业项目。它们多是些蔬菜大棚，每个大棚边上都配备一栋别墅，有欧式尖顶风格，也有平房农院式。
这些别墅向城市居民租售，并附送大棚，价格低廉得让人怦然心动，均价每平米一千五。而如今，在北京五环边，要找到每平米低于一万元的期房已是困难。
别墅楼盘的名称一律披上绿色农业外衣，“农业园”、“种植园”，或是“农业科技开发园”。
地产和农业，构成了一个巧妙组合。这类组合不只发生在北京，大连、沈阳、重庆、广东等各地都不约而同地出现类似项目。
重庆的一些开发商直接将其称为农业地产，其操作方式多违法违规，村集体成为土地的供应商，依然冲击现在土地制度，或将促动现代土地产权改革。
城郊蔓延农业地产
无论是“农业地产”还是此前的“小产权房”，背后的实质都是，村集体成为了政府之外的另一个“土地供应商”。
长久以来，中国的土地制度将农业和地产分作井水与河水，两者互不侵犯。别墅、商品房只能建造在城市建设用地上。而村集体的农村土地只能用于耕作或村集体建设。
“农业地产”的出现，造成了对中国现有土地制度的一次冲击。表面上改变的是，那些种粮、种菜、种果树的土地上“种”出了别墅；而更意味深长的是，村集体甚至村民也成为“土地供应商”。
小罗山村委会向开发商出租了40余亩土地，使九典种植园的别墅群得以在怀柔的潮白河边矗立。该村委会同时成为了这个项目的合伙人。
重庆白鹤村村民肖光复的地也租给了一家“农业地产”开发商，他每年可获得稻谷千斤，合计800元。如果他去园区打工，每月还可领800元薪水。肖光复说，如果按长期计算，租地补偿胜于国家征用的偿付。征地一次性补偿只有三四万，租地能解决工作生计，租期过后地还属于村民自己。
愈来愈多的村民对土地利润产出的观念发生转变。他们发现一亩耕地产千斤谷，值几百元；如今，当盖上一栋房后，可卖到二三十万。村集体在租地之余，自己也建房售楼。
这样的转变在某种程度上得到乡镇政府的默许。有时，他们会自制产权证，颁给由村委会开发建设的楼房。相对于国家颁给城市建设用地上商品房的产权证，这些产权证不能在市场上公开流通，人们称之为“小产权证”。
如今看来，村集体提供土地、投身地产的利益冲动在有蔓延之势。北京房山、通州、怀柔等郊区县，别墅型小产权房云集。
来自一份北京的房屋中介统计报告显示，2007年，北京“小产权房”项目的面积相当于可售房屋面积的1/3。
另一家房屋中介调查显示，目前北京已售和在建的“小产权房”很快就会超过1000万平方米，而北京市经济适用房和限价房未来三年的目标也只有2000万平方米。
不仅是北京，石家庄市开发区宋营镇东仰陵村的“加洲阳光”、南京市铁心桥街道的“凤翔花园”，均是规模庞大的小产权住宅区，面积达几十万平方米。
由于这些楼房、别墅的土地是村集体提供，他们不收取土地出让金和各种税费，致使开发成本低廉。有媒体曾计算过，小产权房的开发成本约是城市商品房的1/3。
所以，在这些土地上“种”出的楼房、别墅，房价之低让跌眼镜。
北京小罗山村的别墅，售价在20万到50万之间，而城市建设用地上的别墅价格是它的10倍。城里去乡村购买的人，趋之若鹜。
宋洪军想到农村找地建房。他是重庆嘉和日盛置业公司的策划总监。他和重庆地产界的朋友都注意到，村集体向房地产界提供土地的现象日益普遍。他们期盼启动现代土地产权制度的改革。
农业地产的几套外衣
在别墅边上搭建温室大棚，将地产项目申请为农业项目，村集体只有在这样的形势下才能继续向城市开发商提供土地，为自己谋得利益。
《宪法》在1982年赋予了村集体的土地权，其中规定：“农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家的以外，属于集体。”
但是村集体对使用土地的权力，也是受到限制的。
1999年，国务院厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，明确禁止，农民住宅向城市居民出售，
禁令之后，村集体不向外出售住宅，而改成向开发商出租土地，建造小产权房。并且局势愈演愈烈。
到了2007年，风险值升到顶端。
2007年4月16日，北京房山青龙头村85栋乡产权别墅被拆，理由是违法占有耕地，另3名涉案人员被羁押。
去年6月，建设部发布风险提示：小产权房不受法律保护。之后的11月，国务院常务会议上，明确禁止城镇居民购买小产权房。
姚莉最近常会感到不安。她在怀柔区小罗山村开发的“九典种植园”，被指为小产权房，执法部门将其叫停。她担心200万的将打水漂儿。
当村集体提供的土地变得愈来愈不安全时，“农业地产”的外衣翩然而至，这对于村集体这个土地者来说，更像是个妥协。
妥协在短时间内形成一套系统。首先，楼盘销售都不刊发媒体广告，若在媒体上出现，也是“都市田园梦”之类的农业软文。更多的是通过短信和街头小传单形式，招揽客户。
其次，售楼处的小姐不宣称售房，而是强调租房，花费二三十万租用楼房二三十年。同时，别墅也有了一个花名———管护房，管护每个别墅配备的蔬菜大棚。
最后，也是最重要的，必须去当地的农业部门进行项目申请。为了不让自己的付之东流，姚莉目前正在向怀柔区政府申请“种植园”为农业项目。
在新农村建设、城乡统筹等各种政策缝隙中，“农业地产”轻易找到生存空间。
“农业地产”在北京找到的政策缝隙是，北京于2006年要求下辖的区县大力发展温室大棚等设施农业，并提供资金补贴。而在重庆，则是城乡统筹和都市农业让“博士农业科技园”———温室大棚配两层别墅的地产项目，获得市、区两级重点农业项目。
绿民公司的李飞比姚莉幸运，他在顺义开发的绿民农业园，同样是大棚配备管护房的形式，只是项目早已得到顺义区政府的支持。
而在国土资源部有关人士看来，这些做法都属违法，尤其是当农业地产占用大量耕地时。目前中国18亿亩耕地红线面临失守之险。
2007年12月11日，国务院会议上指出，中国目前的土地资源处于紧缺状态，禁止城镇居民购买小产权房。
教授蔡继明在接受媒体采访时说，国务院做出这个规定是出于保护耕地考虑，但是不能因噎废食。
不明朗的出路
对于如何处理那些已建成的“农业地产”，国土资源部政策法规司有关人士也没有给出本报记者肯定回答。
在蔡继明看来，现有的土地交易现状是不合理的。
他在受访时指出，政府利用国家权力，用很低廉的价格获得了土地，实际上真实的土地价值并没有反映出来，同时又造成了分配的不合理。
而国土资源部一位人士说，目前现行法律还跟不上，如果一旦放开土地管理，对国家严控的18亿亩耕地保护目标肯定造成严重威胁。
2007年末，曾任职于国务院房改办的资深学者武建东说，未来土地政策肯定趋严趋紧。国务院也计划年末出台有关农村集体建设用地方面政策的通知，至于以何种方式对外发布，还不清楚。
2008年1月8日，土地严政出台，国务院厅下发通知，明确要求“单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。”
对于如何处理那些已建成的“农业地产”，国土资源部政策法规司有关人士也没有给出本报记者肯定回答。
北京某个农业项目的“售楼”小姐则向心有疑虑的购买者表达着乐观前途，“你想一想，政府怎么可能拆掉这么多已经建好或者已经入住的房子，这都是社会财富，如果拆掉，也是浪费啊。再说一旦拆除肯定会引起社会不稳定的”。
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