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专家:房地产市场整体性调整将在2010年前后到来

 

河北省住宅与房地产业协会会长张凤珠在接受记者采访时表示,河北的房地产市场比较平稳,商品房价格一直低于全国平均水平,有的城市涨幅较高,这与原来的房价基数比较低有关。目前,还没有看到实实在在的拐点。市场经济中,任何的波动都是正常的,没必要过于放大某一时点的“弯、转、拐”现象。预测房价还会上涨一段时间,但涨幅趋缓,不会疯涨。

观望表示人们对近期出台的政策寄予厚望

分析一些一线城市房价出现调整的原因,张凤珠说,目前,购房者处于观望状态,这样的心态是建立在对国家近期出台的房地产调控政策的预期上。近年来,国家出台了“国六条”、“国八条”等一系列针对房地产市场的调控政策,而房价却“越调越涨”,人们对政策效力产生疑虑的时候,近期国家又出台诸如紧缩银根、提高第二套房贷款首付比例、增加廉租房经济适用住房供应量等措施,内容更具体,操作性更强,力度更大。

张凤珠表示,目前,我国的房地产市场不仅属于短缺经济,而且没有拉开消费层次。房地产开发商追求高效益、见效快,商品的价格、面积、户型越来倾向于富人,这就难怪占大部分比例的中低收入群体整天喊“买不起房”了。在这种情况下就需要政府拿出土地和资金,加大廉租住房和经济适用住房供应量。从目前来看,政策性住房的供应量还远远不够。国家需要出台严厉政策考核地方政府,让地方政府意识到房价和土地价格上涨并非“政府之福”,卖地并非能生财。出让土地是“一锤子买卖”,吃的是“子孙财政”。要让地方政府认识到,出让土地获得的大量财政收入流入左手的同时,还必须从右手流出,并配以相应土地建设廉租房和经济适用房,形成政府保障住房与商品房竞争的局面。这是地方政府解决民生问题义不容辞的责任。

“我国房地产行业在高速发展的同时也充满了矛盾:居民有限购买力与房价不断上涨的矛盾、土地供应瓶颈与需求不断扩大的矛盾、融资渠道狭窄与流动性过剩的矛盾、行业高度景气与产业需要整合的矛盾、执行者与参与者很难兼顾的矛盾、多头监管与统一运行的矛盾、政绩财政收入与控制房价的矛盾、既怕过热又怕过冷的矛盾……”这是中国指数研究院对于中国当前房地产市场现状的一段描述,业者最知其中甘苦与冷暖。那么,未来房地产市场的需求和房价走势会出现怎样的变化呢?

“总体观察,未来房价不会也不应出现一边倒的趋势,而是小幅上涨或零增长,不排斥有些地方出现负增长。”天津社会科学院研究员卢卫认为,原因在于:一是国际性经验表明,房价的暴跌容易诱发金融危机,这是政府必须极力避免的。二是随着各项宏观调控政策逐步到位,房价涨幅会趋稳,一些房价非理性上涨过快地区的房价会有向下的较大调整,如果这些政策依然失灵,国家会继续出台更具有杀伤力的调控政策。三是国家对自住型住房需求的鼓励政策将有增无减,同时对投资性住房需求的调控力度不断增强。四是保障性住房比重的增长、中小户型和中低价位住房大量应市,都会拉低房价及其涨幅。同时,加速国民收入分配格局的合理调整,也会逐步提高中低收入者的支付能力,房价收入比应有所下降。

2008年房价涨幅将趋缓2010年前后会有整体性调整

对于未来房价走势,中国指数研究院则预测,2008年将继续保持上涨态势。原因主要是:一是商品房供应难以快速提高;二是商品房需求仍将保持旺盛。首先,宏观经济的增长提升了我国城镇居民收入。其次,目前在我国人口结构分布中,占比最大的人群分布在30-44岁,而这部分年龄层的人往往处于置业高峰期,他们是购买商品房的主力军。第三,随着我国高校连续扩招,普通高校毕业生逐年大幅增加。这些大学生毕业后,基本上还是留在了城市里,5-10年后这些人即面临首次置业的需求。

“房价上涨趋势将趋缓,投资风险在持续累积。”天津市房地产研究会副秘书长刘玉录说,2008年央行实行从紧的货币政策,以及会出台的物业税和一系列已出台调控政策的落实到位,将使近年来房价上涨的势头得到抑制。他认为,实际上,房价涨幅在不少地方是由少部分住房的交易价格所决定的,再加上许多原始数据来自开发公司,以及地方政府追求托市的取向,在环节上存在着所公布房价失真的可能性。

2006年秋,天津市政府有关部门一项调查显示,在被调查者中89%的人认为天津市房价偏高或很高。刘玉录说,实事求是地说,房价确实已经远远脱离群众的收入,大大超出了人们的经济负担和心理负担。对房地产价格泡沫,我们现在就应该予以充分的警惕。

“中国城市房地产市场的整体性调整,估计最迟应该在2010年前后来到。”刘玉录预测。

责任编辑/guoke.bj
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