房地产拐点没有到来 房产熊市也只是一种想象

房地产拐点论人言人殊。只有先明确拐点的定义，才能探讨出大家认可的结果。所谓市场出现拐点，应有两个标志，一是交易量下降，二是房价不再在急速上升通道中上行。

以这两条判断，还很难说房地产市场已经进入拐点。

政策的拐点毫无疑问已经出现，这倒不是因为从去年夏天开始实施的房地产新政，从闲置土地的处置、投资性购房信贷以及房地产开发的信贷等各个方面，实行了严厉的紧缩政策——这些政策都是以往收紧房地产政策的延续，而是政府明确保障型住房将成为解决我国住房问题的主要手段，这就意味着，我国住房市场的结构、开发模式等将发生深刻的变化，自住型的中低收入人群将离开市场化的房地产购房队伍，替房地产市场大量制造需求者的时代已经过去。

从交易量上来看似乎能够印证拐点说。我国的房地产市场进入调控之后的第一反应期，就是市场观望情绪增加，许多消费者持币待购。以此次房价升降拐点的始作俑城市深圳而论，自去年11月以来，交易量下降七成以上，导致许多投资者与前期高歌猛进的中介机构资金链有断裂之虞。

从成交量指标上来看，出现下行。中国指数研究院独家提供的数据监测显示，2008年第一周，全国主要城市商品房市场整体成交量出现了大幅萎缩现象，重庆、北京、武汉商品房成交套数分别为2351套、1500套、1150套，较前一周下降26.69%、27.41%、24.27%。其他城市商品房成交量也出现了明显的下降，与前一周相比，南京、天津、深圳降幅分别达到了52.75%、48.97%、38.29%。

观望就意味着购买者正在等候形势相对明朗再做决策。因此，在最重要的指标房价上，究竟是上还是下，目前难以预料，各个城市甚至各个城市的地段，房地产的表现完全不同，尚未出现大幅下挫的情况。一些前期投资过度的城市房价有所下跌，但在杭州，以及长沙等二三线城市，在京津等地的核心区块，房价依然坚挺。一个处于观望期的市场，能叫做市场的拐点吗？只能说，深圳有拐点，而杭州无拐点。

国家发改委与国家统计局颁布的调查数据也证实了这一点。2007年12月20日，国家发改委、国家统计局发布的最新调查显示，11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月低0.8个百分点。

结构性通胀风险加剧，由国际原材料价格上涨所输入的通胀因素，由国内负利率所产生的保值因素，以及收入增长之后的财富效应，是提升房价的根本动因。并且，由于金融市场的逐步开放，以及美元疲软形势持续蔓延，人民币资产已经成为国际投资者的重要保值工具，房地产就是重要投资品种。

当然，房地产信贷利率的提高与抑制房地产投资需求会冲销上述因素的影响，而2003年以后房价的急速蹿升所带来的资产也需要消化和兑现的时间。所以，房地产价格在达到一个峰值之后稍有回落，是市场正常现象，也是房地产市场健康发展所须经历的整固期。

离开宏观投资环境的基本面，或者离开各地房地产价格的真实数据，空对空地大谈房地产市场的拐点毫无意义，所谓的房地产市场熊市也可能是一种想像。

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