写字楼住宅禁商解禁：住宅商用 租金确具优势

07年12月26日，由北京市工商局颁布的《关于解决无证照经营场所以及其他经营住所问题的意见》在该意见中限制性地通过了民宅商用，为“住宅禁商”打开了解禁通道。该《意见》规定，今后北京民用住宅可以用做商业用途，但不得从事餐饮、歌舞娱乐、网吧等经营活动。而民宅改商用必须征得居民委员会或业主委员会，以及有利害关系的邻居或业主同意。很显然，这样的调整是为了适应已于去年10月1日正式施行的《物权法》中的相关规定而进行的。

据北京中原三级市场研究部的调查显示，在同一地段，已经在小区住宅里开办公司的小区楼盘租金确实比纯写字楼的租金便宜的多，这对于讲究办公地段又想节约成本的中小企业来说有很大的吸引力。

以下是一些同一地段的写字楼与住宅楼盘的租金对比：

一、西直门周边：

（以上数据由北京中原三级市场研究部提供，仅供参考）

西环广场位于西直门立交桥西北角，成铭大厦位于北京市西城区西直门南大街2号，远洋风景位于北二环西直门立交桥东北300米。三者相距不远。当然作为办公场所西环广场和成铭大厦具有更好的办公条件和环境,而远洋风景作为住宅它的环境是更合适居住的。其实远洋风景作为中高挡住宅它的品质也不错，而地段与西环广场和成铭大厦相比相差无几，租金却有很大差距,从表中可以看出若租一个150平米的房子,租西环广场和成铭大厦的每月租金比租远洋风景每月租金多一倍左右。

二、CBD片区：

（以上数据由北京中原三级市场研究部提供，仅供参考）

它们三个楼盘的位置相距不远,地段都非常优越。石韵浩庭和珠江帝景是品质与地段都不错的住宅，外企大厦当然有作为专业写字楼的优势。但对于中小企业来说，租金也是租房时不可忽视的因素。从表中可以看出租一个150平米的房子,租外企大厦比租珠江帝和石韵浩庭每月租金多4、5千元左右。对于资金雄厚的企业来说，也许不会太在意每月4、5千的租金差异，但对于一些中小企业来说，每月若能节约4、5千的租金，意味着每年可能会节省下5、6万的租金成本。

三、朝阳路片区：

（以上数据由北京中原三级市场研究部提供，仅供参考）

此地云集高级商务写字楼、酒店式公寓、高档住宅。随着CBD东移，未来此区域将会云集大量中小型公司，升值潜力无可限量。但对于中小企业来说，租金成本的差异也是不得不考虑的因素，从上表可以看出若租一个150平米的房子,租远洋商务、远洋国际、住邦2000要比租远洋天地每月租金最少贵一倍左右。

北京中原三级市场研究部认为中高档住宅不但具备居住价值，如果在很好的地段，周边完善的设施只会促使它的商业价值不断提升，而且对比同地段的写字楼出租价格，它的租金显然更具价格竞争优势。其实不少中高档住宅里早已出现商业活动，比如一些住宅小区中不乏广告公司、传媒公司、小型网络公司、美容院、家教公司等等。而随着经济结构的变化，第三产业所占比重的逐渐加大，网络作用弱化地域性，越来越多的人在家办公将是一种持续的现象，中小公司会越来越多的在住宅小区中出现。

目前住宅经商租金虽具优势，“住宅禁商”的解禁会给一些投资者和中小企业带来利好，推动中高档租赁市场的活跃，但仍存在一定的操作难度。由于现在新政策实施时间较短，现在还没有具体的这样操作事例。

北京中原三级市场研究部提醒：新政策中明示允许注册经商的住宅需要申请人三个条件，第一要持有住所使用证明，第二要持有住所登记表，第三要持有住所所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。而在这三个条件中，如何获得有利害关系业主同意证明文件，对申请人而言无疑是一个操作的难题。

北京中原三级市场研究部认为，对于需要注册经商的住宅，申请人怎样完成这三个条件，特别是实现第三个条件的标准是什么，具体如何操作，是真正能实现住宅经商的首要问题。

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