上海：铁狮门67.5亿底价摘得上海总价最高地王

调控压顶 地价骤降

昨日下午，除了最受瞩目的新江湾地块之外，还有多幅地块找到新主人。与半年前的疯狂不同，此次土地出让平静异常，除了杨浦区两个地块之外，浦东、嘉定此次地块成交价最高不超过5000元/平方米，最低的则不到1500元/平方米。丝毫不见几个月之前的热度。

地价普遍走低

除了铁狮门以底价摘得新江湾城地块之外，杨浦另一幅商办地块38街坊4丘地块以9.1亿的挂牌起始价被东方明珠置业有限公司同样以底价摘得。

与此同时，昨天浦东、嘉定两地也有多幅地块最终产生结果。记者了解到，昨天的土地竞价现场早已不见2007年年中时动辄十数家开发商汇聚一堂的热闹场景，一般地块只有两三家开发商参与竞争，五六家开发商同时报名一个地块已经算得上“竞争激烈”。【延伸阅读:天价争地景象灰飞烟灭 地王流标事件玄机揭秘】

和记黄埔名下和联房地产开发有限公司最终以11.627亿元的总价，3524元/平方米的楼板价获得嘉定瑞林路以东、环北路以南地块，这也是和黄第一次在市郊拿地。

除此之外，保利地产以8.18亿元摘得此次浦东唐镇出让的三幅地块中最大一幅，楼板价为4507元/平方米。昨天唐镇还产生成交价最高的一幅住宅地块，楼板价为5000元/平方米。而嘉定区部分商业办公地块的最终成交价格甚至不到1500元/平方米。

开发商底气不足

就在不到半年前，上海郊区青浦地块还创下了每平方米超过万元的纪录，如今地价出让如此“冷清”，不免让人惊讶。仲量联行亚太区董事陈立民分析，开发商资金来源大门被关闭，是造成土地市场迅速降温的一个重要原因。

首先是信贷市场。2007年下半年政府开始紧缩银行信贷，此后后续政策接连出台，包括2008年四大国资银行的信贷额度维持2007年水平，信贷状况从“一年一审”改为“一季一审”，使得开发商有可能贷款无门。

与此同时，2007年A股市场的火爆，实际上成为了上市房地产融资最大的助推器，各大公司通过定向增发、公开增发等方式，大量获得低成本的庞大资金支持，使得“地王”频现，“面粉贵过面包”。而后期证监会突然对房地产公司增发“喊停”，停止审批开发商的上市申请，甚至连借壳上市也列入打击名单。开发商股市套现之门也被关闭。

此外，由于“限外”政策不但针对“正宗”外资，同时海外上市的本土企业也无法将境外筹得资金汇入内地。

在底气不足、资金短缺的情况下，开发商买地热情骤降。

记者观察

保守者的“胜利”

2007年年中，早报记者采访复地集团总裁范伟，当时上海土地市场正经历着最最疯狂的阶段。谨慎的上海本土开发商开始被质疑过于保守，渐渐失守上海市场。范伟将公司不参与直接竞争解释为稳健的策略使然，在豪迈拿地的同行看来，这一说法很像是在为自己的屡屡没有收获寻找借口。

2007年6月21日，浙江绿城将新江湾城地价直接从此前的6616元/平方米翻了一倍，到了12500元/平方米。之后，上海土地市场就开始陷入了一种决心高于一切的拿地怪圈。各个开发商几乎都以决心和远景而不是价值评估来决定自己的土地策略。

在地价开始飙升之后的半年里，上海市场的房价涨幅也开始配合这样的预期。一家公司负责人告诉记者，公司的楼盘从年初到下半年几次开盘之后，房价几乎翻了一倍，“连我们自己都觉得不可思议”，这个负责人表示，只因为市场还在走高，房价开得多高都能卖得掉，他们能做的只是跟随市场。

半年之后，不管上海的房价是否变化，上海的土地市场几乎是在一夜之间又恢复了理性。

2006年年底，当年4号公告土地出让，华飞置业以3538元/平方米的价格竞得浦东唐镇地块，2008年，华飞置业同一地区的地块成交均价为4268元/平方米，两者相差仅仅数百元。而不久之前，各地的地价早已是一年前的两到三倍。

相隔半年，地价大幅缩水，天价地不再，本土开发商的保守此时却能够被看成睿智。

一直以来，也有一群买房者，看跌房价，相信房价会回到合理价值区间，几年以来，他们同样一直被看成判断失误的保守派，那么是不是有一天，他们也会成为睿智？

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