银行转按揭业务基本停止 中介垫资业务望升温

“今年1月份，我们没有成交一单转按揭业务”，1月23日，链家地产市场研发中心主任王志伟说。记者随后从伟家安捷、中原地产也了解到，今年年初起，与其合作银行的转按揭业务也已全面停止。在这种情况下，如果出现卖方有抵押、买方要贷款的交易，买卖双方必须自行筹资或由担保、经纪公司先垫资，进行变相“转按揭”操作。由此之前一直不温不火的“垫资”业务，就成了购房者的关注点。

银行转按揭业务基本停止

据链家地产等中介公司介绍，从去年年末、今年年初起，各家合作银行开始叫停交易类转按揭，加上去年9月末停办的非交易转按揭，转按揭已经全面被叫停。

1月23日，记者致电北京多家银行，其中建设银行表示已经全面停办了二手房转按揭业务，工商银行、农业银行等均表示已有部分区域的支行停办了该业务，而且肯定会越来越难批。

事实上，叫停转按揭在去年就已有先兆。先是去年9月份开始，各家银行陆续叫停非交易性转按揭（即购房者把个人住房贷款按揭从一家银行转到另一家银行的业务。）然后是去年12月底，央行在官方网站上公布了央行副行长刘士余在“加强商业性房地产信贷管理专题会议”上的讲话。

刘士余表示，转按揭增加了银行潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。要坚决取消未经批转、擅自开办的转按揭贷款，不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款。“现在，政策已经在市场层面越来越明显地执行下来了”，王志伟说。

“垫资”替身转按揭

中原三级市场部分析人士表示，在转按揭被叫停之后，卖方有抵押、买方要贷款的交易，就有两种形式来完成，一是买卖双方筹资先把房产解押出来，二是担保公司、经纪公司先垫资，还清业主贷款余额，解除房产抵押，再进行买方贷款等后期操作。

“自从今年1月份完全停止了转按揭之后，垫资业务比起上个月明显增多”，王志伟告诉记者。

据了解，目前“垫资”的方式中，担保或经纪公司的垫资比例约占9成，买卖双方自行筹款约占1成。王志伟认为，从便捷角度看，买卖双方能够自行筹款自然是最好的，但由于卖方有贷款在身，买方一般支付能力有限，因此能够自行还款的并不多。担保公司或经纪公司垫资的方式则多出了资料核实、内部财务申请等流程，因此时间更长一些。

由于垫资方式比转按揭的时间长，因此会延长成交周期，特别是通州、清河、马家堡等新兴区域，这些区域的房产市场都是近几年才发展起来的，二手商品房集中出售的房产中，有贷款未还清的相对较多，银行叫停转按揭对这些区域的影响要大于公房集中的内城区。