经济观察：揭开北京楼市闲置土地的神秘面纱

1月8日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，其矛头直指闲置土地。其中最为核心的内容包括两个方面，一是“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用”；二是“土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”。

故意囤地现象极少

业内普遍认为，这次由国务院下发的文件，可以看作是近年来政府对开发商囤地行为的态度最为严厉的警告。“北京房地产市场中恶意囤地的行为不多。”北京华业地产策划总监邓小虎表示，据其所了解的情况则是，目前北京房地产市场中故意囤地以获取土地增值利润的地块很少。2004年之前有用关系以协议的方式拿得土地，开发商囤积一段时间后转手的情况。从2005年开始，土地出让的成本增加，土地开始增值，一般有地的开发商要不自己开发做项目，要不就是迅速将土地转手出让。

同样，明天地产副总经理陈云峰也证实了邓小虎的观点。“有好多有地的开发商来找我们谈合作，想将手中的土地卖给我们。但我们考察后发现，没有一块土地是‘干净的’。”陈云峰告诉记者，这些想转手的土地基本属于拆迁不动的或者正在拆迁的地块，多数转手或因资金不足无法完成拆迁工作，或拆迁难度较大，放弃拆迁。开发商真正故意囤积起来的土地几乎没有遇到过。

开发程序搁置多因拆迁问题

北京市国土局在2007年4月公布的数据显示，2002年至2005年期间，北京未形成商品住宅实物供应的项目供地达到3200公顷，可建住宅建筑面积约6300万平方米。这些数据在陈云峰看来，多数是未能拆迁干净的地块。本报记者调查的情况也显示，2004年8月31日后公开出让的土地，基本全部动工进入开发市场，只有少量的公建未能进入开工建设。未能进入开发市场的土地主要有两类，一类是2004年8月31日前协议出让的土地，另一类就是部分未拆迁干净的过关土地，这两类土地之所以不能尽快进入开发市场，多数为拆迁原因所致。“未能进入开发程序的土地90%是因为拆迁原因，并非开发商恶意囤积。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示。

虽然目前北京房地产市场恶意囤地不开发，通过坐收土地增值来收取利润的地块微乎其微。但从部分公开拿得土地进入销售的时间来看，部分开发商有疑似囤地的行为。“目前开发商一般很少公开囤地，一般则是通过放缓开发销售周期来变相囤地。”杨少锋告诉记者，由于政府之前规定的囤地的行为仅仅截止到开发时间，至于开发后，什么时候销售，开发周期多长，都没有明确规定和严格执行，因此多数开发商则主要采取放缓销售节奏的方式来变相囤地。

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