经济观察:揭开北京楼市闲置土地的"神秘面纱"

1月8日，“防囤地”新政出台，矛头直指闲置土地。两周来，本报记者多方调查北京闲置土地情况，但结果显示，北京房地产市场上开发商故意囤地的现象极少，拆迁受阻及资金问题为症结所在。

1月8日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，其矛头直指闲置土地。其中最为核心的内容包括两个方面，一是“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用”；二是“土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”。

故意囤地现象极少

业内普遍认为，这次由国务院下发的文件，可以看作是近年来政府对开发商囤地行为的态度最为严厉的警告。“北京房地产市场中恶意囤地的行为不多。”北京华业地产策划总监邓小虎表示，据其所了解的情况则是，目前北京房地产市场中故意囤地以获取土地增值利润的地块很少。2004年之前有用关系以协议的方式拿得土地，开发商囤积一段时间后转手的情况。从2005年开始，土地出让的成本增加，土地开始增值，一般有地的开发商要不自己开发做项目，要不就是迅速将土地转手出让。 【延伸阅读：闲置土地有望挤出 开发商须加快消化手中土地】

同样，明天地产副总经理陈云峰也证实了邓小虎的观点。“有好多有地的开发商来找我们谈合作，想将手中的土地卖给我们。但我们考察后发现，没有一块土地是‘干净的’。”陈云峰告诉记者，这些想转手的土地基本属于拆迁不动的或者正在拆迁的地块，多数转手或因资金不足无法完成拆迁工作，或拆迁难度较大，放弃拆迁。开发商真正故意囤积起来的土地几乎没有遇到过。

开发程序搁置多因拆迁问题

北京市国土局在2007年4月公布的数据显示，2002年至2005年期间，北京未形成商品住宅实物供应的项目供地达到3200公顷，可建住宅建筑面积约6300万平方米。这些数据在陈云峰看来，多数是未能拆迁干净的地块。本报记者调查的情况也显示，2004年8月31日后公开出让的土地，基本全部动工进入开发市场，只有少量的公建未能进入开工建设。未能进入开发市场的土地主要有两类，一类是2004年8月31日前协议出让的土地，另一类就是部分未拆迁干净的过关土地，这两类土地之所以不能尽快进入开发市场，多数为拆迁原因所致。“未能进入开发程序的土地90%是因为拆迁原因，并非开发商恶意囤积。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示。 【延伸阅读：整顿闲置土地将成为2008年房地产政策调控重头戏】

虽然目前北京房地产市场恶意囤地不开发，通过坐收土地增值来收取利润的地块微乎其微。但从部分公开拿得土地进入销售的时间来看，部分开发商有疑似囤地的行为。“目前开发商一般很少公开囤地，一般则是通过放缓开发销售周期来变相囤地。”杨少锋告诉记者，由于政府之前规定的囤地的行为仅仅截止到开发时间，至于开发后，什么时候销售，开发周期多长，都没有明确规定和严格执行，因此多数开发商则主要采取放缓销售节奏的方式来变相囤地。

土地开发周期为1年半左右

记者通过对北京从2004年起公开招拍挂的土地统计分析发现，北京的土地从拿地到开发销售平均在1年半左右。

在记者统计的2004年后通过公开方式获取的40宗土地中，从成交到开盘间隔时间最长的为2年5个月，该地块为北京旭东置业有限公司和北京望馨置业有限公司联合拿得，2005年1月10日拿得土地，2007年6月9日该地块被开发为旭辉奥都对外销售，该地块最初是“北方明珠大厦公共设施用地”，现在销售的产品则主要以50年产权的小户型住宅为主。此外，北京雅居乐房地产开发有限公司取得朝阳区双井桥五号住宅小区二期项目用地，从拿地到开盘销售也有2年4个月。

“因为政府对囤地行为的定义主要是指开工时间，而并非销售时间，所以不能断然认为这些开盘晚的项目有囤地行为，但至少是具有疑似囤地表现。”有专家针对以上情况表示，能否很好地规避这种变相囤地的行为，必须政府有关部门出台实施细则，这样才能避免开发商打擦边球。

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