经济观察:揭开北京楼市闲置土地的"神秘面纱"

■ 拆迁遇阻型：弘通大厦项目地块 多个开发商陷入拆迁困境

2008年1月22日，北京市东城区建国门华润大厦西侧，凛冽的寒风中一台挖掘机正在缓慢地清理地面建筑垃圾，蓝色围挡背后，一栋白色7层小楼的框架结构仍然矗立着，在已经平整出来的小块土地上，堆着一座小土山，而周边建筑一片宁静。

如果没有知情人士介绍，很难将这一场景与待拆迁建筑联系起来。而实际上这个名为弘通大厦、占据绝佳地理位置的房地产项目，因拆迁问题而陷入停顿近5年，至今没正式开工建设。中信地产、亿城集团等大牌房地产开发商先后染指该项目，最后都因拆迁问题而败下阵来，规划总建筑面积达15.23万平米的项目究竟何时面世，没人说得清楚。

周边同属于项目占地的人民美术出版总社、居民楼等依然如同5年前的模样，丝毫没有改变。

5年拆了万余平米

据记者掌握的资料显示，弘通大厦项目地处东城区，项目总占地16700平米，定位为公寓及商业办公项目，规划总建筑面积152306平米，居住建筑规模100995平米，建筑高度70米，共23层，容积率约6.7。

项目位于东城区建国门附近，东至华润大厦西侧规划路，西至东二环西辅路，南至弘通巷，北至先晓胡同，绝佳的地理位置和合适的体量，吸引了大批房地产开发商。但项目1.67万平米占地上集中了多家产权单位的上百户居民，拆迁难度甚至高过了北京其他区域百万平米的大盘，这一点又吓退了不少开发商。据一位不愿透露姓名的知情人士介绍，弘通大厦项目2003年之前就完成了立项，随后规划确立、项目公司拿地等手续都很顺利，但开发“就是卡在了拆迁上”。

自2003年开始项目实施拆迁，近5年过去了，同城如珠江骏景、远洋天地等近百万平米超级大盘都已经先后实现了开发入住，而占地近1.67万平米的弘通大厦项目拆迁工作才仅仅完成万余平米，原弘通大厦目前只剩下框架主体结构，但周边同属于项目占地的人民美术出版总社、居民楼等依然如同5年前的模样，丝毫没有改变。

中信地产同样陷入拆迁困境

“最早获得土地的富恒房地产开发有限公司（下称富恒）因为资金和拆迁问题，最终不得不引入中信地产。”熟知弘通大厦项目的人士介绍，项目在2003年由一家名为富恒房地产的公司通过协议出让的方式拿到了土地开发权，当年北京市规委就审定了项目的规划设计方案，并完成了规划意见书。富恒运作项目当年因为拆迁所需资金数目巨大，不得不在拆迁工作开始后不久停了下来，看好该项目的中信地产抓住这一机会“乘虚而入”。

几经商议，弘通大厦的项目开发方富恒以股权转让的方式被中信地产接手，但当中信地产拿到这块“肥肉”后才发现，它并没有想象中那么好吃，近两年多的时间里，中信地产对项目的开发也因拆迁问题而陷入了停滞。至2005年中信地产控股的富恒拿到建设用地许可证后，也仅仅完成了对项目用地上食品科学研究所、社科院、街道办事处等单位的拆迁工作，总计拆迁不到3000平米，而花费高达1.2亿元。

开发项目超乎想象的前期资金投入，让一贯不缺资金的中信地产感到了棘手，项目转让又被提上了议事日程。

亿城集团接手还是拆不动

2006年，几经接触，弘通大厦项目再次吸引了一个财大气粗的主儿———上市房地产开发企业亿城集团。

当时雄心勃勃的亿城集团正在全国范围内寻找有潜力的房地产开发项目纳入土地储备，规划面积达15.23万平米的弘通大厦项目紧邻建国门交通枢纽，对亿城集团而言无疑具有强烈的吸引力。为此亿城集团还在谈判阶段，就迫不及待地将弘通大厦项目算作了公司拟开发的储备项目挂在网站介绍栏里，并筹划通过上市公司增发股份募集资金开动项目。

但随后的故事发展却出乎他们的意料。投入近亿元资金，接近一年的项目运作之后，亿城集团最终在2007年夏选择了退出。在上市公司正式公告解除原来收购建国门弘通大厦项目后，亿城股份总经理鄂俊宇在接受本报记者采访时表示，退出并不是因为增发未成资金紧张，而“主要还是拆迁难度大”。在项目运作的过程中，同样因拆迁难题而败走麦城。

据参与项目转让的知情人士透露，目前弘通大厦项目土地出让金、契税已全部缴清，项目占地上超过7000平米的人民美术出版总社已原则同意异地拆迁安置方案，未来估算拆迁投入还将需要至少4亿元。而项目公司富恒在几经波折后又回到了中信地产手中，中信占有公司法人股60%，其他法人股40%。但根据目前的拆迁情况，项目入市的具体时间谁也说不清。

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