经济观察:揭开北京楼市闲置土地的"神秘面纱"

1月8日，“防囤地”新政出台，矛头直指闲置土地。两周来，本报记者多方调查北京闲置土地情况，但结果显示，北京房地产市场上开发商故意囤地的现象极少，拆迁受阻及资金问题为症结所在。

1月8日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，其矛头直指闲置土地。其中最为核心的内容包括两个方面，一是“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用”；二是“土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”。

故意囤地现象极少

业内普遍认为，这次由国务院下发的文件，可以看作是近年来政府对开发商囤地行为的态度最为严厉的警告。“北京房地产市场中恶意囤地的行为不多。”北京华业地产策划总监邓小虎表示，据其所了解的情况则是，目前北京房地产市场中故意囤地以获取土地增值利润的地块很少。2004年之前有用关系以协议的方式拿得土地，开发商囤积一段时间后转手的情况。从2005年开始，土地出让的成本增加，土地开始增值，一般有地的开发商要不自己开发做项目，要不就是迅速将土地转手出让。 【延伸阅读：闲置土地有望挤出 开发商须加快消化手中土地】

同样，明天地产副总经理陈云峰也证实了邓小虎的观点。“有好多有地的开发商来找我们谈合作，想将手中的土地卖给我们。但我们考察后发现，没有一块土地是‘干净的’。”陈云峰告诉记者，这些想转手的土地基本属于拆迁不动的或者正在拆迁的地块，多数转手或因资金不足无法完成拆迁工作，或拆迁难度较大，放弃拆迁。开发商真正故意囤积起来的土地几乎没有遇到过。

开发程序搁置多因拆迁问题

北京市国土局在2007年4月公布的数据显示，2002年至2005年期间，北京未形成商品住宅实物供应的项目供地达到3200公顷，可建住宅建筑面积约6300万平方米。这些数据在陈云峰看来，多数是未能拆迁干净的地块。本报记者调查的情况也显示，2004年8月31日后公开出让的土地，基本全部动工进入开发市场，只有少量的公建未能进入开工建设。未能进入开发市场的土地主要有两类，一类是2004年8月31日前协议出让的土地，另一类就是部分未拆迁干净的过关土地，这两类土地之所以不能尽快进入开发市场，多数为拆迁原因所致。“未能进入开发程序的土地90%是因为拆迁原因，并非开发商恶意囤积。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示。 【延伸阅读：整顿闲置土地将成为2008年房地产政策调控重头戏】

虽然目前北京房地产市场恶意囤地不开发，通过坐收土地增值来收取利润的地块微乎其微。但从部分公开拿得土地进入销售的时间来看，部分开发商有疑似囤地的行为。“目前开发商一般很少公开囤地，一般则是通过放缓开发销售周期来变相囤地。”杨少锋告诉记者，由于政府之前规定的囤地的行为仅仅截止到开发时间，至于开发后，什么时候销售，开发周期多长，都没有明确规定和严格执行，因此多数开发商则主要采取放缓销售节奏的方式来变相囤地。

土地开发周期为1年半左右

记者通过对北京从2004年起公开招拍挂的土地统计分析发现，北京的土地从拿地到开发销售平均在1年半左右。

在记者统计的2004年后通过公开方式获取的40宗土地中，从成交到开盘间隔时间最长的为2年5个月，该地块为北京旭东置业有限公司和北京望馨置业有限公司联合拿得，2005年1月10日拿得土地，2007年6月9日该地块被开发为旭辉奥都对外销售，该地块最初是“北方明珠大厦公共设施用地”，现在销售的产品则主要以50年产权的小户型住宅为主。此外，北京雅居乐房地产开发有限公司取得朝阳区双井桥五号住宅小区二期项目用地，从拿地到开盘销售也有2年4个月。

“因为政府对囤地行为的定义主要是指开工时间，而并非销售时间，所以不能断然认为这些开盘晚的项目有囤地行为，但至少是具有疑似囤地表现。”有专家针对以上情况表示，能否很好地规避这种变相囤地的行为，必须政府有关部门出台实施细则，这样才能避免开发商打擦边球。

【下一篇：6月上报闲置土地情况—反囤地风暴山雨又来？】

■ 拆迁遇阻型：弘通大厦项目地块 多个开发商陷入拆迁困境

2008年1月22日，北京市东城区建国门华润大厦西侧，凛冽的寒风中一台挖掘机正在缓慢地清理地面建筑垃圾，蓝色围挡背后，一栋白色7层小楼的框架结构仍然矗立着，在已经平整出来的小块土地上，堆着一座小土山，而周边建筑一片宁静。

如果没有知情人士介绍，很难将这一场景与待拆迁建筑联系起来。而实际上这个名为弘通大厦、占据绝佳地理位置的房地产项目，因拆迁问题而陷入停顿近5年，至今没正式开工建设。中信地产、亿城集团等大牌房地产开发商先后染指该项目，最后都因拆迁问题而败下阵来，规划总建筑面积达15.23万平米的项目究竟何时面世，没人说得清楚。

周边同属于项目占地的人民美术出版总社、居民楼等依然如同5年前的模样，丝毫没有改变。

5年拆了万余平米

据记者掌握的资料显示，弘通大厦项目地处东城区，项目总占地16700平米，定位为公寓及商业办公项目，规划总建筑面积152306平米，居住建筑规模100995平米，建筑高度70米，共23层，容积率约6.7。

项目位于东城区建国门附近，东至华润大厦西侧规划路，西至东二环西辅路，南至弘通巷，北至先晓胡同，绝佳的地理位置和合适的体量，吸引了大批房地产开发商。但项目1.67万平米占地上集中了多家产权单位的上百户居民，拆迁难度甚至高过了北京其他区域百万平米的大盘，这一点又吓退了不少开发商。据一位不愿透露姓名的知情人士介绍，弘通大厦项目2003年之前就完成了立项，随后规划确立、项目公司拿地等手续都很顺利，但开发“就是卡在了拆迁上”。

自2003年开始项目实施拆迁，近5年过去了，同城如珠江骏景、远洋天地等近百万平米超级大盘都已经先后实现了开发入住，而占地近1.67万平米的弘通大厦项目拆迁工作才仅仅完成万余平米，原弘通大厦目前只剩下框架主体结构，但周边同属于项目占地的人民美术出版总社、居民楼等依然如同5年前的模样，丝毫没有改变。

中信地产同样陷入拆迁困境

“最早获得土地的富恒房地产开发有限公司（下称富恒）因为资金和拆迁问题，最终不得不引入中信地产。”熟知弘通大厦项目的人士介绍，项目在2003年由一家名为富恒房地产的公司通过协议出让的方式拿到了土地开发权，当年北京市规委就审定了项目的规划设计方案，并完成了规划意见书。富恒运作项目当年因为拆迁所需资金数目巨大，不得不在拆迁工作开始后不久停了下来，看好该项目的中信地产抓住这一机会“乘虚而入”。

几经商议，弘通大厦的项目开发方富恒以股权转让的方式被中信地产接手，但当中信地产拿到这块“肥肉”后才发现，它并没有想象中那么好吃，近两年多的时间里，中信地产对项目的开发也因拆迁问题而陷入了停滞。至2005年中信地产控股的富恒拿到建设用地许可证后，也仅仅完成了对项目用地上食品科学研究所、社科院、街道办事处等单位的拆迁工作，总计拆迁不到3000平米，而花费高达1.2亿元。

开发项目超乎想象的前期资金投入，让一贯不缺资金的中信地产感到了棘手，项目转让又被提上了议事日程。

亿城集团接手还是拆不动

2006年，几经接触，弘通大厦项目再次吸引了一个财大气粗的主儿———上市房地产开发企业亿城集团。

当时雄心勃勃的亿城集团正在全国范围内寻找有潜力的房地产开发项目纳入土地储备，规划面积达15.23万平米的弘通大厦项目紧邻建国门交通枢纽，对亿城集团而言无疑具有强烈的吸引力。为此亿城集团还在谈判阶段，就迫不及待地将弘通大厦项目算作了公司拟开发的储备项目挂在网站介绍栏里，并筹划通过上市公司增发股份募集资金开动项目。

但随后的故事发展却出乎他们的意料。投入近亿元资金，接近一年的项目运作之后，亿城集团最终在2007年夏选择了退出。在上市公司正式公告解除原来收购建国门弘通大厦项目后，亿城股份总经理鄂俊宇在接受本报记者采访时表示，退出并不是因为增发未成资金紧张，而“主要还是拆迁难度大”。在项目运作的过程中，同样因拆迁难题而败走麦城。

据参与项目转让的知情人士透露，目前弘通大厦项目土地出让金、契税已全部缴清，项目占地上超过7000平米的人民美术出版总社已原则同意异地拆迁安置方案，未来估算拆迁投入还将需要至少4亿元。而项目公司富恒在几经波折后又回到了中信地产手中，中信占有公司法人股60%，其他法人股40%。但根据目前的拆迁情况，项目入市的具体时间谁也说不清。

■ 多次易主型：恒丰国际中心地块 闲置八年 倒手三次

“多好的地段，却闲置了8年”，在北京光华路嘉里中心的斜对面，一个占地2.6万平米的地块静静地躺在繁华的CBD，一提起这个名为“恒丰国际中心”的项目，知情人士都难掩惋惜。

相关资料显示，该项目定位为写字楼、公寓和商业，建设用地约1.9万平米，总建筑面积约16万平方米，容积率5.5，建筑高度100米。

据了解，从最初立项至今，该地块已历经三次倒手。今年年初，在这一地块上羁绊了5年的中国有色金属建设股份有限公司（以下简称“中色股份”），终于将其手中所持的该项目49%股份在北京产权交易所挂牌，正式宣布退出该项目。远洋地产继之前收购了该项目51%的股权后，是否会再“吃”下中色股份的49%股份，目前还不明朗。

中色股份高调增资入主

据一位不愿透露姓名的知情人士介绍，该地块为协议出让项目，最初拿地的是深圳展佳实业发展有限公司（以下简称“深圳展佳”），2000年立项，成立了项目公司北京金和万盛房地产开发有限公司（以下简称“金和万盛”），之后，深圳展佳由于资金不足，拆迁一直没有进展，于是想要引入合作方一起开发。深圳展佳的背景以及它如何拿到恒丰国际中心地块，至今在业内仍然是一个遗留的谜。记者在网上也没有搜索到关于这家公司的任何资料，深圳114查号台也没有该公司的记录。

其后，虽然有一些小的资本介入，但无奈仍是杯水车薪，难解深圳展佳资金之困。2003年，深圳展佳终于遇上了改变其命运的中色股份。作为在深交所上市的央企，中色股份无疑是个“财粗气壮”的主儿，而恒丰国际中心的地理位置和升值潜力，也让中色股份动了“凡心”。2003年9月，中色股份与深圳市展佳实业发展有限公司、自然人李向宁签订《合作开发恒丰国际中心项目框架协议书》，2003年12月又签订了一份《合作开发恒丰国际中心项目框架协议书之补充协议书》，中色股份以6000万元受让深圳展佳持有的金和万盛60%的股权，同时中色股份对金和万盛增资了5400万元。增资后，金和万盛的注册资本增加至7500万元，中色股份持有金和万盛80%的股权。与此同时，中国有色矿业集团也收购了金和万盛4%的股权，剩余的16%仍由深圳展佳持有。

项目停滞多年几无进展

中色股份入主恒丰国际中心之初，无疑是想要在房地产领域大干一番有所突破的，其发布的2003年年报中称，“我公司控股该公司（金和万盛）后，为我公司进入房地产行业和投资不动产创造了条件，并将有望从中获得良好的经济效益”。不过，后来事态发展却与中色股份最初的良好愿景相去甚远，直到现在，恒丰国际中心地块还仅拆迁了一小部分，5年的纠葛留给中色股份有口难言的“隐隐之痛”。

据知情人士介绍，土地证问题是困扰恒丰国际中心项目的一大难题。项目仅南区约6600平米的土地签订了土地出让合同，而北区由于与土地产权单位有协议，一直都没有签订土地出让合同。

此外，拆迁难也是制约项目推进的重要原因。据了解，该项目拆迁量近5万平米，总户数超过800户，涉及十几家产权单位。尽管中色股份先后投入了2亿多的资金，但是拆迁问题仍然进展缓慢。

知情人士还透露，中色股份在该地块上一直少有作为，还有一个重要原因是国资委的政策。由于中色股份是国资委下属央企，国资委以“地产不是主业”为由，限制了中色股份对房地产开发的投入。

再次转手远洋地产接盘

种种因素综合作用下，中色股份无奈之下选择了“忍痛割爱”，开始各方物色接盘者。

2007年下半年，中色股份终于为恒丰国际中心找好了下一任“婆家”，它就是远洋地产，恒丰国际中心的股权结构变更为“北京远坤房地产开发有限公司持有51%的股权，中色股份持有49%的股权”。而北京远坤房地产开发有限公司是远洋地产的全资子公司。业内人士透露，中色股份可能先将深圳展佳的股份全部买入，然后再将51%的股份转让给远洋地产。

2008年年初，中色股份以6000.2万元的价格在北京产权交易所挂牌出让其在金和万盛的49%股份，也就是说，中色股份欲完全退出恒丰国际中心。据业内人士分析，远洋地产很有可能继续收购这49%的股份，把金和万盛变成自己的全资子公司。但是昨日远洋地产相关负责人表示，还不清楚相关情况。

■ 资金问题型：麓鸣花园二期地块 资金链断裂 “地荒”五年

2008年1月23日上午8时，昌平区南邵镇金家坟村，麓鸣花园二期地块工地上有一些零散围挡，现场有几处刚起框架的建筑，偌大的工地空空的，只有一个保安，穿着厚厚的大衣来回地走着。不远处散落着一些民房，里头住着没有搬走的附近村民。

通往地块的路面上有霜，还留有一些车印。据周边的村民介绍，其实有挺多人在关注这块地，不断地有人来看。确实如此，从2003年因为开发商资金短缺，这块地就开始被关注，据知情人介绍，至少有上百家开发商谈过，最后都因种种原因没能达成共识。

2001年取得土地并预售

麓鸣花园地块位于昌平区南邵镇中关村科技园区昌平园内，开发商是兴昌达博房地产开发公司（下称兴昌达博）和兴昌高科技发展总公司，后者是昌平区国资委的下属企业。

地块于2001年取得。记者颇费周折才查到了这块地的用地函，函件由中关村科技园区昌平管理委员会于2001年7月4日上报给北京市城市规划委员会。其主要内容是，麓鸣花园是中关村科技园区昌平园———北京民办科技园项目，根据北京兴昌高科技发展总公司和兴昌达博的有关协议，麓鸣花园的开发建设工作由兴昌达博负责，项目用地转给兴昌达博使用，一期用地加二期用地总建设面积为2414430平方米。

2001年6月起，麓鸣花园一期率先对外发售，先后有600多人购买了该项目。他们分别支付了十几万甚至上百万元的购房预付款。

2001年9月，该项目的征地拆迁在昌平区政府主持下启动，但是拆迁进行缓慢。

2003年项目“整体瘫痪”

2003年5月14日，开发商取得了二期地块的可行性研究报告。根据市规委核发的审定设计方案通知书（2002规审字0788号）以及其他相关文件，同意兴昌达博开发建设麓鸣花园住宅小区二期工程，二期总建筑面积为110895平米，建设内容为住宅及配套设施，建筑面积的精确数额以市规划委审定方案为准（记者随后在规委的规划许可证上查到二期规划建筑面积实际为18万平方米左右），二期总投资估算为28000万元，全部由兴昌达博筹措解决。

但这时候，开发商的资金开始吃紧。有知情人士透露，由于开发商挪用数千万元资金收购破产的昌平水泥厂，导致项目资金链断裂。

按一期购房业主与开发商签订的《房屋认购内部契约》，开发商应于2002年6月交房。而实际上，2002年上半年工程就半死不活了，2003年8月项目“整体瘫痪”，工地上留下一堆没人管的炮楼子。

融资困难土地前途不明朗

准确地说，从2004年开始，兴昌达博的负责人王宪平就开始了融资之路。据知情人士称，接触这个项目的至少有上百家开发商，最后都因种种原因没能达成共识。有意接盘的公司还包括了华远地产、万科地产等一些大开发商。

2005年6月，王宪平召集公司负责人坐在一起，开了公司成立以来最沉重的一次会，最后大家决定将公司股权拍卖。会上形成兴昌达博的董事会决议，同意将公司90%股权委托北京中招国际拍卖有限公司进行股权拍卖。由于牵扯的业主太多，社会影响太大等多种原因，最终拍卖未果。

两年间，王宪平一直在为融资奔走，但没有什么收效。直至2007年9月18日，开发商正式向法院申请破产。目前项目正在进行破产重组，根据有关规定2008年6月前必须敲定重组方案，如果方案不能通过项目会走向拍卖。

二期地块是此次重组融资的最大砝码，15万平米、3500元/平米，这组数据是否能吸引到投资者无法预测，就目前来看应者甚寡。土地还要闲置多久？更无法预测。

■ 清查·最新动态：闲置土地量6月揭开神秘面纱

北京市国土局局长安家盛1月23日接受本报记者采访时透露，北京市国土部门正在紧密结合监察部、国土资源部、农业部、国家审计署等部委的一系列部署和要求，开展“国有土地使用权出让情况专项清理”工作。重点清查闲置土地，6月之前将清查结果汇总上报到国土资源部。

安家盛称，本次清查的内容是以各种方式出让的城镇建设用地及新增建设用地的闲置情况，既包括招、拍、挂出让的房地产用地、工业用地，也包括以划拨方式出让的用于基础设施、大项目建设的使用土地。清查重点以房地产用地为主，工业用地次之。至于认定闲置用地的标准，一是土地使用权证办理完成后一年未动工开发；二是动工开发，但两年内开工面积未达到1/3，以及完成投资额没有达到总投资额的25％，出现这两种情况中的任何一种，都将在这次清查当中认定为闲置土地。

北京的闲置土地到底有多少？安家盛表示，6月份等清查结束，北京闲置土地量将真正揭开神秘面纱。

另外，安盛盛还透露，除了重点清查闲置土地的数据之外，还着重抓闲置过期地块的回收工作，到了约定的期限仍然无法付清全部地价款的土地，国土部门会解除其土地出让合同。除房地产住宅项目之外，今后还要清查一些基础设施用地闲置情况，如日前刚解除了北京广鑫酒店工程项目用地、森彦体育娱乐中心项目用地等共3宗地的国有土地使用权出让合同。

对回收地块处理情况，安家盛称，回收地块的处理方式会根据不同地块而定，没有完成拆迁，将由政府组织拆迁，完成三通一平达到上市条件后再重新上市交易。

■ 囤地·影响：房屋使用权年限不到70年

根据有关规定，土地使用权是70年，最终在该地块开发的房地产产品的使用年限，实际是指土地的使用权限。土地使用的70年权限是从签订土地出让合同开始，也就是说，土地出让后，土地的使用权限就开始执行，如果该地块未能按时进入房地产开发市场，中间囤地的时间就会转移到购买者身上，导致该地块最终开发成房地产产品的实际使用年限不足70年。

“经过开发商倒手后，再进入开发市场的土地的年限一般不足70年。”有专家指出，目前北京多数土地为经过开发商多次倒手后才进入市场，凡是这样的地块所开发出来的住宅，最后的使用年限都不到70年。据记者了解，位于房山的某别墅项目，由于被开发商拿了多年才进入开发市场，开发销售年限就减少了10年。同样位于西三旗的某项目是从一个开发商手中收购而来，最终进入市场的销售住宅的使用年限也打了折扣，只有65年左右。