以房养老倒按揭业务：60岁前人养房 60岁后房养人

市政协委员、重庆奥韵实业（集团）董事长孙仁元昨日接受采访时说，建议我市尝试开展以房养老“倒按揭”业务，实现“60岁前人养房，60岁后房养人”，使之成为我国养老保险体系补充形式。

“倒按揭”也称“反向住房抵押贷款”，起源于上世纪80年代中期的美国。房屋产权拥有者把房子抵押给银行或保险公司等，后者评估后每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权直到去世。去世后房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。

“最近几年调高养老金，许多老人的吃饭问题解决了。但是老年人生了大病如果借贷无门，往往只有放弃治疗。”孙仁元说，很多老人都有住房。但按规定，70岁以上老人不能用房屋抵押贷款。

目前，我市共有60岁以上老年人近430万人，占总人口的13.84%，并以年均3.86%的速度增长，每年净增老年人10万人左右。市老龄委预测，明年我市老年人口将超过500万。

“国外早就实行以房养老政策了，上海也开始了试点。这样不仅可以把老人的房产利用起来，又可提高老人的生活质量。在目前政府养老保险还不够完善的情况下，也减轻了政府的负担。”孙仁元建议我市能早日启动这项政策。

日前，市民肖德厚老人向市政府提出类似建议，人民银行重庆营管部对此进行了研究办理，并表示将及时反馈到人民银行总行，建议进一步加强对各金融机构创新业务的引导和推动，同时促进辖区内金融机构向总行争取试点，在风险可控的情况下，积极稳妥尝试开展“倒按揭”业务。

“倒按揭”难过四道坎以房养老“倒按揭”已在全国一些城市试点。人民银行重庆营管部认为，推行这一金融产品主要面临四大因素制约：

一是存在技术方面障碍。由于我国房地产市场价格走势、人均预期寿命等尚无稳定表现，金融机构对此进行精算存在难度。

二是房产变现难度较大。目前我国房地产市场还很不健全，租赁、中介和出售市场还不够成熟，房地产不能随时变现，可能会给金融机构带来巨大风险。

三是金融机构的考核方式和经营理念阻碍。“倒按揭”贷款要获得盈利需要较长时间，一般需要十多年甚至二三十年，而目前金融机构对经营部门的考核是按年度进行的。

最后一大制约，则是与中国传统观念有抵触。欧美“倒按揭”之所以流行，与高额的遗产税有很大关系，人们在“以房养老”还是“留房予子”之间很好作出选择。而受传统观念影响，许多中国老人将财富留给子女，不愿将住房抵押后导致子女失去房产继承权。

“以房养老”四种样板美国：“倒按揭”贷款放贷对象是62岁以上老年人。依据不同贷款发放机构分为三种：首先是联邦政府保险的倒按揭贷款，大约90%属于此类；二是政府担保的倒按揭贷款；三是专有倒按揭贷款，由不同公司推出，属于个人理财产品。

北京石景山区：“养老房屋银行”由政府主办，规定凡北京60岁以上入住养老服务中心的空巢老人，可将原住房委托给“养老房屋银行”的房产运营方对外出租，租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用，多退少补。最重要的是房屋产权不变更，既避免了因养老引起的家族矛盾，也实现了“以房养老”的目的。

上海：“以房自助养老”计划规定65岁以上老年人可将产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易。交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人。老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，剩余的房款就成为老人的养老金。

幸福人寿：我国首个开展“以房养老”业务的保险公司——幸福人寿近期正在接受相关部门的审批，顺利的话很快将挂牌营业。老年人可将唯一的一套产权住房抵押给保险公司，并从保险公司那里获取养老金直至终生。

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