美联储封杀央行加息 房地产股曲折中前行

近期A股市场宽幅震荡，房地产股更是上下翻飞，周一、周二成为大盘暴跌的“元凶”之一，但在本周五，房地产股可能是知耻而后勇，大幅飙升，牵引大盘再度逞强，那么，这是否意味着房地产股东山再起呢？

重新理解调控政策

对于房地产股在本周末的崛起，笔者认为这主要是业内人士对未来的调控政策有了新的解读，尤其是美联储下降75个基点的利息之后更是如此，一方面是因为美联储如此降息将使得美元的利率进一步降低，从而更进一步显现出人民币利率的比较优势，热钱的涌入将是相对乐观的预期。

另一方面则是因为美联储的降息进一步封闭了我国央行加息的空间，这对于房地产股来说，是一个较佳的利好信息，既预示着未来的资金成本上升空间有限，也预示着内需可能会对房地产调控有所减缓。

如果再考虑到当前人民币升值的趋势，目前的人民币汇率越来越接近7.2，未来房地产股的春天仍可相对乐观预期。

上升行情并非坦途

更为重要的是，2008年的房地产股业绩已相对确定，主要是因为房地产行业的经营特性，在2007年销售的房款，由于“入伙”等因素，往往要到下一年即2008年方能结转为销售收入。

而从2007年三季度季报来看，不少房地产股以及拥有房地产业务的个股预收账款较为庞大，中航地产、深长城、广宇集团、深振业等地产股的预收账款均超过5亿元以上，如此就隐含着此类个股在2008年的业绩将相对确定增长。

与此同时，房地产价格的上涨趋势也相对乐观，一方面是因为在通货膨胀背景下，房地产作为具有投资属性的品种，需求有望持续提升。而且，城市化进程以及大量的大学毕业生留城等均形成了较大的买方力量。

另一方面则是因为国家要力保18万亿亩耕地的红线，未来的土地供给相对紧张，在此预期下，未来的房地产价格趋势仍可乐观。

当然，由于房地产价格已成为焦点话题，不排除未来会有进一步针对房地产价格的调控政策的可能性，这可能会在短期内影响着各路资金对房地产股的判断，尤其是不少资金尚未走出近期房地产价格在部分城市的波动引起的拐点争论的阴影。

在此影响下，房地产股的上升行情或将不是坦途，而是具有相当的曲折性。

低吸两类房地产股

笔者认为房地产股在本周末的持续走强，可能并不是简单意义的反弹行情，极有可能是由此为起点，产生一轮年报业绩浪的预期行情，也就是说，房地产股在未来一段较长时间内，或将反复震荡走高，就目前来看，下列两类个股可予以跟踪。

一是获得土地储备能力较强的公司。对于地产股来说，土地储备犹如矿业股的矿产储藏量一样，关系到地产股的可持续发展。因为地产股只有持续获得土地储备，才能持续开发土地项目，获得利润以及可持续成长的能力。这其实也是万科A、保利地产(企业专区,旗下楼盘)、招商地产(企业专区,旗下楼盘)、华侨城(企业专区,旗下楼盘)、金地集团(企业专区,旗下楼盘)等优质房地产股持续获得主流资金青睐的原因，它们有持续拿地的能力。

同时，土地储备的增加也与集团公司注入优质资产存在着极大的联系，因此，具有整体上市预期的地产股也可有不俗的表现，故金地集团(41.53,-0.21,-0.50%)、中航地产、香江控股、华业地产(企业专区,旗下楼盘)、亿城地产、苏州高新、广宇发展等地产股也可跟踪。

二是从预收账款的角度看，因为房地产业经营的特征，商品房只有达到竣工结算标准时才结算利润，但在竣工结算前就开始销售，体现在会计报表中就是预收账款。所以，预收账款越多，未来的主营业务收入就越高。因此，去年三季度季报中的预收账款越多的地产股，隐含着来年业绩大幅增长的动能，它们在来年的业绩增长的概率就大增，因此，新城B、深振业、大连友谊、深长城、广宇集团(25.28,0.49,1.98%)、亿城股份、银基发展(11.81,0.19,1.64%)等预收账款多的地产股可跟踪。

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