京盈科中心获财团43亿港元洽购 或破成交记录

面对送上门来的一笔交易，盈大地产(0432.HK)主席李泽楷一副开放性的态度。

1月21日，据香港市场消息，新加坡机构投资者Pacific Star Group(简称“太平星集团”)拟以约5.5亿美元(约42.9亿港元)，洽购盈大地产旗下的商用物业北京盈科中心。与此同时，另有两家美资财团已向盈大表态，有意提出更高的报价。

“公司并无出售北京盈科中心(Pacific Century Place)的计划，但若报价合理也不排除这种可能性。” 李泽楷对外界表示。

在这笔洽购出现之前，北京盈科中心还从未成为外部猎食者的目标，截止到目前，近43亿港元的报价也给北京甲级写字楼的售价树立了一个新的心理价格标杆。

去年8月，爱尔兰财富控股集团旗下中国房地产机会有限公司宣布，斥资4.97亿英镑(约合74.6亿元)完成了对上海虹桥上海城一期、三期以及中区广场的收购，这一出价也创造了上海外资收购物业单笔总额的最高纪录。

目前，对北京盈科中心获得的天价买单，李泽楷态度开放。分析人士认为，这很可能是在等待洽购方报出更令人无法拒绝的价格。从李泽楷操作旗下其他地产商用项目的经验看，他仅仅是在待价而沽而已。

有案例为证。2006年9月21日，李泽楷将盈科拓展集团(Pacific Century Group)在东京的标志性建筑东京盈科中心以2000亿日元(合17亿美元)的价格售出，创下日本单处地产最高成交价的历史纪录。接盘方是运营着日本最大的私人房地产基金的KK daVinci Advisors。

在这一交易中，李泽楷虽然承诺将为该栋物业提供租金补贴，但是依然获利丰厚。

当前，北京盈科中心交易前的环境与前述交易异常相似。东京盈科中心交易前，据《金融时报》报道，日本地产市场及宏观经济都已结束资产通缩时期，在交易前的18个月里，日本地产界已发生超过40宗物业交易。

当前，中国内地的地产行业依然在上升通道之中，就北京盈科中心而言，根据大福证券2007年年中的一项研究报告，香港睿富房地产基金(0625)的公开发售很可能为盈科中心这样的优质商用物业带来价值重估的机会。

在这份报告中，分析师将北京盈科中心的估值定在38亿港元。其依据是，北京盈科中心提供17万平方米的写字楼、住宅、商铺出租楼面，出租率达95%，去年租金收入达2.25亿港元。其主要租户包括国际商业机器(IBM)、诺基亚及美国大使馆。

“计及至年底估计为5%的人民币升值潜力后，北京盈科中心的估值很可能达到52亿港元。”这份报告写道。

然而根据公开数据，在刚刚过去的一年，人民币相对于美元升值约6.5%。

此次提出的竞购一方是新加坡知名的地产基金太平星集团，这是一家专注于亚洲的房地产投资和资产管理集团，自2001年成立以来，所提供咨询和管理的房地产项目交易金额已超过50亿美元。

2005年年底，太平星集团已发起设立了一只50亿美元规模的定位于投资中国区域的房地产基金。新加坡太平星基金副总裁翁嘉鸿曾表示，新加坡太平星集团比较专注的是做房地产的证券化，在新加坡已经有7只上市的房地产信托基金。

就这一点而言，东京盈科中心与北京盈科中心可能的交易接盘手均有专业的地产基金运营经验，其做成金融产品、打包上市的空间足够想象。

世邦魏理仕办公楼部副董事张逸女士对本报表示，对于地产基金而言，他们看重的除了人民币升值前景以外，还会关注地产市场的行情，一般采取的做法是在入市3～5年内实现回报。

倘若北京盈科中心完成转手，李泽楷毫无疑问会同样获利丰厚。目前，盈大地产在内地的项目除北京盈科中心外，还有2006年年初5.1亿元高调拍得的北京工体四号地地块。此前，盈大地产营运总监林裕乾曾对外界表示，其与网通集团合作的呼家楼电报楼项目已经落定，仅待审批而已。

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