房天下控股CEO莫天全：07房地产市场形势深度解读
房天下新房网 2008-01-31 11:33
编者按：2007年12月11日下午13：30-15：30，在由中国房地产协会主办，中指研究院 支持的2007中国房地产市场形势分析报告会上，房天下控股CEO、中指研究院院长莫天全在报告会现场正式发布2007年房地产市场形势研究报告。以下为莫天全报告发布的图文视频精华。
今天以中国房地产业协会的名义，今年第二次发布中国房地产市场的形势报告会，这次由中指研究院院长、中房指数系统一起努力之下，发布有关房地产市场的报告。大家都知道我是房天下的CEO，我们也搞很多的研究。我先谈一下当前房地产市场运行的基本情况，从土地到，一直到我们房地产市场的区域的发展，我们的情况到底怎么样。
是土地，结果是土地供应进一步加大，但是地价上涨较快的情况依然出现，就是说我们七个问题当中 个，今年前三季度，土地购置面积和开发面积分别提高了3.8和3.7个百分点，土地供应不足的状况也将在2008年进一步得到好转，今年以来有关土地购置成本的提高，前三季度同比增长了28.2%，这是一个比较大的增多，土地交易指数仍然增长过快。从土地增速加快，结构进一步改善，前三季度，房地产开发同比增长30.3%，比去年同期提高6个百分点，增幅在创新高，预期今年开发会比去年21.8%的增幅略有提高。另外一个方面90平方米以下住宅和经济使用方占房地产开发比重分别为15.2%和4.4%，结构也进一步改善，但是幅度看起来不是很大。
房地产我们先谈整个的，资金相对是比较充足的，房地产开发实际到位资金同比增长37.9%，增幅比上半年大幅提高了10.1个百房地产资金依然比较充足。另外房地产利用外资同比增长63.2%，其中外商直接同比增长73%，所以这两个数字势头是高的，从增长的角度是增长高的两个数字。这是表示2007外资进入我们房地产业的速度是比较偏快的。
从供求关系来说，供应略有回转，商品房供不应求的情况依然比较尖锐，商标法新亿开工面积同比增长22.4恩%，比去年同期增长了3.6个百分点。我们看看需求这边，供应是增长了20%几，但是我们需求怎么样，商品房销售面积同比增长了32.1%，我们消耗了大量的开发的房地产。增幅比去年同期大幅度提高21.63百分点，我们需求的增长比供应的增长大得多。
所以我们从供给和需求两个方面来比，商品房销售面积和竣工面积的比已经上升到了差不多2，也就是1.94%，我们买掉了是新竣工的房子的两倍，供给是严峻的，去年是1.88，趋势我们的开发量有点跟不上我们的需求量。销售类指标增速明显快于供应，从房地产价格上来说，房价持续快速上涨，部分城市的商品房均价继续高位运行，从数据来看，今年下半年以来，速度较快，北京、深圳今年以来上涨了近20%， 近深圳和广东价格压力比较大。但是从前三个季度的统计来说，还是20恩%，涨幅在10%左右的城市还有上海、广州、天津，其他城市涨幅也基本在5%以上。
从我们供应结构、开发结构来看，住房的供应结构调整是比较慢，90平方米比重仍然偏低。前三季度经济适用房的比重只有4.4%，990平方米以下住宅供应量与销售量比重近20%-30%，这个比重偏低，与国家的调控目标有很大的差距。 后我们谈谈房地产开发区域的问题，房地产市场的重心依然在东部，但是趋势是在往中西部偏移，东部的房地产开发占了的61.9恩%，大部分是在东部，高于中西部，从房地产增长速度来看，中部和西部高于东部，中部是40.5%，西部是38.1%，东部是25.3%，我们的是在往中西部转移的。
但是中西部地区比重分别比上半年提高0.8%和0.2%。刚才是做了现状的分析。在这个分析的基础上，我们几个问题需要关注： 个是商品住房市场供不应求的局面近期还难以缓解，从供应方面看，地说人多，耕地转化受到政策限制，7090政策的彻底落实尚且任重而道远，从需求方面看，收入提升，支持高需求大环境依然存在。人口年龄结构处于置业的高峰期，还有就是流动性过剩和人民币也形成了国内国外对房地产市场旺盛的需求。第二个方面是我们注意到住房价格上涨的压力依然很大，今年房价快速上涨主要归根到底是市场供不应求，开发竣工量赶不上我们的销售量，背后也有我们的土地出让价格的攀升。
第三个方面是信贷税收政策，我们的宏观调控以及我们房地产政策，打击性瞿秋的同时，我们也殃及到二手房的交易。部分城市二手房市场产生了较大的影响，观望情形加重，我们发现二手房市场却是需要调整的一个过程。房贷新政的实行在影响房产者的同时，也影响了部分自住星购房者的计划，使今年二手房持续高烧的局面有所降温，也打击了购房者的信心。
第四个部分是土地越来越集中于部分大开发商。我们的土地集中在一部分大开发商手上，土地资源和资金开始向大型企业或上市公司集中，他们通过融资方式获取大量的土地储备，目前，土地供应速度本来已经滞后于市场需求，屯地热不断把价格推向新高。
这是我们注意到四个方面的问题， 后也是在我们市场的分析，我们看到问题的前提下，有两点建议，这些建议实际上我们一直在谈，重复在谈这些建议，一个方面是政府和市场的目标定位要清楚，如果说希望我们的政府要让我们的国民都住上房子的话，应该来说只能说是一种理想的状况，要想实现这个目的是相当困难的，如果政府要抓住了要做的，要让我们低收入家庭有住房的话，有福利色彩的供给，我想能达到政府的目的，政府也能高兴地经过一系列的政策措施，能让我们的低收入家庭初步地过上基本的居住生活保障。同时我们相当一批正常的商品房让市场发挥充分的功能，如果有钱人高价买就让他买好了，我觉得一个建议是政府把政府该做的事情做得好，让的老百姓有充分的认识，让老百姓高兴。同时一些相当一部分商品房让市场发挥功能。
第二条建议，也是老调重弹，就是让我们的政策执行到位，实际上我们从土地、到金融、到交易，一直到保障，我们出台了一系列的政策，这些政策多少文件有相当的政策了，但是这些政策是不是完全地执行到位，这是我们现在存在的问题，大家经常说的就是土地开发，我们一般说我们有两年的时间开发这个土地，但是两年之内是不是开发完了？两年之内是不是销售完了？这个政策执行过程当中有很多的细节，我们第二个建议就是要保障我们现在这么多的政策，让他们 地执行到位。今天我们借这个机会，我们跟大家进行这么一个分享，谢谢大家！
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