房地产市场淡季下 业主主动惜售等待节后旺季

随着春节日益临近，二手房交易陷入了淡季；春节快到，天气也冷，无论是业主还是客户，交易的意愿普遍不高。而近日，“链家地产”与一位远洋自然的业主签订了一份为期一年的全程租赁代理合同，业主为董先生，董先生原本有意在上一年租赁合同结束后，既今年一月初的时候，把房子腾出来出售，可是目前的淡季环境让董先生暂时放弃了出售的念头。“链家地产”市场研发中心认为，当前二手房市场上类似董先生这样想法的业主并不少；而部分区域的客户也存在不同程度的观望，可以说，目前市场上交易双方正处于心理较劲的局面。

节前卖不合适，公主坟等公房和梨园等新兴区域存在“惜售”现象

董先生暂时把准备出售的房子转为出租，有他的简单道理，就是现在怎么卖都不合适；按市场价出售，房子总价120万，客户看房后倒是挺满意房子，可是只愿意出115万；董先生不愿意降价出售；更别说涨价了。而且，董先生认为现在也不是卖房最好的时机，春节前是淡季，客户少，不容易提价；如果要卖，也要等到节后，节后是旺季，客户多，即使涨价也有可能出手。而据“链家地产”市场研发中心了解，目前业主普遍都具有董先生这样的想法，现在市场环境对业主而言并不是最理想的；许多业主宁愿等到节后再卖，这就形成了一定的“惜售”心理。

这种惜售现象在公房集中以及部分新兴二手房区域比较普遍，如公主坟、西直门等公房区域以及梨园、马家堡、亦庄等新兴区域；公房集中的传统区域，本身的区域条件非常优越，业主对于区域价值的认知形成了对房价的高预期；据“链家地产”统计资料分析，1月公主坟、西直门区域公房挂牌量环比上月分别减少了18%、16%，比整体房源下降12%的幅度还要大，许多业主都打算在节后再出售；梨园、马家堡、亦庄等区域的业主们，对于区域未来的升值空间仍然非常看好，不会轻易降价，所以房价依然坚挺；1月梨园、马家堡、亦庄三个区域的次新房环比上月分别下降23%、26%、22%；马家堡区域的部分业主开始转售为租，积极应对淡季。可以说，暂缓出售等待节后旺季是自然的、趋利避害的理智行为。“链家地产”市场研发中心认为，这类房子简言之，就是不愁卖；所以业主愿意惜售。由于淡季购房客户少，加上部分业主惜售的行为，对于二手房交易肯定将产生不可避免的冲击；一方面成交周期延长了，另一方面也会影响到1月份的整体成交量；但是决定这些区域房产价值的交通、配套等条件并没有改变，反而在不断完善，因此区域二手房的前景仍然看好，而且随着节后客户迅速增加，目前淡季的市场状况将能得到极大改观。

惜售是主动调整销售策略，未来预期仍居高不下

“链家地产”市场研发中心认为，目前业主们的“惜售”行为与2006年个税、营业税等税费出台后出现的不同程度的“惜售”现象有所不同；首先，惜售出发点不同；目前的惜售行为是主动的，是淡季市场环境下业主们销售策略的一种调整；而2006年6月营业税实施以及8月份个税实施后的惜售现象，很多业主都处于被动的状态，因为这两段时间都不属于交易淡季，惜售更大的原因在于宏观调控趋紧，税费增加导致出售收益下降，被迫暂缓出售。其次，对未来的市场预期不同，目前虽然市场对于市场是否存在“拐点”存在着较大的分歧，但是对于个体业主而言，由于对近两年房价快速上涨以及节后既能迎来交易旺季有着充分的认知，因此对于未来预期普遍都比较高；而2006年出现的惜售现象，则让业主们有风雨欲来的感觉，毕竟增加税费有切肤之痛，而且对于税费由谁承担，买卖双方处于僵持的局面，因此出现了一定的惜售。

资金实力小的购房者易观望，高端消费者该出手仍会出手

对于业主惜售，不愿意降价的现象，“链家地产”市场研发中心认为，不同的购房者其实具有不一样的心理；购房总价在60万以下，资金实力比较有限，目的是自住的消费者，观望的情绪相对浓厚一些，这部分购房者对于总价非常敏感，购房行为也容易受市场波动的影响；当前“拐点”说盛行，资金实力较小的购房者往往愿意多等等，再看看，盼望着房价能降下来；同时，这部分购房者还有另外一重矛盾心理，那就是害怕节后旺季房价出现报复性上涨，手中有限的资金可能买不起房；在这种矛盾心理作用下，部分购房者对于房价的关注度空前提高，经常约经纪人看房，但是并不下订金，而是关注房价是否降了。而购房资金比较充裕，购房目标总价高的高端消费者，由于接触广泛，房价未来走势可能不容易判断，但一般都认为房价大起大落的可能性不大；对于微涨微降则不敏感，该出手时还是会出手。

最后，“链家地产”市场研发中心认为，由于房地产市场整体供需比例并没有发生根本性变化，加上业主普遍预期整体居高不下；因此，从1月份已成交的二手房以及正在出售房产的情况来看，虽然市场上存在一定的惜售现象，但是并没有产生抛售迹象；的确有一部分业主比较着急卖房，但是一般是由于做生意经营等方面缺钱，并不是在市场环境影响下被迫出售，即使是房地产投资比例相对较高的望京、CBD等区域，也没有产生抛售现象。

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