实况：宏观局势下的北京东部发展

——卞洪登东区国际宏观经济大讲堂

活动现场

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▲活动背景：

北京的地产界有这么一句话：“北京地产看东部，东部地产看朝阳，朝阳地产看CBD”。随着2004年北京“两轴两带多中心”的形成，北京的东部发展带正处于蓬勃发展阶段，这里既有第三使馆区、朝阳公园东延区等发展较早的区域板块，也包括望京、通州、顺义、百子湾、豆各庄、定福庄等新兴开发区。作为备受北京地产界瞩目的东部，为什么东部的发展比较快？在如今市场前途迷茫，消费者持币观望的时刻，该如何发展？东区国际邀请著名宏观经济专家卞洪登为您解读宏观经济局势下的北京东部经济。

对此次活动进行了视频报道，敬请广大网友关注。

▲相关链接：

访谈：CBD稀有大宅——东区国际二期亮相

▲活动时间：

2008年2月17日下午15：00

▲活动地点：

东区国际项目售楼处

▲项目简介：

东区国际项目图

东区国际公寓位于慈云寺桥西南侧，是国宾道进入CBD的门户，北临朝阳路，东临四环，南距长安街200多米，距华贸中心仅100米，国贸中心1000米，与四惠桥交通枢纽和地铁四惠站仅百米之隔，在CBD与国贸、华贸构成财富的金三角!并成为进入CBD的第一座标志性高档社区。

东区国际公寓东侧的四环路是连接长安街进入市中心的国宾道，西侧比邻着京城财富的象征国贸中心(在建三期)，南侧是新商业中心的领头羊华贸中心，北侧的朝阳路更将随着CCTV的动工和BTV迁入而成为北京的传媒大道。在这个品牌、财富、人才、机遇的至尊焦点位置，CBD就是财富，CBD也是风景，推开窗，它就在眼前!

▲以下为此次活动的图文精华：

东区国际公寓总经理刘玫与著名宏观经济专家卞洪登交流

东区国际公寓总经理 刘玫

【刘玫】尊敬的各位领导，各位来宾，各位媒体的朋友，大家过年好！借此机会，给大家拜一个年，祝愿大家在新的一年里幸福、吉祥、和乐、安康。卞总是研究亚太经济形势，研究宏观经济形势的专家，同时也是宝贝集团的董事长。今天将就首都东扩话题，进行专业的探讨，这是一个任重道远的话题。现在红了东边，红了朝阳，红了通州，接下来火了东区国际。所以，我们下面以最热烈的掌声有请卞总。

【卞洪登】为了节约大家的时间，我想讲一个比较沉重的话题，但是也是对大家有意的话题。就是中国已经到了资本升值的时代，以前大家没有研究过这个话题，中国到了升值的时代，也同样包括房地产业。

【卞洪登】大家现在都对东区国际感兴趣，今天也是东区国际房地产沙龙的第一次请我来讲一讲，它的今天和未来的一些情况的分析。我想任何一位买房子的人，都会考虑到一个使用的价值；第二要考虑到将来有没有更多的升值的价值。那么，既然中国已经到了资产升值的时代，我就讲一下它的价值。这个价值是在我2002年对中国全国政协会议的提案上，首都东扩这个地方，我作为一个开幕讲。大家都知道，东部发展带，也带动了东区国际这一带。那是我在首都东扩顺捎就给朝阳地区也带火，带旺了，我对朝阳地区是这样描述的，就是在我们老北京600年，就是明朝建都的时候，建的一环、二环就打住了，1949年，共产党人建立新中国需要用这个首都，这个首都一下子就膨胀了，膨胀了之后就出现北京首都向东扩还是向西扩之争。当时大家都知道，城市建设的专家级的副市长提出来首都可以考虑东扩。后来有一部分人说可以西扩，当时大家有争论，如果弃皇城不用，中南海不用，专门在西部专门建整个国家的行政中心，钱从哪里来。

著名宏观经济专家、中国宝贝国际投资集团 董事长 卞洪登

【卞洪登】在这种情况下，我翻阅了大量的历史资料，我觉得我们现在改革开放了，在这种情况下，我们应该要科学的建设城市，就应该把我们现在堵车的现象，把这个问题解决了。如果我们有定向的发展，就有方向了。可以疏导一下车辆，我们现在的北京是向东发展的条件最好，向东的发展可以把车辆更松散的铺开。所以说，就在东部地区，我有一个建议，就是由天安门广场，沿着长安街一直延伸到通州以东的廊坊地区的香河地带，把一些国家行政中心往东部集中一下办公。这样在城内不扰民。那么有人会问，未来北京的形势是怎么样的，北京未来能够像2007年这样刺激的旺盛吗？我的回答是肯定是要持续旺盛的。当然，也不会像今天这样，就是大家看到的，由五、六千块钱，一下子到两万这样的，就是陡然的升起的。《圣经》上讲一句话，天主关了门，又在别的地方开了一处窗。我在2006年11月份在《房地产报》上登出来一篇文章，题目是《中国房地产未来的发展过热的指标量化问题》，我为什么提出来一个指标量化问题呢？因为，2006年，大家都知道，中国经济已经过热了，我说99度加一度水开了，就可以量化了，过热了，房地产每次到经济过热，有专家一说，房地产人就挨打一次板，它有何过责，它是有贡献的，而且房地产过热和经济过热是两回事。那么，我用经济量化的问题在质问经济过热论。经济过热有一些现象指标可以看出来，内蒙古的经济过热已经看出来了，它已经达到了18%的GDP的增长率，这是当时全国最高的一个自治区。那么，我们整个国家才10.4%，还有一些地区，就是在8%以下。我说这些情况下，从指标上看，内蒙古都18%了，真的过热了吗？实际上饥渴的需要发展。

【卞洪登】亚太地区40多个国家，一千多个城市，它们有很多建设历史，有很多资产升值，资本升值的历史，这块都可以讲。我对在座的各位讲，我比较负责任的跟大家讲，我们现在整个所处的形势和状态，我想从内循环和外循环两个方面来讲一下。如果要画一个图的话，现在中国在这里，那么，我们东边是日本、韩国、美国、加拿大，我们的北面是俄罗斯，我们的西面是欧洲，我们的东南边是新加坡。从结构上除了非洲这一块弱一点，在中国的周边能够影响中国经济，或者是被中国大陆所阻隔的，大家可以看到，这种结构，这是海，这有地中海，这块是波罗的海。除了这块最大的板块之外，亚欧大陆就只有中国了。中国这个板块把世界隔离了，左东右西，全部肢解了，原来的世界政治和世界文化是以亚欧大陆为中心的。为什么说中国中国呢，是以中华文化为纽带的。美国只有280年的历史，都不能作为文化的主体。至于说它们的资产、资本都升值了，美国很多闪光点的城市，都在5—10万的区间的升值，日本和韩国也都在5—10万的区间。现在俄罗斯这个地方都卖到5000美元了。欧洲就不用说了，我到欧洲的西班牙这个国家，现在是7000欧元，将近8万人民币。在意大利的威尼斯，现在是13万欧元，是将近15万人民币了。所以说，像这些地方，包括像新加坡这样的地方，新加坡都到十万了。所以说，在这种情况下，唯有中国，北京出现一、两万块钱，就觉得天下大乱。你还不知道，同样属于中国的香港和台湾都在5—10万区间。想一下中华大国的首都将来会是什么样的？所以很多人对这样的前途和未来，没有出过国的人，闭门造车。我在东恒时代，我交的费用是5400元/平方米，现在是两万左右，一下增长了一万五，这才几年的时间。所以说，那个时候我就看成群结队的情侣们总是在等等，说过一年会降价。所以说，在这种情况下，看不透形势，就被一些歪嘴专家忽悠了。我们现在心里接受的价格，突然从5000多块一下子涨到两万多块，大家心里有一些不能够接受。本来好的房地产公司，也不是黑心的房地产公司，到最后有的黑心房地产公司都捂盘惜售不卖。像这种情况下，原来造成一些政府和企业之间的相互不信任。现在，房地产公司大家都和政府协作、配合，吸收解人民所需要。在这种情况下，我们认为，我们的房地产，在这样的环境下，现在还有房子的人，仍然是紧俏货，仍然是占有领先和绝对优势的地位。因为，2006年出台的政策没有奏效，2007年又下了很多的补充文件。这样一弄，使得盖新房子的速度时间也同样在往后延迟。新房不计，老房子就比较紧俏。像现在我家里的六套房子，现在就发现，到处有电话来联系我们。从东区国际来看，这个区位优势，很适合办公，也非常适合居住，是闹中取静的地方。很多人觉得前面有一个电厂，好像不是很繁荣，你们可以到一些日本东京这些地方去看，首都的中心也有这样的电厂，边上的房子也卖得很火，是不受影响的。要看区位优势就可以了，这个地方去机场非常近，刚才讲的首都东扩，东边出现一个次中心，次中心就是一个办公场所的中心。这样，西边有一个商业中心，在两个中心它是最有升值潜力的地带。所以这个地区非常有未来，我也是在研究这个，和我的理论，能够被最后实证的又一个例证，我很多预言最后都实现了，我自己讲的首都东扩，我说这个地方肯定会升值。那么我买了东恒时代两套房子，就升值了，那也证明我的理论和我的实践是相吻合的。我1997年出了一本书叫《中国资本运营方略》，我当时说了十个热点的东西，现在有五个已经实现了，在这些问题上我就不展开说了。

【卞洪登】我现在延伸一下，专门讲与房地产有关的问题。在房地产这块，我们重点讲我们国家的改革开放是有路数了，大家回头看一下改革开放的套路。第一个套路，中央就怕改革开放之后摸着石头过河走错路。所以，离中央心脏最远的东南地区搞改革开放试点，搞了四个特区，这个地区就带动了珠江三角洲的发展。我把这个地区称之为一头两臂，把香港称之为龙头，迎接的是广东和福建，这样就形成一头两臂。这一头两臂就是我称之为政策型经济开放，五万人的小渔村现在500万人还打不住，这一下子土地由三万块钱一亩，一下子变成土地一千万一亩。这是几百倍的增长，这一下子涨了300倍，这是全世界都感到惊讶的。至于说，到改革开放继续往前摸着石头过河，又讲了东部开放，以上海为龙头的一下子就激活浙江和江苏这两个省。那么，就形成这一头两臂的，又崛起了。这一崛起之后，以技术型开放的两头在外，原料在外，拿回来打工，我称之为两头在外的一头两臂。我为什么要讲这个呢？本来按常规的次序，由南向北推开，以京津为龙头，以辽东半岛和山东的胶东半岛。东部开放不是东部人开放的专利，西部地区也要开放，在人大、政协会议上提出来，那就提出来了西部大开发。东北现在要振兴东北，来了一个振兴东北的大开发。之后中部人又要崛起，河南、湖北都闹起来了，我们也要改革开放，也要分一杯羹，中部又崛起了，京津塘地区也要政策，唯有环渤海地区没有政策。这块就是中国现有版图开放的格局。那么，这个格局就有洼地效应，机会最后就在环渤海这里了。因为，这里是有资源型的一个龙头。三头六臂的地方，不管是香港政策型，还是上海技术型，还是京津的资源型，比较起来看，我认为京津这个龙头，它最有前途。

【卞洪登】在这种情况下，我跟大家说一下，我们周边地区环境很好，那我们环渤海地区自身的环境也很好。一般冷门的地区大家不愿意研究它，真的研究起来还是非常有意思的，支撑它升值的，总是有道理。我们13亿人的首都，它不升值，那它就不是13亿人的首都了。我现在画一个环渤海的经济图，环渤海经济区是41个城市，其中一片是环渤海经济区，一片是内蒙古自治区这一块，环渤海经济区有一线城市和二线城市，一线城市叫沿海城市。从青岛划起都属于环渤海地区，像烟台、营口、沧州，一直到秦皇岛，营口，一直到大连。二线地区就到呼和浩特，再往西是太原，往南是石家庄，再往东南是德州这一块，都属于二线城市。再往北，从通辽到阿蒙，新安盟，这一圈，唯有北京这块，目前的交通能跟各个地方相连，它就叫枢纽港和枢纽铁路。所以说不管是铁路还是飞机，全要跟它打交道。那也就是说，在北京买房，在北京办公，一个小时抵达，那和我们开车一个小时到办公室又有什么区别呢？我为什么在蒙古国投资了5个公司，投资了34个矿山，因为到我们这里也就是一个小时左右，在这种情况下，我觉得能够照顾过来，把总部设在北京比较合理。所以说，北京这个中心，它就非常有商业办公的价值和众星捧月让它升值的价值。像二线地区的山西的太原，还有大同等等一些城市，他们都是煤区的矿区。他们很多人过来买房子，付的都是现金。所以说北京的房子升值，不是北京人自身在自己搞自己，北京是众星捧月形成的一种升值，是有经济基础的，这个经济基础，是由中国的国情所决定的。这是一个什么国情所决定的呢？我来讲一下这个片段，这一段大家可能会特别关注，因为没有其他人来研究这个领域。所以说，我们现在趁着中国经济上升的时代，你们就盘准哪一块可以升值的地方，你们就大步流星，向着康庄大道前进吧。

【卞洪登】时间关系不耽误大家太多的时间了，如果有问题请大家提问。

【刘玫】太精彩了！我回应两句卞总的演讲，说到房价论，我有这样一个数字， 2007年的第一季度，宏观经济的上涨是10%，房价是11.2%。第二季度，11.2%，房价是20.1%，第三季度开始调控了，宏观经济到了10%，那么房价是15.3%，第四季度，国家已经采取了很多宏观调控的措施，温家宝主持了四次会议，一定要把宏观经济的形势调下来，实现经济的软着陆。这会儿的宏观经济是9.6%，房价是10%。我们在座的很多朋友看到的，就是去年冬天我们12月20日，还没有正式开盘，一个月的时间，我们成交量是多少呢，外面是鹅毛大雪，冰天雪地，我们屋里谈判的桌子都满了，外面的所谓的淡季，我们是旺季。一个月一百套，这是房子没有了吗？这是房价下降了吗？不是的。这是刚才回应的卞总的房价论。

【刘玫】北京的这些数字都没有排在第一位，一直是在全国城市房价涨幅中一直是排前二十名，从来没有排过第一位。还有一个数据就是北京的房价上涨是因为朝阳，朝阳找整个房子交易量的48%，朝阳是因为CBD，CBD是因为东区国际。所以归根结底是我们造成的，刚才卞总还说了一个紧俏货，这个话题怎么解释呢？大家都知道倒计时工作制，我们这边不叫倒计时工作制，叫倒计量。在北京我们都没有信心拿到第二块地了，拿不到地，就把现有的这块地做好，现有的房子总共是300套，手中还有两百套房子，客户也罢，业务员也罢，自己的朋友也罢，算一下，每个业务员手中有几套房子？所以不倒计量工作制就被人家抢了，就没有了。刚才卞总还说到土地的事情，一地难求。从三万涨到一千万，北京别说一千万，一个亿也弄不到。所以土地的稀缺性越来越彰显出来了。周边调查，尤其是CBD这块的调查，我是现在唯一在售的好的项目，其他都没有可比性。刚才卞总说的环渤海地区这个问题，我也有所感触。

【刘玫】环渤海的中心是北京，那北京的房价现在才多少钱呢？我们现在CBD东区国际的房价现在才两万块钱左右，离深圳、上海还差很远呢，还不要说卞总讲的纽约、曼哈顿、东京、香港这些地区了。这是跟卞总一唱一和，卞总是大家，我也是偶尔关注一点点宏观经济。所以，我觉得如果卞总里面有若干的爱国情结，他这些年踏遍青山人不老，走了一百多个国家。尤其是作为高参，高层商务人士，投资者，领略了中国太多的经济前沿的美好风光。如果我们想看到那些曙光的话，让我们跟着卞总的思路一起走，看到我们更加灿烂的朝阳！

【卞洪登】我补充两句话，北京的房子将来它的价位能够到峰值点，还有很大的区间，就是5—10万，我说的是住房。因为，现在我们的商业用房已经超过5—10万了。大家知道就在我们边上的建外SOHO，底商是18万，还不是临着长安街的，是南边通惠河的地段。像商业用房，在北京早已经突破5、10万了。这个指数已经突破我的预言了，现在我所说的是大众用房。我想在二环以内的，5—10万的时间不会超过5年，大家可以看一下。大家知道南池子那边带庭院现在已经到5万了。像区位优势，交通比较好的，尽管是环数比较差一点的，比如说三、四环，可是它临着CBD，这个地方都在两万左右，这已经不是大家头脑发热捧起来的，是区位优势决定的。我提醒一下大家，尽管我刚才很谦虚的说，说未来的房价5—10万是北京城市中心区的峰值底数。实际上不谦虚的话讲，像我们东区国际这样的地方，它已经超越了普通住房的价值，它已经向商业用房的边际在靠拢。它已经变成OFFICE用房、中小型公司用房的良好地段，它完全具有指挥商业和运营商业价值的一个鉴于商业门面房和居住房中间地带的房子。这样的房子它的升值区间就有两头滚动，这块朦胧区不好界定它。所以说这个地区在北京地区会优先增长，是领跑增长是优先成熟区，这是我在这里跟大家负责任讲的。可能要借地缘近来的优势，在交通网络上面可能是优先进入热区的一个地区，其他的地区我不敢保证是前头并进，可能是有梯度的。大家可以看到，5—10年，绝对不会超过十年，三、四环以内许多地区的房子都是超过5万以上的，大家可以拭目以待我卞洪登这样的预言，五年可能少部分地区会出现，十年是普遍地区会出现这样的情况。到那个时候我正好是60岁，我们大家可以一起验证。谢谢！

【刘玫】卞总的演讲非常精彩，感谢卞总给我们这样好的精神食粮，接下来的时间大家可以互相交流一下。

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