新住房保障政策确立 有助缓解低收入层住房问题

2008年2月18日，北京市建委正式公示了《北京市限价商品住房管理办法（试行）》，至此，备受关注的限价房销售、管理办法有了明确的表态。作为保障北京市中等收入群体住房问题的限价商品住房的管理办法对申请资格、分配、销售及上市交易细则做出了明确规定。同时，北京市建委还出台了《关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知》,对已购经济适用房再上市交易作出了具体的说明。

房地产经纪机构我爱我家认为：廉租房、经济适用房和限价房三类保障性住房管理办法的相继确立，标志着北京市新的住房保障政策体系已经基本得以确立。但同时，要想快速、广泛和根本的解决百姓的居住问题，除了保障性住房机制的迅速建立之外，及时有效的激活北京的二手房市场，促进存量房交易才是当务之急。

房地产经纪机构我爱我家公司通过对廉租房、经济适用房和限价房管理办法进行了汇总分析，对这三类保障性住房的供应对象，申请标准及上市转让等内容整理如下:

图表1:廉租房、经济适用房和限价房三类保障性住房综合比较

申请人在满足户籍、年龄以及相关条件后申请廉租房、经济适用房和限价商品房对家庭年收入、人均住房使用面积和家庭总资产净值的申请标准如下：

图表2:北京市城八区城市居民廉租房申请标准

图表3:北京市城八区城市居民经济适用房申请标准

图表4:北京市限价房申请标准

北京市已实施完成、现阶段建设中以及未来几年内的保障性住房供应及规划情况如下：

图表5:北京市保障性住房供应及规划情况 

通过以上的对比分析，我爱我家市场研究中心认为：

1、《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的出台标志着由廉租房、经济适用房和限价商品房构成的保障性住房体系的梯级供应格局基本形成，对于解决中低收入阶层的住房问题有一定的积极作用，但主要解决的还是最低收入阶层、低收入阶层和中等偏低收入阶层的居住问题，而对于广大中等收入阶层的住房问题，政府是不可能也不应该通过保障性住房机制来解决的，需要通过二手房市场和中低价商品房市场来解决。

2、要想快速、广泛和根本的解决百姓的居住问题，特别是满足"一手房买不起，保障性住房又买不到"的夹心层的居住需求，及时有效的激活北京的二手房市场，促进存量房交易才是当务之急。

随着我国经济的不断发展，我国社会收入结构已经从"金字塔"结构转变为"橄榄形"结构。从前高收入比例低与低收入比例高的社会收入结构已经逐渐转变为现在中等收入比例高、高低两极收入比例低的社会收入结构。因此，在当今社会的住房问题上，处于夹心层的中等收入群体才是急待解决的庞大的社会群体。他们往往既不符合保障性住房的申够标准，经济收入又无力支付过高的一手房价格，即便某些人可以购买限价商品房，也没有时间和耐心等待漫长轮候、摇号和期房变现房后再入住的时间，面临十分尴尬的境地。而这些"夹心层"的住房需求要依靠激活二手房市场，促进存量房流转来满足。

相对而言，二手房的优势在于：1、价格比一手房便宜15%以上；2、现房，即买即住，无需等候；3、位置优越，许多在四五环以内；4、交通便利，出行方便；5、配套成熟，生活舒适等等。关键是，全北京约500万套的二手房总存量，潜力惊人，只要政策对头，市场规范，每年至少交易25万套--30万套，而北京市2007年的二手房交易量只有9.4万套。由此可见：政府承诺的经济适用房、限价房"三年两个一千万"的供应放在二手房市场一年就能完成，政府还不用费那么大的力气，老百姓不用等那么长的时间。

我们来举一个例子，一个年收入在15万元的北京3口之家，因为年收入已经超过三种保障性住房的申购标准，因此无缘保障性住房。如果购买新建商品房，按照目前市场均价11000元/平米来算，购买人均25平米（《北京晚报》公布的2007年北京市人均居住面积），总面积75平米的房子，他们要负担的房款应该为82.5万元，这已经远远超出家庭购房房款最高不超过家庭年收入5倍的国际通行标准，即15万/年X5年=75万元。如果购买二手房，按照目前均价9379元/平米来计算，这个家庭所需购房款才70万元出头，完全在这个家庭所能承受的支付范围内。

3、《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的出台，有利于北京市二手房交易的回暖，对于北京市二手房市场是利好而非利空。

前一个阶段，北京市二手房交易持续下滑，除了进入元旦春节传统交易淡季等原因之外，很重要的一个原因就是某些购房人等待限价房细则出台，存在观望心理。《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的出台，会使得其中相当一批人意识到，他们仍然处在"一手房价高而买不起，保障性住房超标而买不到"的尴尬境地。此外，对于一些急需现房入住的购房人来说，即便符合购买限价商品房的申请条件，也没有时间和耐心等待漫长的轮候、摇号和期房变现房后再入住的时间。这些购房人都会回归二手房市场，释放需求，从而促进北京二手房市场的回暖和交易量的上升。

此外，今天出台的《关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知》较以往的政策又有所调整和变化。我爱我家市场研究中心认为：在新的经济适用房出售管理办法中有两点值得关注：

第一，在新出台新的经济适用房出售管理办法中明确提出已购经济适应住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满5年的，不得按市场价上市出售，确需出售的产权人应向住房保障管理部门提出申请，由相关部门通过摇号等方式按原价出售给符合条件的申请人或由区县住房保障管理部门按原价回购。而此前出台的办法中，未满5年的经济适用房的业主可以自由选择符合经济适用房申请条件购买人成交。因此，新办法出台后，已购经济适应住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满5年的业主绝大多数人会选择持有房产，待满5年后再行出售，获取价格上涨带来的部分收益。

第二，已购满5年的经济适用房在新办法颁布后仍可按市场价出售，但要按照出售价格的10%补交土地收益等地价款。这一点基本没有变化。因此，已购满5年的老经济适用房今年的交易会比较活跃，占据二手经济适用房交易的主体。

第三，而自新办法出台后交易的经济适用房要按照原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款，这就大大缩减了经济适用房在转售环节的获利空间。

目前，根据我爱我家市场研究中心的统计，老的已购经济适用房约20万套，满5年和未满5年的基本各占一半，每年交易约1000套，在市场交易中满5年和未满5年的也基本各占一半。但新办法出台后，二手经济适用房交易有可能萎缩，交易的房屋将基本全部是满5年二手经济适用房。

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