实况：中国住宅保障去向何处？

——首都高校住宅保障博士生论坛2月24日举行

首都高校'住房保障'博士生论坛现场

党的十七大报告指出，要加快推进以改善民生为重点的社会建设，努力使全体人民住有所居，促进社会公平正义。

2007年11月19日，温家宝总理在新加坡国立大学发表演讲回答问题时明确阐述了我国住宅政策的四项原则：首先，政府最重要的职责是搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房；其次，是建设经济适用房，经济适用房大多数是面向中产阶级的；对廉租房和经济适用房政府应提供和保障土地的需要，当然这些土地也要节约和集约使用。再次，对于高档住房，主要靠市场调节，但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱。第四，要让全国人民懂得中国的国情，中国是有13亿人口的国家，要守住18亿亩耕地的"红线"才能养活中国人。温总理这次谈话被称为"房产新政"，为我国今后的住宅建设指明了方向。

为了贯彻落实党的十七大精神和我国住宅建设的基本方针，发挥博士生、硕士生群体的智力优势，完善我国住宅保障制度，为构建社会主义和谐社会、实现社会稳定发展和公平正义积极建言献策，中国人民大学研究生会联合部分兄弟院校研究生会和社会力量，主办本次论坛。

正在对此次活动进行现场直播，敬请广大网友关注。

▲论坛地点：

中国人民大学逸夫会议中心第二报告厅

▲论坛主题：

住房改革：中国住宅保障向何处去

1．基本现状：我国住宅建设、住宅保障的基本政策和立法
　　2．历史沿革：我国住房改革的主要历程、经验和教训
　　3．它山之石：主要发达国家住宅保障的基本经验
　　4．住有所居：现实意义、主要障碍与实现途径
　　5.发展趋势：奥运后住宅保障走向
　　6.其他相关论题

▲论坛议程：

第一部分：开幕式

第二部分：主题报告

第三部分：分主题报告

▲论坛特邀嘉宾：

中国人民大学教授、博士生导师，劳动人事学院副院长，第十届全国人大常委会委员 郑功成 
　　中国人民大学教授、博士生导师，中国法学会环境资源法研究会副会长、北京市法学会环境资源法学研究会会长、北京市人民政府环境委员会法律专家组组长 周珂

▲以下为此次直播的图文精华：

焦点关注：主题报告——郑功成

【主持人】大家下午好！刚才在李总的发言当中就已经提到了三个字——温总理，温总理为房价说了很多的话，制定很多政策的同时，另外一方面也对一个重大的战略做了一个非常重要的批示，就是中国社会保障发展战略研究项目。这个项目研究的负责人，首席专家就在我们的面前，就是郑功成教授。提到住宅保障这四个字就会想到郑功成这三个字，同时作为第十届全国人大常委会委员，作为全国人大内务司法委员会委员，下一就会参加两会，所以在他承担这么繁重的科研教学任务以及肩负着全国这么多老百姓民生生意的同时还抽空来到我们论坛，所以我们都是以着感动和感激的心情来联系郑功成教授，下面就把话筒交给郑功成教授，有请。

【郑功成】非常高兴参加首都住宅保障高校博士生论坛，高兴的就是大家这么关注住房保障，住房保障也是我关注的一个方面。一个就是博士生关注现实问题，研究现实问题，探索解决中国的现实问题的方案这种精神可佳，所以我跟我们研究生会的主席周望讲到我希望参加。说老实话近一段时间非常忙，所以我来不及把今天所讨论的主题做一个系统的梳理，就是我到底有什么样的想法还来不及梳理。中午我在1点的时候在办公室想整理一下思路，还有一位记者来找我，我说没有时间接待，让我稍微整理一下思路。

【郑功成】住房问题实际上是一个最基本的民生问题之一，也是社会保障的一个重要的组成部分。所以我来参加这个会议一方面是跟大家交流一下我的看法，另外一个方面是看到了大家的材料，也丰富我的一些思想，吸收一些有意义的营养。另外两会要召开，我看我们材料有一个《住宅法》的提案，我上一届人大就想提出这样的提案，但是我自己没有很大的精力来考虑这个问题，但是我考虑在刚才李明同志讲的议案的基础之上，也许我会在今年的两会上作为一个正式立法议案提出来。因为我知道很多国家，包括英国、德国很多国家都有《住宅法》，所以制定相关的法律是非常必要，这就是我为什么来参加这样一个会，这个会对于我来说也是很有吸引力的。

以合理的制度安排 切实保障居民的居住权

【郑功成】我想了一个题目叫用合理的制度安排，来切实保障居民的居住权。我准备讲四、五方面的问题。首先一个观点就是居住作为生活必需品，居住的实质问题实际上是最基本的民生问题。前两天人民日报和人民网的记者跟我联系，说根据网上的民意调查，今年两会前大家都在关注民生，但居住的关注度是所有民生当中关注度最高的。在民生的关注实际上是我们时代发展的根源，人民之所以在民生问题上高度关注，是因为我们国家发展到这样一个现实时代。我昨天晚上1、2点钟才完成小型的文章，其实现在对于民生问题的关注，是国家发展进步和民生问题全面升级的一个时代所必然出现的一个现象。民生是人民的生计，按照孙中山先生所讲的，他讲的民生是衣食住行强调四要素，当然今天的民生问题远不是80多年前孙中山先生所讲的那个民生问题，但是衣食住行作为最基本的民生问题，应该说是大家公认的。

【郑功成】为什么把衣食放在住之前，我想到衣不仅可以免除人们受冻的问题；食摆在第二位，食关系人的生命，我们国家向来有民以食为天这样一个观点，食得不到保障只有死亡，所以在我们以往贫穷落后国情背景下，大家更多是关注衣和食的问题，没有把住的问题摆在重要的位置，这个排序还是有一定的道理。80年代刚刚改革开放时期，上海人均居住面积只有4、5平方米就不错了，子孙三代住一间房子应该说在城市里面不是很罕见的现象，而是一个很普遍的现象。但是时代发生到现在，住房作为人们生活的必需品，它已经摆到了特殊的位置上，因为衣食之忧已经基本解决，可以说绝大部分的衣食之忧已经基本解决，大多数进入小康社会阶段，越来越多进入富裕阶层，所以我们改革开放之初把衣食放在首要的两要素那种背景已经不成立了。

住房问题已成为现阶段最重要的民生问题

【郑功成】所以把住房问题列为我们民生问题最重要的问题，是时代发展必然要求。假如十年前把住房问题摆在首要位置上，很多人不会赞成，二十年就更不用说了，但是到今天为止，我说绝大多数的衣食之忧解决之后，居住问题就成为全体国民重点要考虑的一个生计问题。以往把住房放在第三位置，住房也仍然是人们生活的必需品这是没有争议的，只是发生越是落后住房问题越摆在后面，当国家经济高涨，衣食之忧免除之后，住房作为生活必需品成为重要的民生问题之一，我觉得这是民生问题动态发展，持续向上的一个客观规律。因此党的十七大的报告，胡总书记在报告中明确提出来住有所居的民生目标，清晰的构成了国民的生存权和发展权的必然问题，解决居住权便是解决一个最基本的民生问题，也就是解决居民的居住权的问题。

【郑功成】当然不同的层面居住问题绝对不是一个层面的问题，因为高收入者也有住房需求，但是那种住房需求是无法通过公共的房屋或者是其他社会的机制来解决的，高收入者的住房需求只能通过市场来解决。低收入者能力有限，国家便有了保障最起码的居住条件或者是基本的居住条件的任务，所以狭义的社会保障应该是社会保障有机责任部分，狭义的住房保障应该是属于国民不仅是居住权，而且是一种福利权，当然它应该符合社会保障制度一般原则与规律，包括政府主导，包括符合公平争议，包括责任分担，也包括保障水平的基本和适度，这是我想表明的第一个观点，就是居住问题是最基本的民生问题，住房保障属于社会保障的有机组成部分。

【郑功成】第二，我想讲的就是改革开放以来，其实我们中国居住条件迅速改善的30年，尽管今年好像我们的主流媒体。改革开放以来是我们中国居住条件迅速改善的30年，其中各种指标都能强调这30年不仅是我们新中国成立以来，恐怕是最近200、300年以来民生改善程度和幅度最好的时期，这是毫无疑问的。从人们的生活水平、财产结构、金融资产等等，都能表明这样一个观点是成立的。在住房方面我查了一下，起码是表现在两个方面，一个是城乡居民居住面积迅速扩大，农村居民人均的住宅面积1978年人均8.1平方米，1985年至14.7平方米，90年是17.8平方米，95年到20平方米，2006年到了30.6平方米，我相信这个数字是正确的，因为我每年都到农村去做调查，现在很多农村都住上了小楼。

【郑功成】人均由8.1平方米增长到2006年30.6平方米，有翻天覆地的变化。城镇居民人均的住宅面积1978年人均6.7平分米，那个时候很多文章都描写城市的年轻人根本没有地方住，80年代的时候在上海我记得搞调查，那是人山人海，人挤人，人挨人，年轻人没有地方住，五所以1978年的时候城镇的人均住宅面积只有6.7平方米，85年达到10平方米，2000年达到20平方米，2006年达到了27平方米。从这两个指标，一个就是农村居民人均的住宅面积从1978年8.1平方米到2006年30.6平方米，城镇居民人均的住宅面积从21978年6.7平方米到2006年的27平方米，应该说中国人们的居住条件得到了巨大的改善。

【郑功成】在80年代中期，新加坡解决住房问题是解决最好的国家，那个时候新加坡国民人均居住面积是26平方米，因为公积金制度下来新加坡1986年人均居住面积是26平方米，我们国家2006年城镇人均居住面积才是27平方米，住房扩大只是一个方面，还有住房质量、结构升级，环境等都在改善，这一点也是一个客观的事实。过去农村茅草房很多，城市里面都是火柴盒，而现在结构升级，环境也在不断改善，住房的质量也在不断的上升。

【郑功成】我为什么强调这一点？就是我们今天很多人在抱怨我们的住房问题，好像住房问题成为一个最为值得优先考虑的问题，我是用历史的眼光来看今天住房的问题。当然要从发展的眼光来看今天乃至是未来住房的问题，在某种程度上也可能存在着多因素影响下被放大的问题就是有时候我们感觉到这么严重，因为我的学生毕业一、两年来看我的时候，刚参加工作就欠债，因为买房，高校毕业生一毕业就买房，这可能都是全世界很罕见的事情。我到欧洲，或者是美国，包括香港都是非常罕见的事情，大家都不满意，希望价格越低越好，人人都有一套自己的住房。改革开放30年，我们国家住房得到大幅度改善这样一个大幅度成就，如果忘记了这一点是不客观的。当然我不是说在历史的角度来看待住房的问题，应该从发展的视角来解决今天的住房问题。所以这个问题的基本结论，就是今年的住房问题，绝对不是城镇居民生活下降的问题，而是生活质量上升，追求向上向好的问题，是解决民生进步当中的住房问题。所以既要重视它，也要客观的分析，冷静的面对，还是要理性的评估房地产的价格，住房的价格与居民住房需求的问题

北京房地产价格将会走向两个极端

【郑功成】近两年来我也看到一些媒体，甚至是一些领导人在讲到我们住房价格高了，或者是低了，或者是采取各种措施来干预，或者是给人们一种期望，你先等着不要买房，也许明年就要降下来了，我个人认为不是这样的，我当然不是研究这个问题的，但是一些感性的问题，和对很多城市房地产价格的一种观察，我个人认为也许将来北京房地产价格会走向两端，小户型40、50平方米价格会往下降，100、200平方米的别墅，这样的房子涨价会涨得我自己都无法接受，2、3万平方米，这应该是非常高端的，因为世界只有一个北京，中国的发展和成长，中国经济的成长快速的程度，北京高端的住宅它的价格我认为应该和纽约、伦敦、巴黎、东京这样的城市迟早会看齐。所以我们总是说用一个不完整的概念来说北京不管是大房子、小房子，差房子、好房子，价格都要跌下来，那可能这个问题矛盾就会进一步激化，会把大家的胃口吊得更高。好房子的价格因为市场供给的因素还会上涨，小户型的价格会下降，因为随着中产阶级的增长，大家不需要小户型，小户型是贫困的或者是低收入阶层。所以对于房价的问题，我个人认为如果全面的表述，总体上来讲它的上涨可能是难以估计的，但是我们要分层次，不能搞得低收入家庭无房可住。改革开放30年来，我们要承认住房问题是发展当中的问题，同时也要看清我们住房的满足情况。

【郑功成】第三，解决住房问题，我觉得需要有新的思维。在改革开放以来，尤其是1998年住房体制改革以来所取得的巨大成就，人们广泛关注的基本民生问题不仅是一个直接发展的问题，应该表明居者有其屋的制度安排确实存在一定的缺陷，也表现我们住房供应和住房措施确实存在一些问题。这些问题应该说是改革开放多年以来积累下来的，现在说的可能严重一点，但是小看这个问题我觉得也有可能低估了我们面临的条件。所以近两、三年为什么中央政府一直想在房地产市场采取有力的宏观调控手段，但是人们感觉到这种宏观调控的手段见效甚微，实际上这不是一个问题，这个价格问题仅仅是其中的一个问题。

解决住房需求要从改变居住观念做起

【郑功成】那么到底还有哪些问题呢？我自己认为一点就是98年以来的住房体制改革，过分的强调了居者有其屋的单一目标，这个不符合我们中国的现实国情。我们强调每一户人家都拥有自己产权的房屋，据我了解也许是孤陋寡闻，全世界恐怕没有哪个国家做到，也许有人说是70%，但是是西方发达国家是用几百年来的经历，还要加上一个因素，就是人口在激减，而我们是剧增，所以我不论是到德国、瑞典、还是奥地利，到一个城镇发现小孩都非常小，而住房都是爷爷或者是父辈留下来的，所以住房满足是四代人甚至几代人满足下来的，所以不足为凭。

【郑功成】我98年到香港调查，香港拥有的公共房屋，当时是48%是居住在政府的公共房屋里面，还有20%左右的人是在房地产市场上租的房子，拥有自己住房的香港居民还不到30%，98年底我到香港访问，我的朋友他们年纪比我大，那个时候是香港城市大学副教授，他现在是香港城市大学副校长、教授，他告诉我刚买房子正在装修，我很惊讶，两个香港教授，是教授工薪水平最高的到98年才买房子，还有很有影响的教授，所以香港买房子很不容易，两个教授也要有好几年的积累才能买房子。

【郑功成】绝大多数人都是住在别人的房子里面，都是住在政府的公共房屋里面。当然现在回归以后，回归十年香港的福利也在增长，可能拥有自己住房的自有率提高一些，但是应该说50%以上的人也没有自己有产权的房屋。新加坡1986年是全世界房屋改革最好的国家，到现在仍然没有实现人人享有自己产权的房屋，所以这个目标是一个相当遥远的目标，我们把它当成一个我们现实的目标，一方面我们就希望市场提供廉价的房屋，另外一方面我们就有可能忘记政府的责任，如何保障低收入阶层的人。我们近30年廉租房杯水车薪，政府调控有限，更多的住房更多的强调个人负责住房带来的连锁效应，所以这个单一的目标有点不及或者是有点脱离我们中国现实国情，同时也不符合住房改善的渐进的规律，这是第一个问题。

【郑功成】第二个问题就是住房供应失范大家评论很多，有的地方讲得更严重就是房地产联合起来对抗政府，商品房市场我们要看到不光是完全市场规则，市场也有失衡的时候，还有一些非市场的因素。比如说我到一个地方，我都要关注当地的房地产市场价格，我到一个西部城市，西部城市的领导跟我讲3000、4000平方米的价格很低，所以影响城市的形象，所以政府希望把房地产的价格上涨，这样城市形象就好了，城市形象的背后还跟政府掌握土地的权利，跟政府的收益财力相关。有的地方是希望低，我把它看成是非市场因素，市场的供应实际上在某种程度上是失范的。

【郑功成】我曾经在前几年耶华了一点时间了解经济适用房，有的经济适用房住房面积盖到了200平方米以上，这是经济适用房吗？经济适用房里面私家小轿车非常多。在湖南长沙买房过程中间强制搭配车位，就是你买这一套房子必须还要买一个车库的车位，可是有很多低收入阶层就是低收入阶层，买房还要贷款，在他一段时间内不会买车，但是你不会买车也要买车位，经过电视台曝光，这还是经济适用房吗。所以我曾在2001恩年说尽快的取消经济适用房，因为它既损害商品房的市场，又没有维护经济适用房的公共性、公平性，不能真正能够解决那些困难人的居住问题，这里面涉及到的利益关系他们说不太现实，现在我们期待经济适用房能够规范，供应过程当中能够也一些基本的规则、原则。

【郑功成】还有廉租房，廉租房数量有限，杯水车薪，有很多地方把廉租房只有低保户才具备申请廉租房的资格，我近两年搞调查知道这样一种现象，我是反对这样一种制度安排的，这样把我们的住宅保障变成户口本，当时的户口本仅仅是为了人口的统计等等，但是后来就分为城乡，居民非农业户口，居民就拥有了种种的特权，提干、升学、粮油等等，我们现在把低保户上面加上了一个住房制度也是很危险的。因为我们知道像北京最低保障假如是300元，300元以内的人才有资格申请廉租房，301甚至400元都没有资格申请，但是我们知道400元的人住房很困难。我到上海调查，他们告诉我们上海有一些超过了最低保障线，但是他需要房子就尽量下调到最低保障线，因为上海的住宅补助是很高的，如果高于最低保障线，就会丧失申请补助的机会。还有单位分房被简单的禁止，这在全世界上也是没有的，所以我说整个的住房供应失范，我觉得还是没有规范的。

【郑功成】另外就是缺乏公平性，待遇的差异很大，像我刚才讲经济适用房面积达小，廉租房的暗箱操作还有制度的简单叠加，供应是严重不足的。在我们国家我发现身份还是非常严重的，我到香港进行根本的考察，得出一个基本的结论包括住房教育和其他的社会福利，公平才是它的宗旨，公平里面才产生效益。在香港当一个大学老师刚参加工作的时候，他会拼命申请公共房屋，他就是买不起房，但是在市场上租房的成本又很高。但是他一直到了教授、副教授，他就不可能再以一个助理教授的身份来住在这里面，他就只好放弃了，因为这个公共房屋面积太小了，到这个比较高级的身份已经不能满足他的需求了，所以他买不起房子怎么办？你给我50平米，或者是80、90平方米，所以香港教授在哪个阶段是什么需求，都是很清晰的，到哪个阶段产生什么样的需求，又从什么途径满足这是很清晰的。这就是很公平，收入增加的人会自动退出政府提供的公共房屋，政府提供的公共房屋虽然也有增加，但是有一个相对稳定的数目，就是不断有人进入到中产阶级行列，把公共房屋让出来，同时他自己的住房福利实际上是增加了一套自己的房子。所以我们公共房屋的制度缺乏公平性，如果继续保有这种身份等级证，待遇差异大的话，我觉得始终不能很好的解决这个问题，甚至是产生新的社会矛盾。

【郑功成】第四，乡村居民。我去年在两会提出住房改革方案时提到，就是我们城市建设部不考虑农村，唯一考虑农村就像冰冻灾害大雪灾的时候，我们政府有有限的救灾，但是我们建设不好的是相对的乡村居民。事实上住房困难的村民还有很多，我去年到四川大凉山考察，那房子都是泥巴堆起来的，上面都是茅草，连床都没有，我们城市人到农村去看一看，作为政府的公共资源应不应该包括乡村。所以我们国家改革开放30年，在财力相对日益雄厚的时候，乡村居民的住房困难的情形也应该加以改变，而不是我们一谈住房问题就是城市人才有这个问题，不是一谈改善居住条件，城市人的居住面积就要越来越大，最好每家都有小别墅，不是这样的。作为国家对于乡村农村居民居住条件，包括农村居住困难的照顾我觉得是一个问题，这个问题没有引起关注，包括我看到很多年住房问题都是强调了城镇居民。

【郑功成】第五，缺乏激励功能。就是没有相应的配套机制，我们分房子只能加刚性的东西，哪怕再用钱，占用公共资源还是多多益善。像人民大学老师住房的问题，我2005年从武大教授到人大，那时候人大教授高校住房是全国最差的，但是最差的我觉得来讲不是我们人大的老师没有购买力，就是大家都等着分房。改革以后我们看到国家补一部分，自己掏一部分，学校掏一部分，我现在想象人大教授应该是全国老师住房最好的高校之一。大家就调动积极性、主动性，在责任分担条件下居住条件得到普遍的改善，这也是一个激励功能。就是怎么样公共政策由刚性变为动态的，所以有这样一个问题就需要有新的思维。

【郑功成】这里面包括几点，一点就是我赞成确立居民的居住权，这是属于生存权的一个组成部分，将来是属于发展权的一个组成部分，要确立居住权，但是它的路径和步骤应该是有房合住，逐步提高住房的自有率来替代居住拥有其屋的目标。我觉得住有所居，也有几种层次，起码有三种层次，一个是住国家的房，一个是住别人的房，第三是住自己的房，住自己的房应该是最高境界的，这个房就是我自己的；住国家的房应该是最低的层次，我又买不起房，又租不起房怎么办，我不能露宿街头，政府应该满足我的住房条件，只有无奈的情况，困难的情况下才住国家的房，等我有一定能力的时候就住别人的房，租别人的房子，最后能力提升的时候就住自己的房。这应该是一个渐进的，对于个人来讲应该是渐进的。在这个方面我强调的就是需求者应该各得其所，各安其居，人一生过程都要向上的，刚毕业的时候住国家的房来满足，我们基本上到了中产阶级就住别人的房，更上一层次就住自己的房子，人生的路径是这样的话就有很清晰的思路，我们高校毕业生一毕业就买房来看，我们中国房地产价格实在太低了。但是为什么年轻的人都把买房摆在第一位，是因为我们没有公共房屋可以供应，不能满足我最起码的居住条件，反正我迟早都要买房子，倒不如现在就买房子，所以一走出校门就变成房奴，这应该由市场来满足，所以需求者应该是各得其所，各安其居。

【郑功成】第二就是要理顺住房供应制度。规范商品房按照起码标准公平待遇提供的廉租房，允许单位供房，最终形成商品房要服从市场。公共房屋服从社会公平的规则，单位分房并受相应政策的约束这样一个格局，这里面就是强调供方应该是各归其位，各负其责。

【郑功成】第三就是公平的价值取向，并且以这个原则来调整住房制度，重点是切实维护低收入家庭最起码基本的居住条件，这是要保证的，不管是经济适用房还是廉租房，还是我建议所采用的整个统一的公共房屋，都应该满足低收入家庭最起码的基本居住条件，同时满足高收入者的居住条件，要控制多购、多得的现象，国家应该说政策研究，包括物业税和财产税，财产税更多是不动产税，就是房屋税，我相信在不太久的时期内会征收不动产税，不能说这一家买10套、8套房子，他不是地主而变成了房主，这样对于房屋分配正义底下是一种攻击，是损害公平的。为了满足低收入阶层最起码的居住条件，还要有相关的政策约束高收入阶层这种奢侈性的住宅消费，这样国家可能发展才会更加公正。

【郑功成】第四是城乡统筹，就是解决住房问题。城乡统筹这才是符合科学发展观。重点应该是两个问题，一个是要农民更安居乐业，只有让农民更安居乐业，才能符合我们中国的工业化、城市化和现代化的要求，只有让农民更安居乐业了，我们才能避免经济一体化和社会的二元分割，以及消除这种制度带来的身份或者是等级的差异，这应该充分的考虑，就是城乡统筹农民既不是城市人也不是农村人，他在城市居住这么长又不能享受城市的住房，他回到农村又不愿意回农村了，只有按照城乡的思路来解决，另外农民更安居乐业应该是我们中国现代化平等甚至快速前行的基本条件，所以我觉得解决中国农民工的问题就是解决中国城市化、工业化、现代化的关键问题，解决中国农民工的问题核心的东西就是能够让农民工安居乐业的问题，这是所有的前提。然后就是乡村住房困难的需求，要得到安排，这是四个问题。

【郑功成】第四，政府的责任。政府的责任应该是保障城乡居民享有公平起码的居住条件，这里面我强调公平，是因为政府是人们的政府。政府主导不管是经济适用房也好，廉租房也好还是我提出公共房屋的概念也好，一个是工业公平，所有有困难的都可以申请；第二是程序公平，就是透明有序，这里面规则尤其重要，经济适用房里面的假证明很多，在北京年平均收入3万元以下都可以申请经济适用房，但是很多都是假证明，很多买的都是高收入者。所以没有规则，程序不公正，也不透明。然后就是待遇公平，待遇公平就是说面积，在福利政策方面，任何人、任何身份，任何等级都应该是同一个途径。

【郑功成】住房保障作为一种福利来讲，不管是当校长还是普通老百姓，你的住房就是50、60平方米，不要搞等级制，所以这是为什么强调公平。公平讲四个方面，四个纬度。讲到起码的居住条件不论是从公平出发还是财力出发、效率出发，政府都不可能满足全体居民在住房方面的全部需求，于是只能满足住房困难最起码或者是基本的居住条件，我强调了从起码的居住条件到基本的居住条件，它是一个发展的过程。当前应该满足住房困难最起码的居住条件，比如说我刚才报了一个数字，现在城乡居民上海廉租房，现在我们能不能到15平方米以下的住房就是住房困难户，也许在此基础上我们逐渐的都提到人均25平方米。如果没有这样一个规则，又会重复我们计划经济时代那样一种现象。所以政府的责任是在保障城乡居民起码的或者是基本的居住条件，不要指望政府或者是公共资源来改善我们的居住条件，改善自己的居住条件是靠自己的人生努力和人生奋斗，甚至不是一代人的努力和奋斗，是两代、三代人的努力和奋斗。

【郑功成】最后一个问题是强调三位一体的住房供应，就是实现住有所居，各得其所的住房面积。我一再强调三位一体，就是政府要提供公共房屋，市场要提供商品房屋，单位要把房屋的福利纳入到职业服务的理性，当然还有住房合作社之类的等等强调三位一体。三位一体来实现住有所居，然后发展到住有其屋。我刚才实际上已经谈到了，将来的住房制度应该是带来一个什么样的效应呢？就是能够住自己的房子就不住别人的房子，能够住别人的房子就不住国家的房子，只有在既没有自己的房子，又住不了别人的房子才能住国家的房子，无能为力者才能住国家的房子，将来应该是这样的。

【郑功成】再就是市场要满足高收入者的需求，政府要满足低收入者的需求，单位应该灵活安排住房福利，满足所在单位员工在住房方面的福利需求。所以我刚才谈到了供应方要各归其位，需求者各得其所，在三位一体空间政府提供公共房屋是其中的核心，是三位一体中间的核心，只有政府确定了明确的清晰的公共房屋政策，我们才能够用所有的人在住房问题上恢复理性。因为有一个安全运行的条件下，恢复自己购房行为的理性，房地产的市场也才有可能出现理性回归的现象，所以公共房屋是整个住房理性里面实际上是一个核心的问题。就是政府负责什么样的住房，在什么样的条件才能享有经济适用房或者是廉租房，这是整个住房里面最核心的问题，我始终认为商品房应该交给市场，国家的公共房屋应该照顾低收入者，单位禁止分房的禁令应当取消，我有时候就不能理解了，为什么一个企业能够花几十万人送一个人，就不能把这些房子分给员工，这个单位分房化国家的利益为个人的利益，我们要禁止，所以如果说我们让供应方要各归其位，需求者各得其所才有可能最终得到实现。

【周望】谢谢郑老师跟我们分享了他的观点，并且郑老师也提到在两会之前他可能就会提交住宅保障一些立法案，这样在座的各位包括我们整个的论坛，今天的聚会就会显得更加有意义，接下来我们有10分钟的时间做个人的交流，有关心的问题大家可以跟郑老师进行交流。

【提问】郑教授你好，我想问一个关于经济适用房的问题，目前经济适用房的选址，我想听到政府大概考虑什么因素。在北京大部分的经济适用房都选在南区而不是北区，我想问一下为什么？

【郑功成】我不是北京市政府的新闻发言人，所以我不了解他们为什么这样选择，北边的方面可能到了一定饱和的程度，因为北京的发展一直以来都是北重南轻，北边发展是不是饱和，这只是我的一个猜测。

现场提问

【提问】1998年我们国家启动房改的时候，国务院23号文明确提出房改的目标就是建立经济适用房为主导这样一个多层次的住房供应体系，但是在2003年国务院18号文改成经济适用房作为保障性住房，因此经济适用房的开发从1998年到现在比重一直非常少，你觉得经济适用房在整个全国的住房供应当中占多大的比重比较合适，这是我的第一个问题；第二个问题就是现在出来一个新的住房制度叫做限价商品房两限，可能这个概念本身就有一定矛盾的住房形式你有什么看法，因为现在北京限价供应的土地，供应的地段普遍是本地老百姓不愿意居住的地区，或者是有一点毛病的地区，对于这样的情况你有什么样的看法？

【郑功成】我刚才实际上已经表达了我自己的看法，我对经济适用房实际上评价是弊大于利，整个角度来看就是我基本上不是持肯定的态度，如果经济适用房没有铁的法则和公平的规则，我曾经是建议取消经济适用房这样一个制度安排，所以我没有太关注它到底是什么样的比重，我自己没有计算过。至于商品房的限价房，我的理解某种程度上是由于商品房的失控，所以政府采取干预的政策，但是这始终应该说它不是一个非常理想的一种措施，我个人认为不是一个非常理想的一种措施。我认为还是应该服从市场规则，没有违背市场规则的价格确定应该得到认可。但是我们反垄断法出来的，如果采取价格同盟或者是垄断的方法得到利润，应该受到制裁。所以目前的制度安排应该说还是有一点差异的。

【提问】我想问一下小产权房的问题，我们一些农村，包括城镇，包括一些小县城，包括我的老家他们自己宅基地集资以后盖房，多余的给房地产开发，关于小产权房的问题你怎么看？

【郑功成】小产权房我自己知道，尤其是城市人关注买小产权房能不能转让，涉及到产权的问题。因为按照我们国家现行的房屋产权法，小产权房是不合法的，但是很多城市人买到小产权房是不是跟现行的法律制度的规范是有空子的。为什么小产权房法律上不能够得到保护，更多的是从我们国家的土地制度来作为依据出发的，其实我个人的观点我不太赞同目前这种完全禁止，我曾经在人大提议过应该允许城市人到农村买房，只要这个房子是个人的，那么他就有自由处置的权利。现在是怕农村人不懂事把自己的房子都卖掉，这种考虑我个人认为有一定的道理，但是不符合我们国家发展的一个规律，所以这是过渡时期的一种特殊现象，我按照我个人的判断，我认为应该是城乡之间的双向互动是一个规律。现在应该说也许会找到一个更好处理小产权房和农村宅基地，乃至农村承包地处置的问题，我相信会有一些新的或者是好的考虑。

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