徐滇庆：房市低迷并不就等于房价要降下来了

房价和其他物价一样，有涨必有落。但是，房价变化也有其内在的规律。当前报道的房价数据扑朔迷离，这就需要我们下点功夫，去伪存真。

首先，有些房价变动属于正常的营销策略。在宏观调控政策下房地产投机活动受到抑制，自然减缓了房价上涨趋势。某些被夸张推高的房价出现调整，是意料中事。

其次，房市低迷并不等于房价要下降。如果房价真的要下降了，房地产商肯定要抢先出手，抛售楼盘。可是，各个大城市商品房交易额都出现萎缩。房地产商普遍捂盘惜售，说明他们估计房价还要上升。

第三，即使出现了拐点也并不意味着房价下跌。在经济学中拐点有着很明确的定义：表示曲线由加速增长转变为减速增长。说白一点，出现拐点只不过是房价的涨速没那么快，但是还是在上升。拐点和房价的最高点是完全两回事。

第四，当我们讨论房价的时候应当区分具体楼价和房价指数。如果拿大城市中心的那些豪宅来说事，房价肯定还要涨。如果拿整个城市的房价来计算，在包括小户型住宅、经济适用房之后，房价指数确实有可能下降。

当前决定房价有三大原因：供求关系、货币流动性过剩和资产重新定价。

在供求关系上，房地产市场上的需求除了正常需求之外还有投资需求。因此，在较长时期内房价还处于上升通道。

在短期内房价上涨的原因是资金流动性过剩，在较长时期是由于资产重新定价。目前，推动房价上升的最重要的因素是资产定价。受到多种因素的牵制，利率在短期内升不了多少，而通货膨胀率也降不下来。负利率将严重地困扰我们的金融体系。只要有负利率，银行中的居民存款就会流动。银行里的钱往外流，必然要流进股市和房地产市场。等到金融结构调整到一个新的稳定状态，房价暴涨的趋势才可能逆转。

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